BreakThru Realty

Private Client · Venta confidencial

Vender una propiedad de lujo de manera confidencial en South Florida

Dirección omitida, exhibición limitada o ningún anuncio público: las ventajas y desventajas, explicadas claramente

Un propietario que quiere vender una propiedad sin que el vecindario lo sepa tiene tres opciones en South Florida, y cada una implica renunciar a algo. El servicio de listados múltiples permite omitir la dirección y limitar la exhibición en internet; un anuncio exclusivo de oficina o un registro de Próximamente mantiene el anuncio fuera de los sitios públicos durante un período; y una venta sin ningún anuncio depende del contacto del propietario y de los compradores propios del corredor. BreakThru Realty explica qué implica cada opción en términos de exposición y precio, y qué exige todavía la ley de Florida al vendedor y al corredor, independientemente de la opción elegida.

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

Analizar una venta confidencial · Nuestro estándar de privacidad

Tres maneras de vender sin llamar la atención

La primera es publicar el anuncio en el servicio de listados múltiples con la dirección omitida de los sitios web para consumidores y la exhibición en internet limitada a lo que el vendedor apruebe, lo que mantiene la propiedad frente a todos los corredores colaboradores sin mostrarla en los portales. La segunda es registrar el anuncio como exclusivo de oficina o como Próximamente conforme a las reglas del servicio, lo que retrasa el mercadeo público durante un período definido mientras el corredor contacta directamente a los compradores. La tercera es no publicar ningún anuncio: cartas a propietarios y compradores que el corredor ya conoce, describiendo la propiedad pero sin identificarla. Cada opción es legal y cada una se utiliza; la pregunta es qué desventaja está dispuesto a aceptar el vendedor.

Menos miradas pueden significar un precio más bajo

Una propiedad que nunca se anuncia llega a menos compradores, y menos compradores generalmente significa menos competencia por ella. Ese es el costo real de una venta privada, y el vendedor debe conocerlo antes de elegirla, no después. A veces la compensación vale la pena: un propietario que no quiere que el personal, los vecinos o un excónyuge sepan que la propiedad está en venta puede aceptar un mercado más reducido como precio por la discreción. A veces no es así, y un anuncio con la dirección omitida conserva la mayor parte de la privacidad mientras mantiene activa la red de corredores. BreakThru Realty deja ambos escenarios por escrito, junto con el razonamiento, para que la decisión sea del vendedor y se tome con pleno conocimiento.

Fijar el precio de una propiedad con la que nadie puede comparar

Las propiedades de este tipo rara vez tienen un conjunto claro de comparables públicos. La última venta similar en la calle puede haber ocurrido hace años, puede haber sido una transferencia privada con un precio registrado que incluía muebles o una embarcación, o puede haber sido la venta de un lote seguida de una nueva construcción. Por lo tanto, el precio se basa en las escrituras registradas que conserva el secretario, el historial del anuncio que el servicio de listados múltiples mantiene para los corredores, las conversaciones con los corredores que gestionaron las transacciones más cercanas, el costo de reemplazo y las características particulares que no tienen ningún comparable: el muelle, la elevación, la profundidad del lote y la casa de huéspedes. El vendedor recibe ese análisis en un documento, no como una sola cifra mencionada durante un recorrido.

Fotografías, planos de planta y quién recibe la información

El material de mercadeo para una venta privada está diseñado para mostrar la propiedad sin identificarla ni ubicarla en un mapa. Las tomas exteriores se realizan desde ángulos que no muestran la calle, las imágenes aéreas se recortan para mostrar solo el lote, las obras de arte y fotografías familiares se retiran antes de que entre cualquier cámara, y el plano de planta se ofrece únicamente a un comprador verificado bajo un acuerdo de confidencialidad, en lugar de imprimirse en un folleto. Quién recibe información sobre la disponibilidad de la propiedad se acuerda por escrito: los compradores propios del corredor, corredores colaboradores específicos o cualquier persona con un acuerdo firmado y prueba de fondos. Al personal doméstico se le informa lo necesario para preparar la propiedad y nada sobre el precio o los plazos.

Cada oferta llega al vendedor

Independientemente de la opción de mercadeo elegida, la ley de Florida exige que un corredor presente cada oferta y contraoferta al vendedor de manera oportuna, a menos que el vendedor haya dado otras instrucciones por escrito, y una oferta de un comprador con quien el vendedor preferiría no tratar también debe presentarse. Una venta privada no cambia ese deber y no debe confundirse con una venta en la que el corredor elige al comprador. Lo que el vendedor controla son los términos: quién puede visitar la propiedad, qué evidencia de fondos se requiere antes de considerar una oferta y si las ofertas deben presentarse a través de un abogado. BreakThru Realty mantiene un registro escrito de cada oferta y de la decisión del vendedor al respecto.

Las obligaciones de divulgación no disminuyen por tener una audiencia limitada

El vendedor de una residencia en Florida debe divulgar los hechos conocidos que afecten materialmente el valor de la propiedad y que el comprador no pueda observar fácilmente, y esa regla se aplica tanto a una venta gestionada por carta como a una realizada en los portales. El estado del rompeolas, filtraciones de agua anteriores, trabajos sin permiso, casos abiertos relacionados con el código y una disputa con la asociación deben incluirse en la divulgación, independientemente de que el comprador pregunte o no. Un vendedor que no sea una persona de Estados Unidos también debe prever las reglas federales de retención al cierre, las cuales gestionan el CPA y el abogado del vendedor; el trabajo del corredor es asegurarse de que el agente de cierre lo sepa con suficiente anticipación para preparar la documentación.

Cerrar la transacción desde cualquier lugar

Muchos vendedores de este grupo no se encuentran en Florida cuando se vende la propiedad. Los documentos pueden firmarse electrónicamente y la escritura puede certificarse ante notario mediante una notarización remota en línea, un poder preparado por el abogado del vendedor puede permitir que una persona designada firme en su lugar, y los fondos de la venta se transfieren a una cuenta confirmada mediante una llamada telefónica a un número que ya consta en el expediente. La propiedad se entrega por medio del corredor o del administrador de la propiedad, y el personal, los contratos de servicio y las cuentas de alarma se transfieren o cancelan en la fecha de cierre, mientras que el nombre del vendedor deja de aparecer en el registro del condado cuando se registra la nueva escritura.

Nuestro estándar de privacidad

Un acuerdo de confidencialidad antes de la primera conversación
Al solicitarlo, un acuerdo mutuo de confidencialidad llegará a usted o a su representante antes de compartir cualquier detalle, y cubrirá a todas las personas de la correduría que trabajen en el expediente.
Su nombre no aparece en nuestro marketing
BreakThru Realty no utiliza el nombre, la imagen, el equipo ni la transacción de un cliente en su publicidad, redes sociales, sitio web o prensa, antes o después del cierre, a menos que el cliente lo solicite por escrito.
Visitas con cita previa únicamente para compradores verificados
Cuando venda, su vivienda se mostrará únicamente a compradores cuya identidad y comprobante de fondos o preaprobación hayan sido verificados, con cita previa y después de guardar los artículos personales y las fotografías.
Dirección omitida de la publicación en internet cuando MLS lo permita
Un vendedor puede solicitar que la dirección de un anuncio no aparezca en los sitios web para consumidores, conforme a las reglas del servicio de listado múltiple, y que las fotografías interiores no incluyan nada personal.
Un solo punto de contacto
Una sola persona de contacto identificada por nombre en la correduría administra el expediente, para que sus datos no circulen por una oficina.
Trabajamos a través de sus representantes
Si prefiere que tratemos con su agente, gerente, gerente comercial, abogado u oficina familiar, ese será el canal que utilizaremos, y no se enviará nada a ningún otro lugar.
Documentos mediante enlace seguro, transferencias confirmadas por teléfono
Los archivos se comparten mediante un enlace seguro en lugar de archivos adjuntos abiertos por correo electrónico, y las instrucciones para transferencias siempre se confirman mediante una llamada telefónica a un número conocido antes de mover cualquier dinero.

Analizar una venta confidencial

Díganos qué necesita, cuándo lo necesita y cómo le gustaría que nos comuniquemos con usted: directamente o a través de su agente, gerente, gerente comercial o abogado. No necesita proporcionar el nombre de un cliente para comenzar, y un acuerdo de confidencialidad puede formalizarse antes de compartir cualquier detalle.

Directo y confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Preguntas que nos hacen

¿Cuál es la diferencia entre una dirección omitida y una venta fuera de MLS?
Un anuncio con la dirección omitida sigue estando en el servicio de listados múltiples y es visible para todos los corredores colaboradores, pero la dirección se mantiene fuera de los sitios web para consumidores y la exhibición es limitada. Una venta fuera de MLS no tiene ningún anuncio y depende de que el corredor contacte directamente a los compradores, lo que mantiene la venta más discreta pero llega a menos personas. Muchos vendedores eligen la primera opción y mantienen la segunda como alternativa.
Si una propiedad se vende discretamente, ¿puede el vendedor negarse a recibir ciertas ofertas?
El corredor debe presentar cada oferta al vendedor de manera oportuna, a menos que el vendedor haya indicado lo contrario por escrito, por lo que el vendedor se enterará de una oferta no deseada aunque la respuesta sea no. El vendedor puede establecer condiciones por adelantado, como exigir prueba de fondos antes de una visita u ofertas a través de un abogado, pero no puede pedirle al corredor que descarte discretamente las ofertas que cumplan con esas condiciones.
¿Cómo se fija el precio de una propiedad cuando no se ha vendido nada similar recientemente?
A partir de las escrituras registradas en la calle y frente al agua, el historial de anuncios que pueden consultar los corredores, las conversaciones con los corredores que gestionaron las transacciones más cercanas, el costo de reemplazo de la estructura y las características que no tienen comparables, como un muelle de aguas profundas o un lote doble. El análisis se entrega al vendedor como un documento escrito para que pueda cuestionar el razonamiento.
¿Una venta privada reduce lo que el vendedor debe divulgar?
No. Florida exige que el vendedor divulgue los hechos materiales conocidos que no sean fácilmente observables, independientemente de cómo se haya encontrado al comprador, y los formularios de divulgación escritos se utilizan en una venta privada exactamente igual que en una venta con anuncio. Mantener la venta discreta cambia quién se entera de la propiedad, no lo que el comprador tiene derecho a saber sobre ella.
¿Puede el vendedor mantenerse completamente al margen del mercadeo?
Sí. Nunca se utiliza el nombre del propietario, las fotografías omiten cualquier elemento que identifique al hogar, el plano de planta se comparte únicamente bajo un acuerdo de confidencialidad y el corredor habla con compradores y corredores colaboradores sin decir quién es el propietario. Los compradores conocen la identidad del vendedor únicamente cuando el contrato lo exige y solo a través de su propio abogado.

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