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La regla del 50% de FEMA: lo que los compradores de viviendas en Florida que planean una renovación deben saber

La regla que determina cuánto puede renovar en una zona de inundación

BreakThru Realty ayuda a los compradores a encontrar una vivienda en la ubicación adecuada que necesite mejoras y luego coordina a los arquitectos, diseñadores y contratistas con licencia que la convierten en la vivienda que querían. En gran parte de la costa de South Florida, una norma federal influye en ese plan más que cualquier otra. Esta guía explica qué es la regla del 50%, cómo se calcula la cifra y qué debe preguntar antes de comprar una vivienda que piensa renovar.

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

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Lo que establece la regla

Las comunidades que participan en el National Flood Insurance Program deben regular las construcciones en el Área especial de riesgo de inundación, las zonas de alto riesgo que aparecen en los mapas de inundación de FEMA. Según esas normas, cuando el costo de mejorar una estructura equivale o supera el 50 por ciento del valor de mercado de la estructura antes de comenzar la obra, el proyecto se considera una “mejora sustancial” y toda la estructura debe cumplir con los requisitos actuales de inundación. En el caso de una vivienda, eso generalmente significa que el piso más bajo debe estar a la altura de inundación requerida o por encima de ella, lo que en una vivienda antigua construida sobre una losa puede significar elevarla o reconstruirla.

¿La mitad de qué, exactamente?

El 50 por ciento se mide con base en el valor de mercado de la estructura únicamente, no en el precio que pagó ni en el terreno. En un vecindario donde el terreno representa la mayor parte del valor, la participación de la estructura puede ser pequeña, lo que hace que el límite sea mucho más bajo de lo que los compradores esperan. Las comunidades suelen comenzar con el valor de la construcción del tasador de propiedades del condado, ajustado al mercado, y muchas aceptan una tasación privada de la estructura preparada para ese fin. El administrador local de la llanura aluvial decide qué cifra se utiliza.

Qué se incluye en el costo

El costo incluye muchos elementos. Generalmente incluye los materiales y la mano de obra de todo el proyecto a precios de mercado, incluido el trabajo que el propietario realice personalmente, y abarca el trabajo estructural, los acabados, las cocinas, los baños y los sistemas de la edificación. Por lo general, ciertos elementos quedan excluidos, como los planos, los permisos y el trabajo fuera de la estructura, como el paisajismo y las piscinas. Cada comunidad aplica las directrices de FEMA mediante sus propias ordenanzas y formularios, por lo que la lista para una dirección específica proviene del departamento de construcción de esa ciudad o condado.

Reglas acumulativas y daños sustanciales

Dos extensiones suelen sorprender a los compradores. Algunas comunidades suman las mejoras realizadas durante un período de años en lugar de evaluar cada permiso por separado, por lo que el trabajo reciente realizado por un propietario anterior puede consumir parte del margen disponible antes de que usted comience. Además, la misma prueba del 50 por ciento se aplica a las reparaciones posteriores a daños por cualquier causa: una estructura que haya sufrido “daños sustanciales” también debe cumplir con las normas actuales cuando se repare. Ambos aspectos se establecen localmente y puede preguntar sobre ellos antes de presentar una oferta.

A qué viviendas afecta

La regla es importante para las estructuras ubicadas en el Área especial de riesgo de inundación que aún no cumplen con los requisitos actuales de inundación, lo que generalmente significa viviendas antiguas construidas antes del primer mapa de inundación de la comunidad o a una elevación inferior a la que ahora se exige. Una vivienda fuera de las zonas de alto riesgo identificadas en los mapas, o una que ya esté construida a la elevación requerida o por encima de ella, no está limitada de la misma manera. Un certificado de elevación, si existe, muestra cómo se ubica la vivienda en relación con la elevación requerida.

Qué hacer antes de comprar

Si una vivienda que le gusta está en una zona de inundación y planea hacer algo más que una renovación ligera, resuelva este asunto durante el período de inspección. Identifique la zona de inundación y la elevación requerida, solicite un certificado de elevación, obtenga el valor de la estructura que utilizará la comunidad y pida a un contratista con licencia que calcule el costo del trabajo que desea realizar. Si el plan está cerca del límite, las opciones son reducir el alcance, realizarlo por fases cuando la norma local lo permita, diseñar para cumplir con los requisitos o elegir otra vivienda. Potential Check está diseñado para presentarle esas respuestas a tiempo.

  • La zona de inundación y la elevación de inundación base de la dirección
  • Un certificado de elevación, si el vendedor o la ciudad tiene uno
  • El valor de la estructura que utilizará el departamento de construcción y si acepta una tasación privada
  • Si la comunidad cuenta las mejoras de forma acumulativa y durante qué período
  • El costo de un contratista con licencia para el trabajo que planea realizar

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Preguntas frecuentes

¿Qué es la regla del 50% de FEMA?
Es la regla de mejora sustancial en las comunidades que participan en el National Flood Insurance Program. Si el costo de mejorar o reparar una estructura en una zona de inundación de alto riesgo equivale o supera el 50 por ciento del valor de mercado de la estructura, toda la estructura debe cumplir con los requisitos actuales de inundación.
¿El 50% se basa en el precio de compra?
No. Se basa únicamente en el valor de mercado de la estructura antes de la obra, sin incluir el terreno. El administrador local de la llanura aluvial decide la cifra, a menudo utilizando el valor de la construcción del tasador de propiedades o una tasación privada de la estructura.
¿La regla del 50% se aplica a todas las viviendas de Florida?
No. Se aplica a las estructuras ubicadas en el Área especial de riesgo de inundación que aún no cumplen con los requisitos actuales de inundación. Las viviendas fuera de esas zonas y las que ya estén construidas a la elevación requerida o por encima de ella no están limitadas de la misma manera.
¿Puedo evitar la regla realizando el trabajo por fases?
Depende de la comunidad. Algunas cuentan las mejoras de forma acumulativa durante un número determinado de años específicamente para evitarlo; otras evalúan cada permiso por separado. El departamento de construcción correspondiente a la dirección proporciona la respuesta, y debe consultarlo antes de comprar.
¿Quién decide si mi renovación es una mejora sustancial?
El administrador de la llanura aluvial de la ciudad o el condado, mediante la revisión del permiso de construcción. Un contratista, un agente o una calculadora en línea puede hacer una estimación, pero solo la comunidad toma la determinación.

Fuentes

Las normas se resumen para los compradores y pueden cambiar. El departamento de construcción de la ciudad o el condado, el administrador de la llanura aluvial y la asociación deciden para una propiedad específica.

BreakThru Realty es un corredor de bienes raíces con licencia en Florida. El diseño y la construcción son realizados por profesionales con licencia y asegurados que usted elige, bajo sus propios acuerdos con ellos.

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