BreakThru Realty

Metodologia dos dados do mercado imobiliário da BreakThru Realty

A BreakThru Realty publica um relatório do mercado imobiliário para cada cidade e condado atendido, de Miami-Dade a Indian River County. Esta página explica como esses relatórios são calculados: de onde vêm os dados, com que frequência são atualizados, o que é considerado ativo ou vendido e o que os números não abrangem.

Metodologia revisada por Tyson E. Sam, fundador e corretor responsável, BreakThru Realty (licença da Florida 3565210). Última atualização .

De onde vêm os dados

Todos os números vêm da BeachesMLS, o serviço de listagem múltipla ao qual a BreakThru Realty pertence. A BeachesMLS reúne os anúncios que as imobiliárias de South Florida e da Treasure Coast inserem para venda e aluguel, além dos detalhes de fechamento informados quando um imóvel é vendido ou alugado. Um software calcula os números a partir desses registros de anúncios; ninguém os digita, arredonda ou ajusta manualmente.

Com que frequência os relatórios são atualizados

Os números de um relatório são recalculados quando têm mais de 24 horas, e cada relatório mostra a data em que foram calculados. As contagens de imóveis ativos, novos e sob contrato descrevem o mercado naquela data. Uma venda é contabilizada quando o anúncio é marcado como fechado no MLS, portanto os últimos dias antes de uma atualização ainda podem ser preenchidos posteriormente.

Quais imóveis são contabilizados

Os números de vendas abrangem apenas anúncios residenciais; terrenos, imóveis comerciais e negócios à venda são excluídos. Casas são anúncios com o subtipo Single Family Residence. Apartamentos e sobrados geminados são os subtipos Condominium e Townhouse. Outros subtipos residenciais, como villas, entram nos totais de todo o mercado, mas não pertencem a nenhum dos dois segmentos. Os números de aluguel vêm de anúncios residenciais para locação e são apresentados separadamente.

Cidades, condados e bairros

Um relatório de cidade abrange os anúncios cujo campo de cidade no MLS identifica aquela cidade. Essa é a cidade postal, que nem sempre segue os limites municipais: um imóvel em uma área não incorporada pode apresentar o nome de uma cidade próxima. Um relatório de condado abrange todos os anúncios no condado. Os números de bairros nas páginas de cidades correspondem ao nome do bairro no nome do empreendimento ou na descrição do anúncio e usam os últimos 180 dias de vendas, em vez de 90, porque os bairros têm menos vendas.

Ativo, sob contrato, novo e vendido

Ativo significa que o status do anúncio é Active. A categoria sob contrato contabiliza anúncios com status Pending e Active Under Contract. Os anúncios novos desta semana são anúncios ativos que entraram no mercado nos últimos sete dias. Vendido significa um status Closed com data de fechamento dentro do período analisado: 90 dias para a tabela do mercado, 30 dias para vendas recentes e cada mês do calendário para a tabela de doze meses. Frente para a água contabiliza anúncios ativos marcados como waterfront, e luxo contabiliza anúncios ativos com preço igual ou superior ao limite exibido para aquela cidade.

Medianas, preço por pé quadrado e dias no mercado

Os preços são medianas: o valor central depois que todos os anúncios qualificados são ordenados, de modo que uma venda muito cara altera a mediana muito menos do que alteraria uma média. A mediana do preço anunciado usa os preços pedidos dos anúncios ativos; a mediana do preço vendido usa os preços de fechamento das vendas no período. O preço por pé quadrado divide o preço pela área de convivência e exclui anúncios com menos de 300 pés quadrados, que quase sempre são erros de inserção de dados. Dias no mercado é a média do campo de dias no mercado do MLS: por quanto tempo os anúncios ativos estão anunciados ou quanto tempo os imóveis vendidos levaram para ser vendidos. A relação venda-anúncio é a mediana do preço de fechamento de cada venda dividido pelo preço pedido final. Quando mais de 2,000 anúncios se qualificam, as medianas são calculadas com os primeiros 2,000 e o relatório informa que a amostra foi utilizada; as contagens sempre correspondem ao total completo do MLS.

Meses de estoque e equilíbrio do mercado

Os meses de estoque correspondem ao número de anúncios ativos dividido pela média de vendas por mês nos últimos 90 dias. Isso indica por quanto tempo o estoque atual duraria no ritmo atual de vendas. Menos de quatro meses é interpretado como mercado do vendedor, de quatro a seis meses como equilibrado e mais de seis meses como mercado do comprador. Esses limites são uma regra prática comum, não uma lei do mercado, e casas e apartamentos são medidos separadamente porque frequentemente ficam em lados diferentes desse limite.

Variação ano a ano e tendência de doze meses

A variação ano a ano compara a mediana do preço vendido nos últimos 90 dias com a mediana dos mesmos 90 dias um ano antes. A tabela de doze meses agrupa as vendas residenciais fechadas pelo mês do calendário em que foram fechadas; o mês atual é marcado como parcial até terminar. A variação de doze meses citada em um relatório compara o primeiro mês da tabela com o último mês completo. As medianas mensais variam conforme a combinação de imóveis que por acaso foram fechados, portanto vários meses na mesma direção significam mais do que um único mês.

Estoque ao longo do tempo

O MLS informa o que está à venda hoje, não o que estava à venda em uma data passada. Por isso, a BreakThru Realty registra seu próprio instantâneo diário de cada relatório: anúncios ativos, anúncios novos, imóveis sob contrato, vendas recentes e preços pedidos medianos. A tabela e o gráfico de estoque ao longo do tempo vêm desses instantâneos, que começam no dia em que cada relatório foi publicado.

Números de aluguel

Os números de aluguel usam anúncios residenciais para locação, divididos entre casas e sobrados geminados de um lado e apartamentos do outro. A mediana do aluguel pedido usa aluguéis ativos; a mediana do aluguel contratado usa locações assinadas nos últimos 90 dias. Aluguéis abaixo de $300 ou acima de $100,000 por mês são tratados como erros de inserção de dados, e valores informados como quantia única, sazonal, semanal ou diária são excluídos das medianas porque não são aluguéis mensais. Celeiros, baias e vagas para barcos anunciados para locação são excluídos das contagens de aluguel.

O que os dados não abrangem

Apenas as vendas que passaram pelo MLS são contabilizadas. Vendas privadas, a maioria dos imóveis vendidos diretamente por incorporadoras e transferências de imóveis vendidos pelo proprietário não chegam ao MLS e, portanto, ficam ausentes de todos os números. Os corretores dos anúncios inserem os dados e erros acontecem; as regras acima filtram os mais evidentes, mas não todos. Mercados pequenos com apenas algumas vendas podem variar significativamente de um mês para o outro. Os relatórios descrevem um mercado, não um imóvel específico, e nenhum dos números é uma avaliação.

Quem é responsável pelos relatórios

A BreakThru Realty produz os relatórios. Tyson E. Sam, fundador e corretor responsável da imobiliária (licença da Florida 3565210), revisa esta metodologia e as orientações escritas em cada relatório; os próprios números são calculados automaticamente e nunca são editados. Para perguntar sobre um número ou informar um erro, envie um e-mail para sales@breakthrurealty.com ou ligue para (786) 914-1017.

Como citar um relatório

Cite o relatório pelo nome, pela fonte dos dados e pela data em que você o consultou, incluindo um link para a página do relatório. Exemplo: BreakThru Realty, Broward County Housing Market Report, dados da BeachesMLS, consultado em [a data em que você o consultou]. Os números mudam diariamente, portanto a data é importante.

Relatórios do mercado imobiliário da BreakThru Realty

Cada relatório também é organizado por assunto em Pesquisa da BreakThru Realty.

Relatório do mercado imobiliário de Miami-Dade County da BreakThru Realty

Relatório do mercado imobiliário do Condado de Broward da BreakThru Realty

Relatório do mercado imobiliário do Condado de Palm Beach da BreakThru Realty

Relatório do mercado imobiliário do Condado de Martin da BreakThru Realty

Relatório do mercado imobiliário do Condado de St. Lucie da BreakThru Realty

Relatório do mercado imobiliário do Condado de Indian River da BreakThru Realty

Perguntas frequentes

Com que frequência os relatórios do mercado imobiliário da BreakThru Realty são atualizados?
Diariamente. Cada relatório é recalculado a partir da BeachesMLS quando seus dados têm mais de 24 horas, e o relatório mostra a data do cálculo mais recente.
O que são meses de estoque?
Meses de estoque é o número de imóveis à venda dividido pelo número médio de imóveis vendidos por mês nos últimos 90 dias. Menos de quatro meses favorece os vendedores, mais de seis favorece os compradores, e de quatro a seis meses geralmente é considerado um mercado equilibrado.
Por que o preço mediano pode ser diferente do de outros sites imobiliários?
Os sites medem coisas diferentes: preços pedidos ou preços de fechamento, 30, 90 ou 365 dias, a área de correspondência postal de uma cidade ou seus limites municipais, e todos os imóveis residenciais ou apenas casas. A BreakThru Realty informa casas e apartamentos separadamente, usa preços de fechamento nos dados de imóveis vendidos e indica cada período ao lado do número.
Os dados de um relatório do mercado são uma avaliação imobiliária?
Não. Um relatório do mercado descreve uma cidade ou um condado inteiro. O valor de um imóvel depende do seu próprio tamanho, estado de conservação, localização e das vendas recentes de imóveis mais semelhantes, que é o que uma análise comparativa de mercado ou uma avaliação imobiliária mede.

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