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Comprar una propiedad para renovar en una zona de inundación de South Florida

Las propiedades cerca del agua suelen ser muy buscadas. Conozca las reglas que las acompañan.

BreakThru Realty ayuda a los compradores a encontrar una casa en la ubicación adecuada que necesite reparaciones y luego coordina a los arquitectos, diseñadores y contratistas con licencia que la convierten en la casa que buscaban. Muchos de los vecindarios más buscados están cerca del océano, la Intracoastal o un canal, y gran parte de ese terreno se encuentra en una zona de inundación identificada en los mapas. Esta guía explica lo que eso significa para una casa que planea mejorar.

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

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Comience con el mapa

Los mapas de inundación de FEMA dividen el terreno en zonas según el riesgo. Las zonas que comienzan con A o V son el Área Especial de Riesgo de Inundación, donde los prestamistas exigen seguro contra inundaciones para una compra financiada y donde se aplican las reglas de construcción más estrictas; las zonas V, ubicadas a lo largo de la costa abierta, están expuestas a la acción de las olas y tienen los estándares más exigentes. La zona X es de menor riesgo. El mapa también muestra la elevación de inundación base, la altura que se espera que alcance el agua en la inundación de referencia. Puede buscar cualquier dirección en el Flood Map Service Center de FEMA, y los mapas se revisan periódicamente.

El certificado de elevación

Un certificado de elevación es el registro de un topógrafo sobre la altura de los pisos de una edificación en comparación con la elevación de inundación base. Responde dos preguntas a la vez: cómo cumple la casa con los requisitos de construcción actuales y cómo podría evaluarla una aseguradora. Pídale uno al vendedor desde el principio. Si no existe, un topógrafo puede prepararlo durante el período de inspección, y para una casa que usted planea renovar es uno de los documentos más útiles que puede tener.

El seguro es lo primero

En una casa que necesita reparaciones, el seguro puede determinar la compra antes que el plan de renovación. Un prestamista exige seguro contra inundaciones en el Área Especial de Riesgo de Inundación, y la cobertura contra viento y para propietarios de vivienda en South Florida depende en gran medida de la antigüedad del techo y de si las ventanas y puertas están protegidas. Obtenga cotizaciones para la casa tal como está y pregunte cómo cambiarían con las obras previstas, como un techo nuevo o ventanas resistentes a impactos. Florida también exige que los vendedores entreguen a los compradores un formulario de divulgación de inundación antes de firmar el contrato.

Cómo la zona limita la renovación

En el Área Especial de Riesgo de Inundación se aplica la regla del 50% de FEMA a una casa que aún no cumple con los requisitos actuales de inundación: una vez que el costo de las obras alcanza la mitad del valor de mercado de la estructura, toda la edificación debe cumplirlos, lo que puede implicar elevarla. Esto convierte el tamaño de la renovación en una cuestión de umbral, y se calcula a partir del valor de la estructura, no del precio de compra. La guía sobre la regla del 50% en este sitio explica el cálculo y qué debe preguntar al departamento de construcción.

Cuándo elevar o reconstruir es el mejor plan

Para algunas casas, la respuesta honesta es que una renovación grande no es el proyecto adecuado. Si la casa está muy por debajo de la elevación requerida y el plan superaría el umbral, las opciones realistas son una renovación ligera que se mantenga por debajo de este, o una casa nueva construida a la altura requerida. Una casa nueva en una zona de inundación se construye desde el principio conforme a los estándares actuales, y su elevación forma parte del diseño en lugar de ser una limitación. El objetivo de verificarlo es saber qué tipo de propiedad está considerando antes de hacer una oferta.

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Algunas preguntas sobre dónde y cómo quiere vivir. Un agente lee cada respuesta y se comunica personalmente con usted. Aquí no se pregunta sobre crédito, ingresos ni deudas.

¿Prefiere hablar? (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Preguntas frecuentes

¿Debo evitar comprar una casa en una zona de inundación?
No necesariamente. Una gran parte de los vecindarios más buscados de South Florida se encuentra en una zona de inundación identificada en los mapas, y allí se compran, aseguran y mejoran casas todos los días. Lo importante es conocer la zona, la elevación, el costo del seguro y los límites de renovación de la casa específica antes de comprometerse.
¿Cómo puedo saber si una casa está en una zona de inundación?
Busque la dirección en el Flood Map Service Center de FEMA, que muestra la zona y la elevación de inundación base. El condado y muchas ciudades también publican mapas de zonas de inundación. Un certificado de elevación muestra cómo se encuentra la casa con respecto a esa elevación.
¿Es obligatorio el seguro contra inundaciones?
Un prestamista lo exige para la compra financiada de una edificación ubicada en el Área Especial de Riesgo de Inundación. Fuera de esas zonas, generalmente es opcional, aunque sigue estando disponible. Un agente de seguros cotiza el costo para la propiedad específica.
¿Puedo renovar una casa en una zona de inundación?
Sí. Los proyectos pequeños avanzan normalmente. Los proyectos más grandes se evalúan según la regla del 50% de FEMA y, si el costo alcanza la mitad del valor de mercado de la estructura, toda la edificación debe cumplir con los requisitos actuales de inundación. El administrador de la zona inundable de la ciudad o del condado toma esa determinación.

Fuentes

Las normas se resumen para los compradores y pueden cambiar. El departamento de construcción de la ciudad o el condado, el administrador de la llanura aluvial y la asociación deciden para una propiedad específica.

BreakThru Realty es un corredor de bienes raíces con licencia en Florida. El diseño y la construcción son realizados por profesionales con licencia y asegurados que usted elige, bajo sus propios acuerdos con ellos.

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