If I buy through an LLC, can anyone find out that I own the home?

Often, yes. The deed and the property appraiser’s record show the LLC, and the state’s corporate registry shows the LLC’s registered agent and usually its managers, so a determined reader can connect the two in minutes unless the attorney has structured the company to avoid that. Your attorney can explain which arrangements keep the connection private and what they cost.

Does a Florida land trust keep the beneficiary’s name off the public record?

The recorded deed names only the trustee, and the trust agreement that identifies the beneficiary is not recorded, so the beneficiary’s name does not appear at the clerk or the property appraiser. Lenders, title insurers, associations and federal reporting rules can still require disclosure to them, which the attorney drafting the trust will explain.

Will a home owned by an entity qualify for the Florida homestead exemption?

Usually not when the owner is an LLC, and sometimes yes when the owner is a trust drafted to preserve the natural person’s qualifying interest. The county property appraiser decides on application, so a buyer who expects the exemption should have the attorney and CPA settle the structure with that in mind before the contract is signed.

Can a mortgage be obtained when the buyer is a trust or a company?

Sometimes, on different terms. Many residential lenders will not lend to an LLC for a primary residence, some will lend to a trust that meets their requirements, and most will want a personal guaranty from the principal. Consult a mortgage lender before the entity is formed so the structure is built around what the lender will accept.

When should the entity be formed if I plan to buy through one?

Before the offer, so that the entity can sign the contract and the association application in its own name and no assignment is needed later. Forming it takes the attorney a short time, but opening the bank account, preparing the authority documents and checking the association’s rules take longer, and all of it should be finished before the right property appears.

Private Client · LLC y fideicomisos

Compra de propiedades de Florida a través de una LLC o un fideicomiso

Qué muestra el registro público, qué oculta una entidad y qué no oculta

Los compradores preguntan sobre las compañías de responsabilidad limitada y los fideicomisos por dos razones: para mantener su nombre fuera del registro del condado y para separar la propiedad de todo lo demás que poseen. Ambas cosas son posibles en Florida y ninguna funciona como la gente espera. Esta página explica qué permanece público sin importar la estructura, qué oculta y qué no oculta una entidad, y las consecuencias para la homestead y el financiamiento que se derivan de ello. La decisión corresponde al abogado y al contador público certificado del comprador; la función de BreakThru Realty es saber lo suficiente para llevar a cabo la compra conforme a la estructura que ellos diseñen.

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

Analizar una compra estructurada · Nuestro estándar de privacidad

Qué permanece público en Florida

Sin importar quién sea dueño de un lote, hay tres cosas abiertas a cualquier persona con un navegador. La escritura se registra con el secretario del condado y nombra al cesionario, que será la entidad o el fideicomisario. El tasador de propiedades del condado incluye a ese propietario registrado junto a la dirección, el precio de venta y el valor tasado, y actualiza la información después de cada transferencia registrada. Si la compra se financia, la hipoteca también se registra, junto con el nombre del prestatario y el del prestamista. Por lo tanto, una entidad cambia el nombre que aparece en esos registros; no hace que los registros sean privados, y cualquiera que busque la dirección seguirá encontrando una compra, un precio y una fecha.

Qué oculta y qué no oculta una LLC

Una compañía de responsabilidad limitada de Florida debe presentar documentos ante el registro corporativo estatal, que publica el nombre de la compañía, su dirección principal, su agente registrado y, en la mayoría de las presentaciones, los nombres de sus administradores o personas autorizadas. Un lector curioso que encuentre la entidad en la escritura puede buscarla en cuestión de minutos. Una entidad constituida en otro estado aún debe registrarse en Florida para tener propiedades aquí de la manera habitual, y el abogado evaluará esa opción frente a las alternativas. Lo que una LLC ofrece genuinamente, cuando el abogado la establece y administra correctamente, es una separación entre la propiedad y los demás activos del propietario, y ese debe entenderse como su objetivo principal.

Fideicomisos de tierras y el fideicomisario en la escritura

Florida reconoce los fideicomisos de tierras, en los que la escritura nombra a un fideicomisario y la identidad del beneficiario se mantiene en un acuerdo de fideicomiso privado que no se registra. El fideicomisario puede ser un abogado, una compañía fiduciaria o una entidad, y el registro público muestra únicamente ese nombre. El acuerdo de fideicomiso determina quién dirige al fideicomisario, quién se beneficia y qué sucede en caso de fallecimiento o venta. Un fideicomiso en vida revocable funciona de manera diferente y generalmente se elige para la planificación patrimonial, no para la privacidad, ya que el otorgante suele ser el fideicomisario. Qué fideicomiso, si alguno, es adecuado para el comprador es una cuestión que debe responder el abogado que lo redacte, y la elección afecta la manera en que la asociación, la compañía de títulos y la aseguradora tratan la compra.

Consideraciones sobre la homestead

Las protecciones de homestead de Florida, incluida la exención homestead de los impuestos a la propiedad y el límite al aumento anual del valor tasado, generalmente requieren que la propiedad sea la residencia permanente de una persona natural que tenga un interés que cumpla los requisitos. Algunos fideicomisos pueden preservar la elegibilidad cuando se redactan teniendo esto en cuenta; una LLC generalmente no puede hacerlo. Un comprador que tenga la intención de que la vivienda sea su residencia principal y espere obtener la exención homestead debe plantearlo al abogado y al contador público certificado antes de elegir la estructura, porque el ahorro en privacidad podría costarle más en impuestos de lo que vale. El tasador de propiedades del condado decide la elegibilidad cuando se presenta la solicitud, y lo que el tasador revisa es la redacción del abogado.

Cómo tratan los prestamistas una compra por una entidad

Un prestamista hipotecario residencial evalúa a una persona, y una solicitud a nombre de una entidad recibe un trato diferente: algunos prestamistas no prestan a una LLC para una residencia principal, otros exigen una garantía personal, y es posible que un fideicomiso deba cumplir con los requisitos propios del prestamista antes de poder recibir el título al cierre. La tasa, la documentación y el plazo pueden cambiar. Un comprador que tenga la intención de pedir dinero prestado debe consultar a un prestamista hipotecario antes de constituir la entidad, para que el abogado pueda adaptar la estructura a lo que el prestamista aceptará, en lugar de reformarla durante el período del contrato.

Informes federales sobre compras en efectivo

Las normas federales pueden exigir que el agente de cierre recopile y reporte información sobre las personas naturales que están detrás de una entidad o un fideicomiso que compra una propiedad residencial sin un préstamo, y el abogado y el agente de cierre indicarán si la norma aplica a una compra específica y de qué manera. La información se envía a una agencia federal, no al registro del condado, por lo que no cambia lo que un vecino puede ver; sí significa que una compra mediante una entidad no es anónima para el gobierno, y el abogado del comprador debe explicarlo claramente antes de que el comprador elija una estructura por la razón equivocada.

Establecer la estructura antes del contrato

La regla práctica es que el comprador nombrado en el contrato debe ser el comprador que complete el cierre. Una entidad o un fideicomiso que no exista cuando se redacta la oferta no puede firmarla, y ceder el contrato posteriormente requiere el consentimiento del vendedor y puede generar preguntas. BreakThru Realty pregunta en la etapa inicial si el abogado ya decidió la estructura y, si no, sugiere resolverlo antes de encontrar una propiedad: constituir la entidad, abrir su cuenta, preparar los documentos de autorización que solicitará la compañía de títulos y revisar las reglas de la asociación sobre la propiedad y ocupación por parte de entidades, para que la solicitud no sea rechazada por una razón que podría haberse evitado desde el diseño.

Nuestro estándar de privacidad

Un acuerdo de confidencialidad antes de la primera conversación: Al solicitarlo, un acuerdo mutuo de confidencialidad llegará a usted o a su representante antes de compartir cualquier detalle, y cubrirá a todas las personas de la correduría que trabajen en el expediente.
Su nombre no aparece en nuestro marketing: BreakThru Realty no utiliza el nombre, la imagen, el equipo ni la transacción de un cliente en su publicidad, redes sociales, sitio web o prensa, antes o después del cierre, a menos que el cliente lo solicite por escrito.
Visitas con cita previa únicamente para compradores verificados: Cuando venda, su vivienda se mostrará únicamente a compradores cuya identidad y comprobante de fondos o preaprobación hayan sido verificados, con cita previa y después de guardar los artículos personales y las fotografías.
Dirección omitida de la publicación en internet cuando MLS lo permita: Un vendedor puede solicitar que la dirección de un anuncio no aparezca en los sitios web para consumidores, conforme a las reglas del servicio de listado múltiple, y que las fotografías interiores no incluyan nada personal.
Un solo punto de contacto: Una sola persona de contacto identificada por nombre en la correduría administra el expediente, para que sus datos no circulen por una oficina.
Trabajamos a través de sus representantes: Si prefiere que tratemos con su agente, gerente, gerente comercial, abogado u oficina familiar, ese será el canal que utilizaremos, y no se enviará nada a ningún otro lugar.
Documentos mediante enlace seguro, transferencias confirmadas por teléfono: Los archivos se comparten mediante un enlace seguro en lugar de archivos adjuntos abiertos por correo electrónico, y las instrucciones para transferencias siempre se confirman mediante una llamada telefónica a un número conocido antes de mover cualquier dinero.

Analizar una compra estructurada

Díganos qué necesita, cuándo lo necesita y cómo le gustaría que nos comuniquemos con usted: directamente o a través de su agente, gerente, gerente comercial o abogado. No necesita proporcionar el nombre de un cliente para comenzar, y un acuerdo de confidencialidad puede formalizarse antes de compartir cualquier detalle.

Directo y confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Preguntas que nos hacen

Si compro a través de una LLC, ¿puede alguien enterarse de que soy dueño de la vivienda?: A menudo, sí. La escritura y el registro del tasador de propiedades muestran la LLC, y el registro corporativo estatal muestra al agente registrado de la LLC y, por lo general, a sus administradores, por lo que un lector decidido puede relacionarlos en cuestión de minutos, a menos que el abogado haya estructurado la compañía para evitarlo. Su abogado puede explicar qué acuerdos mantienen privada la conexión y cuánto cuestan.
¿Un fideicomiso de tierras de Florida mantiene el nombre del beneficiario fuera del registro público?: La escritura registrada nombra únicamente al fideicomisario, y el acuerdo de fideicomiso que identifica al beneficiario no se registra, por lo que el nombre del beneficiario no aparece ante el secretario ni el tasador de propiedades. Los prestamistas, las aseguradoras de títulos, las asociaciones y las normas de informes federales aún pueden exigir que se les revele esa información, lo cual explicará el abogado que redacte el fideicomiso.
¿Una vivienda propiedad de una entidad puede calificar para la exención homestead de Florida?: Por lo general, no cuando el propietario es una LLC, y en algunos casos sí cuando el propietario es un fideicomiso redactado para preservar el interés que cumple los requisitos de la persona natural. El tasador de propiedades del condado decide al revisar la solicitud, por lo que un comprador que espere obtener la exención debe pedir al abogado y al contador público certificado que establezcan la estructura teniendo esto en cuenta antes de firmar el contrato.
¿Se puede obtener una hipoteca cuando el comprador es un fideicomiso o una compañía?: A veces, con condiciones diferentes. Muchos prestamistas residenciales no prestan a una LLC para una residencia principal, algunos prestan a un fideicomiso que cumple con sus requisitos y la mayoría exigirá una garantía personal del principal. Consulte a un prestamista hipotecario antes de constituir la entidad, para que la estructura se diseñe conforme a lo que el prestamista aceptará.
¿Cuándo debe constituirse la entidad si planeo comprar a través de una?: Antes de presentar la oferta, para que la entidad pueda firmar el contrato y la solicitud de la asociación a su propio nombre y no sea necesaria una cesión posteriormente. Al abogado le toma poco tiempo constituirla, pero abrir la cuenta bancaria, preparar los documentos de autorización y revisar las reglas de la asociación toma más tiempo, y todo debe estar terminado antes de que aparezca la propiedad adecuada.

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