BreakThru Realty

Private Client · Debida diligencia e informes

Debida diligencia, documentación e informes para oficinas familiares

Una lista de verificación que el comité puede consultar, un repositorio de datos que controla y reportes emitidos según un calendario

La debida diligencia para una oficina familiar es tanto un ejercicio de documentación como una investigación. No basta con saber que el techo está en buenas condiciones; el comité necesita el informe que lo confirme, archivado donde el auditor pueda encontrarlo, con una fecha y un nombre. Esta página presenta la lista de verificación que BreakThru Realty utiliza para cada propiedad en South Florida que la oficina considera, cómo se organizan los resultados en el repositorio de datos, cómo se entregan los informes a la oficina y durante cuánto tiempo se conserva todo.

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

Solicitar la lista de verificación · Nuestro estándar de privacidad

La lista de verificación, antes del contrato

La lista a continuación es el alcance estándar para cada candidata, ya sea residencial o de inversión, y la oficina puede agregar elementos. La mayoría se solicita el día en que una propiedad entra en la lista corta, en lugar de después del contrato, porque detectar un permiso abierto o una multa del código sin pagar cuesta menos antes de hacer una oferta que durante un período de inspección. Cada elemento tiene un responsable, una fecha de vencimiento y un lugar en el repositorio de datos, y la página de estado del repositorio muestra cuáles están completos, cuáles están pendientes y cuáles han encontrado algo que el comité debe revisar.

  • Compromiso de título, con cada excepción revisada y explicada
  • Levantamiento topográfico, comparado con el compromiso de título y las líneas de la cerca
  • Historial de permisos, incluidos los permisos abiertos y vencidos
  • Infracciones abiertas del código y gravámenes municipales, a partir de una búsqueda de gravámenes con cada ciudad
  • Documentos de la asociación, presupuestos, actas de reuniones y estudios de reservas
  • Historial de reclamos de seguros de la propiedad, con las fechas y las causas de las pérdidas
  • Determinación de la zona de inundación y certificado de elevación
  • Informes de mitigación de viento e inspección de cuatro puntos

Título, levantamiento topográfico y lo que el secretario del tribunal ha registrado

El compromiso de título enumera lo que la aseguradora no cubrirá, y ahí es donde aparecen los problemas: servidumbres que atraviesan el lote, restricciones de un plano registrado hace décadas, un gravamen de un contratista, una demanda de lis pendens por una disputa que el vendedor no mencionó. El corredor revisa cada excepción con el abogado de la oficina y pregunta al agente de cierre qué se necesitaría para eliminarla. Luego, el levantamiento topográfico se superpone al compromiso para determinar si el muro de contención, el muelle, la estructura de la piscina o el seto están donde los documentos indican que pueden estar, porque una invasión sobre el terreno de un vecino o dentro de una servidumbre de servicios públicos es un punto de negociación antes del cierre y una demanda después.

Permisos, infracciones del código y búsquedas de gravámenes municipales

Las ciudades de South Florida mantienen sus propios registros de permisos, y el trabajo realizado sin permiso, o un permiso abierto que nunca se cerró, sigue vinculado a la propiedad cuando pasa al siguiente propietario. Una búsqueda de gravámenes municipales, solicitada a cada ciudad y condado, muestra permisos abiertos, casos de cumplimiento del código, saldos de servicios públicos sin pagar y evaluaciones especiales que una búsqueda de título por sí sola no mostrará. En una casa más antigua, el historial de permisos también indica si el techo, el servicio eléctrico, el muelle y la piscina se construyeron legalmente, lo cual es tan importante para la aseguradora como para la oficina. Todo asunto abierto se convierte en una condición del contrato: el vendedor cierra el permiso, paga la multa o acredita el importe a la oficina, y el corredor lo confirma por escrito antes de la fecha de cierre.

Registros de la asociación e informes del condominio

Para un condominio o una casa regida por una asociación, la oficina recibe la declaración, los estatutos, las reglas, el presupuesto actual, los estados financieros más recientes, las actas de la junta de un año y la hoja de preguntas y respuestas que Florida exige, y el corredor los revisa para identificar límites de alquiler, procedimientos de aprobación, litigios pendientes y evaluaciones planificadas. Para edificios de tres o más pisos habitables, primero se revisan la inspección estructural de hitos y el estudio de reservas para la integridad estructural, porque indican cuánto debe gastar el edificio y cuándo. Las actas suelen revelar más que el presupuesto, ya que registran aquello sobre lo que la junta está debatiendo antes de que se convierta en una partida presupuestaria.

Historial de seguros, inundaciones y viento

El historial de reclamos de una propiedad puede obtenerse con la cooperación del vendedor y revisarse para detectar patrones: una filtración del techo reclamada dos veces, una pérdida de agua proveniente de la unidad superior, un reclamo por tormenta que fue pagado y quizá no se reparó por completo. La determinación de la zona de inundación y el certificado de elevación establecen cómo se ubica el piso más bajo respecto a la elevación de inundación base, lo que determina la prima contra inundaciones y, en ocasiones, los requisitos del prestamista si existe alguna deuda; en ese caso, la oficina debe consultar a un prestamista hipotecario sobre lo que debe mostrar la póliza provisional. El informe de mitigación de viento registra la forma del techo, la protección de las aberturas y las conexiones entre el techo y las paredes, cada una de las cuales influye en la prima contra viento. Los tres documentos se envían al corredor de seguros de la oficina antes de que termine el período de inspección.

El repositorio de datos

Cada documento de la lista de verificación se coloca en una estructura de carpetas que la oficina aprueba al inicio, con una carpeta principal por activo y las mismas subcarpetas en cada una, para que el abogado, el contador público certificado, el corredor de seguros y el comité puedan encontrar lo mismo en el mismo lugar para cada propiedad. El acceso se asigna por usuario identificado, la oficina puede agregar y eliminar personas por sí misma, los documentos se comparten mediante enlaces en lugar de archivos adjuntos y cada archivo conserva su historial de versiones para que un levantamiento topográfico revisado no reemplace silenciosamente al original. La oficina es propietaria del repositorio; si la relación termina, el repositorio permanece con la oficina y se retira el acceso del corredor.

Cómo se emiten los informes y durante cuánto tiempo se conservan

El resumen de la debida diligencia es un informe escrito, no una conversación: qué se solicitó, qué se recibió, qué significa, qué recomienda el corredor y qué sigue pendiente, emitido en los momentos que establece la oficina, normalmente al incluir la propiedad en la lista corta, al finalizar el período de inspección y antes del cierre. La ley de licencias de Florida exige que un corredor conserve sus registros de transacciones durante al menos cinco años después del cierre, y el grupo los conserva durante la vigencia de la relación y por más tiempo cuando la oficina lo solicita, en el mismo repositorio de datos, para que un auditor o un fideicomisario sucesor pueda ver años después el compromiso de título, el levantamiento topográfico y los informes de inspección en los que se basó la decisión.

Nuestro estándar de privacidad

Un acuerdo de confidencialidad antes de la primera conversación
Al solicitarlo, un acuerdo mutuo de confidencialidad llegará a usted o a su representante antes de compartir cualquier detalle, y cubrirá a todas las personas de la correduría que trabajen en el expediente.
Su nombre no aparece en nuestro marketing
BreakThru Realty no utiliza el nombre, la imagen, el equipo ni la transacción de un cliente en su publicidad, redes sociales, sitio web o prensa, antes o después del cierre, a menos que el cliente lo solicite por escrito.
Visitas con cita previa únicamente para compradores verificados
Cuando venda, su vivienda se mostrará únicamente a compradores cuya identidad y comprobante de fondos o preaprobación hayan sido verificados, con cita previa y después de guardar los artículos personales y las fotografías.
Dirección omitida de la publicación en internet cuando MLS lo permita
Un vendedor puede solicitar que la dirección de un anuncio no aparezca en los sitios web para consumidores, conforme a las reglas del servicio de listado múltiple, y que las fotografías interiores no incluyan nada personal.
Un solo punto de contacto
Una sola persona de contacto identificada por nombre en la correduría administra el expediente, para que sus datos no circulen por una oficina.
Trabajamos a través de sus representantes
Si prefiere que tratemos con su agente, gerente, gerente comercial, abogado u oficina familiar, ese será el canal que utilizaremos, y no se enviará nada a ningún otro lugar.
Documentos mediante enlace seguro, transferencias confirmadas por teléfono
Los archivos se comparten mediante un enlace seguro en lugar de archivos adjuntos abiertos por correo electrónico, y las instrucciones para transferencias siempre se confirman mediante una llamada telefónica a un número conocido antes de mover cualquier dinero.

Solicitar la lista de verificación

Díganos qué necesita, cuándo lo necesita y cómo le gustaría que nos comuniquemos con usted: directamente o a través de su agente, gerente, gerente comercial o abogado. No necesita proporcionar el nombre de un cliente para comenzar, y un acuerdo de confidencialidad puede formalizarse antes de compartir cualquier detalle.

Directo y confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Preguntas que nos hacen

¿Qué es una búsqueda de gravámenes municipales y por qué es importante en South Florida?
Es una solicitud a cada ciudad y condado con jurisdicción sobre la propiedad para identificar permisos abiertos, casos de cumplimiento del código, saldos de servicios públicos sin pagar y evaluaciones especiales. Una búsqueda de título no mostrará la mayoría de estos asuntos, pero se adhieren a la propiedad y pasan al comprador. El corredor solicita una para cada candidata cuando entra en la lista corta, de modo que un problema se convierta en una condición del contrato en lugar de una sorpresa en el cierre.
¿Qué informes de un condominio debe revisar una oficina familiar antes de comprar una unidad en Florida?
La inspección estructural de hitos y el estudio de reservas para la integridad estructural de edificios de tres o más pisos habitables, el presupuesto actual y los estados financieros, las actas de la junta de un año, y la declaración y las reglas para conocer los límites de alquiler y los procedimientos de aprobación. En conjunto, muestran cuánto debe gastar el edificio, cuándo y si la unidad puede utilizarse según las intenciones de la oficina.
¿Cómo comparte el corredor los documentos de debida diligencia con nuestro abogado y nuestro comité?
A través de un repositorio de datos propiedad de la oficina, con una carpeta por activo y la misma estructura en cada una, acceso asignado por nombre, documentos compartidos mediante enlaces en lugar de archivos adjuntos e historial de versiones conservado en cada archivo. La oficina agrega y elimina personas por sí misma y, cuando termina la relación, el repositorio permanece con la oficina y se retira el acceso del corredor.
¿Durante cuánto tiempo se conservan los registros de transacciones después de un cierre?
La ley de licencias de Florida exige que un corredor conserve sus registros de transacciones durante al menos cinco años después del cierre, y el grupo de oficinas familiares los conserva en el repositorio de datos durante la vigencia de la relación y por más tiempo cuando la oficina lo solicita, para que un auditor, un fideicomisario sucesor o un nuevo contralor pueda consultar los documentos en los que se basó una decisión anterior sin tener que reconstruirlos.
¿Se pueden agregar los ingenieros y consultores de la oficina al proceso de debida diligencia?
Sí, y con frecuencia deberían participar. El corredor coordina al ingeniero estructural, contratista marino, corredor de seguros o consultor ambiental de la oficina junto con sus propios inspectores, los programa dentro del período de inspección y archiva sus informes en el repositorio de datos con la misma estructura. La oficina paga directamente a sus consultores y el corredor no recibe nada de ellos.

BreakThru Private Client

Oficinas familiares

La división

Para atletas profesionales

Por liga

Para agentes, gerentes y asesores

Celebridades y entretenimiento

Clientes privados con alto patrimonio

Relacionado en BreakThru Realty

Atletas profesionales | Artistas | Ejecutivos y fundadores | Familias con un alto patrimonio neto | Oficinas familiares | Agentes, representantes y asesores

Comprar | Alquilar | Vender | Reubicarse | Invertir | Administrar

BreakThru Realty no está afiliada a, respaldada por ni patrocinada por la NFL, NBA, MLB, NHL, MLS ni ningún club mencionado en este sitio. Los nombres de ligas, equipos y estadios se utilizan únicamente para describir ubicaciones.