BreakThru Realty

Private Client · Supervisión

Supervisión de propiedades e informes de gestión para oficinas familiares

Gestión interna a cargo de personal con licencia, estados de cuenta mensuales y aprobaciones que se mantienen dentro de la autoridad otorgada por escrito

Ser propietario de una propiedad en South Florida desde otro lugar significa confiarle a alguien las llaves, el dinero y el plan para tormentas. BreakThru Realty administra las viviendas y propiedades de alquiler que adquiere para oficinas familiares mediante su propio personal con licencia, en lugar de transferirlas a un tercero; emite cada mes un estado de cuenta para el propietario en el formato de la oficina; gasta únicamente dentro de la autoridad que la oficina haya otorgado por escrito; mantiene los depósitos y las reservas en una cuenta de depósito en garantía de una correduría de Florida; e informa a quien la oficina designe, desde el contralor hasta un fideicomisario.

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

Configurar la supervisión · Nuestro estándar de privacidad

Gestionada por el propio personal con licencia de la correduría

Florida considera que el arrendamiento y el cobro de alquiler para otra persona son actividades de bienes raíces que requieren una licencia. Por eso, las personas que administran aquí las propiedades de una oficina son titulares de licencia de la correduría, están supervisadas por su corredor y responden conforme a las mismas leyes de licencias que las personas que adquirieron el activo. Esa también es la razón por la que la gestión se mantiene internamente: el personal que dirigió la adquisición conoce el edificio, los inquilinos, la asociación y los contratistas, y nada se pierde al transferir el expediente a una empresa que nunca lo ha visto. La página de gestión para atletas en este sitio describe el mismo servicio desde la perspectiva de otro propietario; los procesos son idénticos.

Estados de cuenta mensuales para propietarios

El mismo día de cada mes, la oficina recibe un estado de cuenta por cada propiedad, agrupado por la entidad propietaria, en el formato solicitado por su contralor. Muestra el alquiler recibido y de quién, cualquier alquiler pendiente y las medidas tomadas al respecto, cada gasto por categoría con la factura adjunta en la sala de datos, el saldo mantenido en reserva y en depósitos, el estado de cada contrato de arrendamiento y cada renovación pendiente, los asuntos de mantenimiento abiertos y su costo previsto, y cualquier asunto que requiera aprobación. Una residencia desocupada recibe el mismo estado de cuenta, con el registro de inspección en lugar del informe de alquileres. El paquete de fin de año se envía al CPA en el formato que especifique el CPA.

Aprobaciones dentro de la autoridad otorgada por escrito

El contrato de gestión establece un monto por debajo del cual la correduría puede gastar en reparaciones rutinarias sin solicitar autorización; por encima de ese monto, no se gasta nada hasta que la oficina lo apruebe por escrito. Una solicitud de aprobación incluye el problema, las opciones, al menos dos cotizaciones para cualquier asunto sustancial, la recomendación y la consecuencia de esperar, para que la persona que aprueba pueda decidir basándose únicamente en la solicitud. La única excepción es una emergencia que amenace la propiedad o la seguridad de un inquilino, como una tubería rota o una falla del techo durante una tormenta; en ese caso, la correduría actúa primero, documenta todo e informa ese mismo día. La oficina puede cambiar el límite en cualquier momento, por escrito, para una propiedad o para toda la cartera.

Reservas y depósitos mantenidos en una cuenta de depósito en garantía

Los depósitos de garantía de los inquilinos, el alquiler pagado por adelantado y cualquier reserva para reparaciones financiada por la oficina se mantienen en la cuenta de depósito en garantía de la correduría. La ley de licencias de Florida exige que esta cuenta se mantenga separada del dinero propio de la correduría, se concilie mensualmente y esté sujeta a inspección estatal. La oficina ve el saldo en cada estado de cuenta y puede solicitar la conciliación en cualquier momento. Los depósitos se devuelven o se reclaman dentro de los plazos y en la forma exigidos por la ley de arrendadores e inquilinos de Florida. Cualquier disputa se remite al abogado de la oficina, y la correduría nunca utiliza la reserva de una propiedad para pagar el gasto de otra, incluso dentro de la misma oficina, porque el dinero de cada entidad pertenece a esa entidad.

Viviendas desocupadas: inspecciones y preparación

Una residencia de temporada que permanece vacía durante el verano de South Florida necesita atención, al igual que la póliza de seguro correspondiente, que puede limitar la cobertura cuando una vivienda permanece desocupada por más tiempo del permitido por la póliza. La correduría establece un calendario escrito de recorridos con un registro fechado y fotográfico: verificación de los cierres de agua, confirmación de la configuración del aire acondicionado y la humedad, inspección de techos y cielos rasos para detectar filtraciones, actividad de plagas, química y equipo de la piscina, paisajismo y riego, puesta en funcionamiento del generador, prueba de los sistemas de portón y alarma, y retiro del correo. Antes del regreso de los ocupantes, la vivienda se abre, se abastece y se prepara con el personal indicado conforme a las instrucciones; el registro se incorpora a la sala de datos para que la oficina pueda ver qué se hizo y cuándo.

Preparación y recuperación ante tormentas

La temporada de huracanes se extiende de junio a noviembre y el plan para cada propiedad se redacta antes de que comience: quién cierra las persianas o confirma los vidrios resistentes a impactos, cómo se aseguran las embarcaciones y los vehículos, cuándo se abastece y prueba el generador, qué contratistas están disponibles para los días posteriores y cómo se informa a los inquilinos. Una vez que una tormenta con nombre aparece en el pronóstico, las aseguradoras dejan de emitir nuevas pólizas; por eso, la cobertura se revisa en primavera, no en agosto. Después de una tormenta, la correduría inspecciona y fotografía cada propiedad, mitiga daños adicionales, presenta la reclamación ante el corredor de seguros de la oficina, se reúne con el ajustador e informa el estado de cada activo a la oficina en una sola nota en lugar de varias.

Informes para quien la oficina designe

Algunas oficinas quieren que los estados de cuenta se envíen únicamente al contralor; otras dirigen todo al director financiero, a un fideicomisario o a un abogado externo; algunas quieren que el principal reciba un resumen de una página y que el personal vea los detalles. La oficina deja por escrito quién recibe qué y cómo, y la correduría lo cumple. Los informes se envían mediante un enlace seguro en lugar de un archivo adjunto, la sala de datos conserva cada estado de cuenta y factura durante toda la relación, y cuando la oficina cambia de personal o de sistemas, el formato cambia con ella. El objetivo de la supervisión es que la oficina conozca el estado de cada propiedad que posee aquí sin tener que preguntar.

Nuestro estándar de privacidad

Un acuerdo de confidencialidad antes de la primera conversación
Al solicitarlo, un acuerdo mutuo de confidencialidad llegará a usted o a su representante antes de compartir cualquier detalle, y cubrirá a todas las personas de la correduría que trabajen en el expediente.
Su nombre no aparece en nuestro marketing
BreakThru Realty no utiliza el nombre, la imagen, el equipo ni la transacción de un cliente en su publicidad, redes sociales, sitio web o prensa, antes o después del cierre, a menos que el cliente lo solicite por escrito.
Visitas con cita previa únicamente para compradores verificados
Cuando venda, su vivienda se mostrará únicamente a compradores cuya identidad y comprobante de fondos o preaprobación hayan sido verificados, con cita previa y después de guardar los artículos personales y las fotografías.
Dirección omitida de la publicación en internet cuando MLS lo permita
Un vendedor puede solicitar que la dirección de un anuncio no aparezca en los sitios web para consumidores, conforme a las reglas del servicio de listado múltiple, y que las fotografías interiores no incluyan nada personal.
Un solo punto de contacto
Una sola persona de contacto identificada por nombre en la correduría administra el expediente, para que sus datos no circulen por una oficina.
Trabajamos a través de sus representantes
Si prefiere que tratemos con su agente, gerente, gerente comercial, abogado u oficina familiar, ese será el canal que utilizaremos, y no se enviará nada a ningún otro lugar.
Documentos mediante enlace seguro, transferencias confirmadas por teléfono
Los archivos se comparten mediante un enlace seguro en lugar de archivos adjuntos abiertos por correo electrónico, y las instrucciones para transferencias siempre se confirman mediante una llamada telefónica a un número conocido antes de mover cualquier dinero.

Configurar la supervisión

Díganos qué necesita, cuándo lo necesita y cómo le gustaría que nos comuniquemos con usted: directamente o a través de su agente, gerente, gerente comercial o abogado. No necesita proporcionar el nombre de un cliente para comenzar, y un acuerdo de confidencialidad puede formalizarse antes de compartir cualquier detalle.

Directo y confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Preguntas que nos hacen

¿Quién en BreakThru Realty se ocupa día a día de la propiedad de una oficina familiar?
Personal con licencia de la correduría, supervisado por su corredor, en lugar de una empresa externa de gestión. Cuando es posible, se trata de las mismas personas que dirigieron la adquisición, por lo que ya conocen el edificio, los inquilinos, la asociación y los contratistas. La oficina tiene un contacto designado para la gestión, al igual que uno para las adquisiciones, y ambos trabajan desde la misma sala de datos.
¿Qué aparece en un estado de cuenta mensual para propietarios de la correduría?
El alquiler recibido y pendiente, cada gasto por categoría con la factura archivada en la sala de datos, el saldo mantenido en depósitos y reservas, el estado de cada contrato de arrendamiento y renovación, los asuntos de mantenimiento abiertos con su costo previsto y cualquier asunto pendiente de aprobación, agrupados por entidad propietaria. Una residencia desocupada recibe el mismo estado de cuenta, con el registro de inspección en lugar del informe de alquileres.
¿Qué sucede cuando una reparación supera el límite de aprobación establecido en nuestro contrato de gestión?
No se gasta nada hasta que la oficina lo apruebe por escrito. La solicitud expone el problema, las opciones, las cotizaciones para cualquier asunto sustancial, la recomendación y el costo de esperar. La única excepción es una emergencia que amenace la propiedad o la seguridad de un inquilino; en ese caso, la correduría actúa primero, documenta todo e informa ese mismo día.
¿Dónde se mantienen los depósitos de los inquilinos y las reservas para reparaciones?
En la cuenta de depósito en garantía de la correduría, que la ley de licencias de Florida exige mantener separada de los fondos operativos de la correduría, conciliar mensualmente y someter a inspección estatal. El dinero de cada entidad se mantiene y se informa por separado, el saldo aparece en cada estado de cuenta y los depósitos se devuelven o se reclaman dentro de los plazos establecidos por la ley de arrendadores e inquilinos de Florida.
¿Cómo se cuida una propiedad desocupada durante la temporada de huracanes?
A partir de un plan escrito preparado antes de junio: se confirman las persianas o la protección contra impactos, se aseguran las embarcaciones y los vehículos, se abastece y prueba el generador, se mantienen contratistas disponibles y se revisa el seguro en primavera, porque las aseguradoras dejan de emitir pólizas una vez que se designa una tormenta. Después de una tormenta, la correduría inspecciona y fotografía la propiedad, evita daños adicionales, presenta la reclamación e informa a la oficina en una sola nota.

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