BreakThru Realty

Méthodologie des données du marché immobilier de BreakThru Realty

BreakThru Realty publie un rapport sur le marché immobilier pour chaque ville et comté desservi, de Miami-Dade au comté d'Indian River. Cette page explique comment ces rapports sont calculés : d'où proviennent les données, à quelle fréquence elles sont actualisées, ce qui est considéré comme actif ou vendu et ce que les chiffres ne couvrent pas.

Méthodologie examinée par Tyson E. Sam, fondateur et courtier attitré de BreakThru Realty (licence Florida 3565210). Dernière mise à jour .

D'où proviennent les données

Chaque chiffre provient de BeachesMLS, le service d'annonces multiples auquel BreakThru Realty appartient. BeachesMLS regroupe les annonces que les agences de South Florida et de la Treasure Coast saisissent pour la vente et la location, ainsi que les informations de clôture qu'elles déclarent lorsqu'un bien immobilier est vendu ou loué. Un logiciel calcule les chiffres à partir de ces fiches d'annonce ; personne ne les saisit, n'effectue d'arrondi ou ne les ajuste manuellement.

À quelle fréquence les rapports sont actualisés

Les chiffres d'un rapport sont recalculés lorsqu'ils datent de plus de 24 heures, et chaque rapport indique la date de leur calcul. Les nombres de biens actifs, nouveaux et sous contrat décrivent le marché à cette date. Une vente est comptabilisée lorsque l'annonce est indiquée comme clôturée dans le MLS ; les derniers jours précédant une actualisation peuvent donc encore être complétés par la suite.

Quels biens immobiliers sont comptabilisés

Les chiffres des ventes couvrent uniquement les annonces résidentielles ; les terrains, les biens immobiliers commerciaux et les entreprises à vendre sont exclus. Les maisons individuelles sont les annonces dont le sous-type est Single Family Residence. Les copropriétés et les maisons de ville correspondent aux sous-types Condominium et Townhouse. Les autres sous-types résidentiels, comme les villas, sont inclus dans les totaux de l'ensemble du marché, mais n'appartiennent à aucun de ces segments. Les chiffres des locations proviennent des annonces de location résidentielles et sont présentés séparément.

Villes, comtés et quartiers

Un rapport municipal couvre les annonces dont le champ « ville » du MLS indique cette ville. Il s'agit de la ville postale, qui ne correspond pas toujours aux limites municipales : une maison située dans une zone non incorporée peut porter le nom d'une ville voisine. Un rapport de comté couvre toutes les annonces du comté. Les chiffres des quartiers sur les pages municipales correspondent au nom du quartier dans le nom du lotissement ou la description de l'annonce et utilisent les 180 derniers jours de ventes plutôt que 90, car les quartiers en comptent moins.

Actif, sous contrat, nouveau et vendu

Actif signifie que le statut de l'annonce est Actif. Les biens sous contrat comprennent les annonces En attente et Actif sous contrat. Les nouvelles annonces de la semaine sont les annonces actives arrivées sur le marché au cours des sept derniers jours. Vendu signifie que le statut est Closed et que la date de clôture se situe dans la période mesurée : 90 jours pour le tableau du marché, 30 jours pour les ventes récentes et chaque mois civil pour le tableau sur douze mois. Les biens en Front de mer comprennent les annonces actives signalées comme étant en front de mer, et les biens de Luxe comprennent les annonces actives dont le prix est égal ou supérieur au seuil indiqué pour cette ville.

Médianes, prix au pied carré et jours sur le marché

Les prix sont des médianes : il s'agit de la valeur centrale une fois toutes les annonces admissibles classées, de sorte qu'une vente très chère la fait beaucoup moins varier qu'une moyenne. Le prix d'annonce médian utilise les prix demandés des annonces actives ; le prix de vente médian utilise les prix de clôture des ventes de la période. Le prix au pied carré divise le prix par la superficie habitable et exclut les annonces de moins de 300 pieds carrés, qui sont presque toujours des erreurs de saisie. Les jours sur le marché correspondent à la moyenne du champ des jours sur le marché du MLS : la durée pendant laquelle les annonces actives ont été publiées ou le temps nécessaire à la vente des maisons vendues. Le ratio vente-annonce est la médiane du prix de clôture de chaque vente divisé par son dernier prix demandé. Lorsque plus de 2,000 annonces sont admissibles, les médianes sont calculées sur les 2,000 premières et le rapport indique qu'il s'agit d'un échantillon ; les nombres sont toujours ceux du total complet du MLS.

Mois d'inventaire et équilibre du marché

Le nombre de mois d'inventaire correspond au nombre d'annonces actives divisé par le nombre moyen de ventes par mois au cours des 90 derniers jours. Il indique combien de temps l'offre actuelle durerait au rythme actuel des ventes. Moins de quatre mois est considéré comme un marché de vendeurs, quatre à six mois comme un marché équilibré et plus de six mois comme un marché d'acheteurs. Ces seuils constituent une règle générale courante, et non une loi du marché ; les maisons individuelles et les copropriétés sont mesurées séparément, car elles se situent souvent de part et d'autre de cette limite.

Variation d'une année sur l'autre et tendance sur douze mois

La variation d'une année sur l'autre compare le prix de vente médian des 90 derniers jours à la médiane des mêmes 90 jours un an plus tôt. Le tableau sur douze mois regroupe les ventes résidentielles clôturées selon le mois civil de leur clôture ; le mois en cours est indiqué comme partiel jusqu'à sa fin. La variation sur douze mois citée dans un rapport compare le premier mois du tableau au dernier mois complet. Les médianes mensuelles varient selon la composition des maisons qui ont été clôturées ; plusieurs mois évoluant dans la même direction sont donc plus significatifs qu'un seul mois.

Évolution de l'inventaire

Le MLS indique ce qui est à vendre aujourd'hui, et non ce qui était à vendre à une date passée. BreakThru Realty enregistre donc son propre instantané quotidien de chaque rapport : annonces actives, nouvelles annonces, maisons sous contrat, ventes récentes et prix demandés médians. Le tableau et le graphique de l'évolution de l'inventaire proviennent de ces instantanés, qui commencent le jour de la mise en ligne de chaque rapport.

Chiffres des locations

Les chiffres des locations utilisent les annonces de location résidentielles, réparties entre les maisons et les maisons de ville d'une part, et les copropriétés et appartements d'autre part. Le loyer demandé médian utilise les locations actives ; le loyer loué médian utilise les locations signées au cours des 90 derniers jours. Les loyers inférieurs à $300 ou supérieurs à $100,000 par mois sont considérés comme des erreurs de saisie, et les loyers indiqués comme un montant unique, saisonnier, hebdomadaire ou quotidien sont exclus des médianes, car il ne s'agit pas de loyers mensuels. Les granges, boxes et emplacements pour bateaux proposés à la location sont exclus des nombres de locations.

Ce que les données ne couvrent pas

Seules les ventes passées par le MLS sont comptabilisées. Les ventes privées, la plupart des maisons vendues directement par les promoteurs et les transactions entre particuliers ne sont jamais transmises au MLS ; elles sont donc absentes de tous les chiffres. Les agents inscripteurs saisissent les données et des erreurs peuvent se produire ; les règles ci-dessus filtrent les erreurs évidentes, mais pas toutes. Les petits marchés comptant seulement quelques ventes peuvent varier fortement d'un mois à l'autre. Les rapports décrivent un marché, et non un bien immobilier particulier, et aucun chiffre ne constitue une évaluation.

Qui est responsable des rapports

BreakThru Realty produit les rapports. Tyson E. Sam, fondateur et courtier attitré de l'agence (licence Florida 3565210), examine cette méthodologie ainsi que les directives écrites de chaque rapport ; les chiffres eux-mêmes sont calculés automatiquement et ne sont jamais modifiés. Pour poser une question au sujet d'un chiffre ou signaler une erreur, envoyez un e-mail à sales@breakthrurealty.com ou appelez le (786) 914-1017.

Comment citer un rapport

Citez le rapport par son nom, sa source de données et la date à laquelle vous l'avez consulté, avec un lien vers la page du rapport. Exemple : BreakThru Realty, rapport sur le marché immobilier du comté de Broward, données BeachesMLS, consulté le [date de consultation]. Les chiffres changent chaque jour ; la date est donc importante.

Rapports de BreakThru Realty sur le marché immobilier

Chaque rapport est également organisé par thème sur Études BreakThru Realty.

Rapport de BreakThru Realty sur le marché immobilier du comté de Miami-Dade

Rapport sur le marché immobilier du comté de Broward par BreakThru Realty

Rapport sur le marché immobilier du comté de Palm Beach par BreakThru Realty

Rapport sur le marché immobilier du comté de Martin par BreakThru Realty

Rapport sur le marché immobilier du comté de St. Lucie par BreakThru Realty

Rapport sur le marché immobilier du comté d’Indian River par BreakThru Realty

Questions fréquemment posées

À quelle fréquence les rapports sur le marché immobilier de BreakThru Realty sont-ils mis à jour ?
Quotidiennement. Chaque rapport est recalculé à partir de BeachesMLS lorsque ses données datent de plus de 24 heures, et le rapport indique la date du dernier calcul.
Que représente le nombre de mois de stock ?
Le nombre de mois de stock correspond au nombre de biens immobiliers à vendre divisé par le nombre moyen de biens immobiliers vendus par mois au cours des 90 derniers jours. Moins de quatre mois favorise les vendeurs, plus de six mois favorise les acheteurs, et une période de quatre à six mois est généralement considérée comme équilibrée.
Pourquoi le prix médian peut-il différer de celui affiché sur d’autres sites immobiliers ?
Les sites mesurent des éléments différents : les prix demandés ou les prix de clôture, sur 30, 90 ou 365 jours, la zone postale d'une ville ou ses limites municipales, ainsi que tous les biens résidentiels ou uniquement les maisons individuelles. BreakThru Realty présente séparément les maisons individuelles et les copropriétés, utilise les prix de clôture pour les données des biens vendus et indique chaque période à côté du chiffre.
Les chiffres d'un rapport sur le marché immobilier constituent-ils une évaluation immobilière ?
Non. Un rapport sur le marché immobilier décrit une ville ou un comté dans son ensemble. La valeur d'un bien immobilier dépend de sa propre superficie, de son état, de son emplacement et des ventes récentes de biens comparables, éléments mesurés par une analyse comparative de marché ou une évaluation immobilière.

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