Does the family office group handle office, retail or industrial buildings?

No. Those are commercial assets with their own leasing conventions, diligence and brokers, and the brokerage’s commercial division handles them. The family office group covers houses and condominium units held for rent and small multifamily buildings. Where an office’s allocation includes both, the two divisions share one data room and one reporting calendar.

How are tenant security deposits handled when a rented property changes hands in Florida?

Florida law requires the selling landlord to transfer the deposits and any advance rent to the buyer and to notify the tenants of the transfer, and the buyer then holds them under the same rules. The brokerage reconciles the deposits on the closing statement against each tenant’s signed estoppel so the office takes over exactly what the tenants are owed.

What does an underwriting memo from BreakThru Realty contain if it contains no projections?

Facts the committee can verify: the rent in place and what the leases commit to, deferred repairs, the likely change in property tax after reassessment, the insurance cost once the inspections are in, association charges and pending assessments, and a suggested reserve. The office’s own analysts apply their assumptions; the brokerage supplies the evidence and the recommendation.

Can a like-kind exchange be coordinated with the purchase of a rental property?

Yes, as long as the office’s CPA and qualified intermediary have set the structure and the deadlines before the search begins. The brokerage tracks the identification and closing dates, keeps the candidate list within what the exchange rules allow, and makes sure the contract names the entity the CPA and attorney have chosen. The tax advice itself stays with the CPA.

How does the brokerage find rental property that is not yet publicly listed?

By writing and calling owners of the kind of property the office wants, by watching the pre-market and coming-soon registrations the MLS allows, and by keeping in touch with builders releasing new units. None of that is secret inventory; it is outreach the office could do itself with more time, and each candidate is logged with its source so the committee knows who else is aware of it.

Private Client · Adquisición de cartera

Adquisición de propiedades de inversión y carteras para oficinas familiares

Propiedades residenciales de alquiler y pequeños edificios multifamiliares, analizados en términos que su comité puede cuestionar

Una oficina que incorpora propiedades de South Florida a una asignación a largo plazo necesita un proceso que pueda defender ante su propio comité y sus propios auditores: de dónde provino cada candidata, qué dicen realmente los contratos de arrendamiento, qué necesita el edificio, cuánto cuesta asegurarlo y por qué elegir esta propiedad en lugar de la de al lado. BreakThru Realty gestiona ese proceso para propiedades residenciales de alquiler y pequeños edificios multifamiliares, desde la primera evaluación hasta el día en que el registro de alquileres aparece en los libros de la oficina, y remite los activos comerciales de mayor tamaño a su división comercial.

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

Analizar una asignación · Nuestro estándar de privacidad

Qué cubre esta página y qué cubre la división comercial

El grupo de oficinas familiares adquiere casas y unidades de Condominio destinadas al alquiler, agrupaciones de casas adosadas y villas, y pequeños edificios multifamiliares del tipo que se encuentra a lo largo de la costa, desde Miami Beach hasta Fort Lauderdale, Pompano Beach, Delray Beach y West Palm Beach. Los edificios de oficinas, locales comerciales, propiedades industriales, establecimientos hoteleros, terrenos para desarrollo y comunidades de apartamentos de mayor tamaño son activos comerciales con sus propios procesos de diligencia debida y sus propias prácticas de arrendamiento, y están a cargo de la división comercial de la correduría, cuyo enlace aparece en esta página. Cuando la asignación de una oficina incluye ambos tipos de activos, los dos equipos trabajan desde una misma sala de datos y con un mismo calendario de informes para que el contralor vea una sola imagen.

Búsqueda conforme a las reglas

Las candidatas provienen de cuatro fuentes, y se informa a la oficina cuál es cada una. El servicio de listado múltiple, revisado diariamente según los criterios establecidos. Contacto directo con propietarios del tipo de propiedad que busca la oficina, por carta y teléfono, sin revelar el nombre de la oficina hasta que esta decida darse a conocer. Anuncios previos al mercado y Próximamente que las reglas de BeachesMLS permiten que un corredor del anuncio registre antes de su publicación al público. Y lanzamientos de constructores de unidades nuevas aptas para alquiler, conforme a las propias reglas del constructor sobre la participación de corredores. Nada de esto es inventario oculto; es trabajo que, de otro modo, la oficina tendría que realizar por su cuenta, y cada candidata entra en la sala de datos con una nota sobre su procedencia y quién más sabe que está en venta.

Análisis financiero explicado con palabras

La correduría no publica proyecciones ni pretende saber cuánto generará un edificio dentro de una década. Lo que redacta para cada candidata es una explicación clara que el comité puede verificar: cuánto es el alquiler actual y a qué se comprometen los inquilinos en los contratos, qué unidades están por debajo del alquiler que solicita el mercado y por qué, cuánto ha gastado el vendedor en reparaciones y qué se ha aplazado, cómo cambiarán los impuestos a la propiedad cuando el condado reevalúe la venta, cuánto costará el seguro una vez que se cuente con un informe de mitigación contra el viento y una inspección de cuatro puntos, cuánto cobra la asociación y si se aproxima una evaluación especial, y qué reserva sería prudente mantener para la oficina. El informe incluye cifras; no incluye promesas.

Registros de alquileres, contratos y certificaciones estoppel

Un registro de alquileres es una declaración del vendedor hasta que los inquilinos la confirman. Durante el período de inspección, la correduría recopila cada contrato de arrendamiento y anexo, los revisa para identificar opciones de renovación, derechos de terminación anticipada, mascotas, estacionamiento y cualquier aspecto que entre en conflicto con los planes de la oficina, y obtiene de cada inquilino una certificación estoppel firmada que indique el alquiler, el depósito retenido, el plazo y cualquier disputa. Florida exige que el propietario que vende transfiera al comprador los depósitos de garantía y los alquileres pagados por adelantado, y que notifique a los inquilinos; por lo tanto, el estado de cierre debe mostrar la transferencia de esas sumas, y la correduría las concilia con las certificaciones estoppel antes de que la oficina firme. Un registro que no concilia es motivo para renegociar el precio o retirarse.

Inspecciones y seguros para propiedades generadoras de ingresos

Una propiedad generadora de ingresos en South Florida se compra tanto por su techo, cableado y clasificación de resistencia al viento como por su dirección. La inspección de cuatro puntos cubre el techo, el sistema eléctrico, la plomería y el aire acondicionado, y determina si una aseguradora emitirá la póliza; el informe de mitigación contra el viento determina el costo de la póliza; el certificado de elevación y la zona de inundación determinan la prima contra inundaciones. En el caso de unidades de Condominio, el informe de inspección de hitos de la asociación y el estudio de reservas para la integridad estructural se revisan antes de presentar una oferta, porque la próxima evaluación especial está documentada en ellos. El seguro se obtiene mucho antes del cierre, ya que una tormenta con nombre en el pronóstico hace que las aseguradoras dejen de emitir pólizas nuevas y puede retrasar un cierre durante varios días.

Estructura de tenencia, impuestos e intercambio de bienes similares

Qué entidad adquiere cada propiedad, si el título se mantiene en una sola LLC o en una por activo, y cómo encaja un fideicomiso de tierras de Florida son decisiones del abogado de la oficina, que deben tomarse antes de que el contrato nombre al comprador. Si la compra completa un intercambio de bienes similares, cómo se gravará la venta posteriormente y cómo se depreciará la propiedad son decisiones del CPA; en particular, el intercambio tiene plazos fijos de identificación y cierre que la correduría supervisa en nombre de la oficina una vez que el CPA y el intermediario calificado los hayan establecido. Si alguna adquisición incluirá deuda, consulte pronto a un prestamista hipotecario, porque el tratamiento que el prestamista dé a las entidades y a los ingresos por alquiler influye en lo que puede cerrarse a tiempo.

Del contrato a los libros de la oficina

Cerrar la compra de una propiedad de alquiler implica más que registrar una escritura. Los alquileres y las cuotas de la asociación se prorratean hasta el día del cierre, los depósitos se transfieren con una notificación escrita a cada inquilino, los contratos de arrendamiento se ceden, se transfieren las cuentas de servicios públicos y los inquilinos reciben una carta que indica dónde pagar a partir del primer día del mes siguiente. La correduría prepara el paquete de entrega que el contralor necesita desde el primer día: el registro de alquileres al cierre, los depósitos conciliados, los contratos de arrendamiento, las pólizas de seguro, la lista de proveedores y el expediente de la propiedad de la sala de datos. Si la oficina desea que la correduría administre la propiedad internamente, la página de supervisión describe cómo funciona; si cuenta con su propio administrador, el paquete se le entrega en el mismo formato.

Nuestro estándar de privacidad

Un acuerdo de confidencialidad antes de la primera conversación: Al solicitarlo, un acuerdo mutuo de confidencialidad llegará a usted o a su representante antes de compartir cualquier detalle, y cubrirá a todas las personas de la correduría que trabajen en el expediente.
Su nombre no aparece en nuestro marketing: BreakThru Realty no utiliza el nombre, la imagen, el equipo ni la transacción de un cliente en su publicidad, redes sociales, sitio web o prensa, antes o después del cierre, a menos que el cliente lo solicite por escrito.
Visitas con cita previa únicamente para compradores verificados: Cuando venda, su vivienda se mostrará únicamente a compradores cuya identidad y comprobante de fondos o preaprobación hayan sido verificados, con cita previa y después de guardar los artículos personales y las fotografías.
Dirección omitida de la publicación en internet cuando MLS lo permita: Un vendedor puede solicitar que la dirección de un anuncio no aparezca en los sitios web para consumidores, conforme a las reglas del servicio de listado múltiple, y que las fotografías interiores no incluyan nada personal.
Un solo punto de contacto: Una sola persona de contacto identificada por nombre en la correduría administra el expediente, para que sus datos no circulen por una oficina.
Trabajamos a través de sus representantes: Si prefiere que tratemos con su agente, gerente, gerente comercial, abogado u oficina familiar, ese será el canal que utilizaremos, y no se enviará nada a ningún otro lugar.
Documentos mediante enlace seguro, transferencias confirmadas por teléfono: Los archivos se comparten mediante un enlace seguro en lugar de archivos adjuntos abiertos por correo electrónico, y las instrucciones para transferencias siempre se confirman mediante una llamada telefónica a un número conocido antes de mover cualquier dinero.

Analizar una asignación

Díganos qué necesita, cuándo lo necesita y cómo le gustaría que nos comuniquemos con usted: directamente o a través de su agente, gerente, gerente comercial o abogado. No necesita proporcionar el nombre de un cliente para comenzar, y un acuerdo de confidencialidad puede formalizarse antes de compartir cualquier detalle.

Directo y confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Preguntas que nos hacen

¿El grupo de oficinas familiares gestiona edificios de oficinas, locales comerciales o propiedades industriales?: No. Son activos comerciales con sus propias prácticas de arrendamiento, procesos de diligencia debida y corredores, y la división comercial de la correduría se encarga de ellos. El grupo de oficinas familiares cubre casas y unidades de Condominio destinadas al alquiler y pequeños edificios multifamiliares. Cuando la asignación de una oficina incluye ambos tipos de activos, las dos divisiones comparten una sala de datos y un calendario de informes.
¿Cómo se manejan los depósitos de seguridad de los inquilinos cuando una propiedad alquilada cambia de propietario en Florida?: La ley de Florida exige que el propietario vendedor transfiera al comprador los depósitos y cualquier alquiler pagado por adelantado, y que notifique a los inquilinos sobre la transferencia; el comprador los conserva entonces conforme a las mismas reglas. La correduría concilia los depósitos incluidos en el estado de cierre con la certificación estoppel firmada de cada inquilino para que la oficina asuma exactamente lo que se les adeuda.
¿Qué contiene un informe de análisis financiero de BreakThru Realty si no incluye proyecciones?: Datos que el comité puede verificar: el alquiler vigente y a qué se comprometen los contratos, las reparaciones aplazadas, el posible cambio en los impuestos a la propiedad después de la reevaluación, el costo probable del seguro una vez realizadas las inspecciones, los cargos de la asociación y las evaluaciones pendientes, y una reserva sugerida. Los propios analistas de la oficina aplican sus supuestos; la correduría proporciona la evidencia y la recomendación.
¿Puede coordinarse un intercambio de bienes similares con la compra de una propiedad de alquiler?: Sí, siempre que el CPA y el intermediario calificado de la oficina hayan establecido la estructura y los plazos antes de que comience la búsqueda. La correduría supervisa las fechas de identificación y cierre, mantiene la lista de candidatas dentro de lo permitido por las reglas del intercambio y se asegura de que el contrato nombre a la entidad elegida por el CPA y el abogado. La asesoría fiscal permanece a cargo del CPA.
¿Cómo encuentra la correduría propiedades de alquiler que aún no se han anunciado públicamente?: Escribiendo y llamando a propietarios del tipo de propiedad que busca la oficina, revisando los registros previos al mercado y de Próximamente que permite el MLS, y manteniendo contacto con constructores que lanzan unidades nuevas. Nada de eso es inventario secreto; es contacto que la oficina podría realizar por su cuenta con más tiempo, y cada candidata se registra con su fuente para que el comité sepa quién más tiene conocimiento de ella.

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