BreakThru Realty

Metodología de los datos del mercado de BreakThru Realty

BreakThru Realty publica un informe del mercado de la vivienda para cada ciudad y condado al que presta servicio, desde Miami-Dade hasta Indian River County. Esta página explica cómo se calculan esos informes: de dónde provienen los datos, con qué frecuencia se actualizan, qué se considera activo o vendido y qué no abarcan las cifras.

Metodología revisada por Tyson E. Sam, fundador y corredor registrado de BreakThru Realty (licencia de Florida 3565210). Última actualización .

De dónde provienen los datos

Cada cifra proviene de BeachesMLS, el servicio de listados múltiples al que pertenece BreakThru Realty. BeachesMLS contiene los anuncios que los corredores de todo South Florida y Treasure Coast ingresan para la venta y el alquiler, así como los detalles de cierre que reportan cuando una propiedad se vende o se alquila. Un programa calcula las cifras a partir de esos registros de anuncios; nadie los ingresa, redondea ni ajusta manualmente.

Con qué frecuencia se actualizan los informes

Las cifras de un informe se vuelven a calcular cuando tienen más de 24 horas, y cada informe muestra la fecha en que se calcularon. Los conteos de activos, nuevos y bajo contrato describen el mercado en esa fecha. Una venta cuenta una vez que el anuncio aparece como cerrado en el MLS, por lo que los últimos días antes de una actualización todavía pueden completarse después.

Qué propiedades se cuentan

Las cifras de ventas abarcan únicamente anuncios residenciales; se excluyen los terrenos, las propiedades comerciales y los negocios en venta. Las casas unifamiliares son anuncios con el subtipo Single Family Residence. Los condominios y las casas adosadas son los subtipos Condominium y Townhouse. Otros subtipos residenciales, como las villas, cuentan para los totales de todo el mercado, pero no pertenecen a ninguno de los dos segmentos. Las cifras de alquiler provienen de anuncios residenciales de alquiler y se reportan por separado.

Ciudades, condados y vecindarios

Un informe de una ciudad abarca los anuncios cuyo campo de ciudad del MLS identifica esa ciudad. Esa es la ciudad postal, que no siempre sigue los límites municipales: una vivienda en un área no incorporada puede tener el nombre de una ciudad cercana. Un informe de un condado abarca todos los anuncios del condado. Las cifras de vecindarios en las páginas de ciudades coinciden con el nombre del vecindario en el nombre de la subdivisión o en la descripción del anuncio, y utilizan los últimos 180 días de ventas en lugar de 90 porque los vecindarios tienen menos ventas.

Activos, bajo contrato, nuevos y vendidos

Activo significa que el estado del anuncio es Activo. Bajo contrato cuenta los anuncios Pendiente y Activo bajo contrato. Los anuncios nuevos de esta semana son anuncios activos que ingresaron al mercado en los últimos siete días. Vendido significa que tienen el estado Cerrado y una fecha de cierre dentro del período que se mide: 90 días para la tabla del mercado, 30 días para las ventas recientes y cada mes calendario para la tabla de doce meses. Frente al agua cuenta los anuncios activos marcados como frente al agua, y lujo cuenta los anuncios activos cuyo precio es igual o superior al umbral mostrado para esa ciudad.

Medianas, precio por pie cuadrado y días en el mercado

Los precios son medianas: el valor central después de ordenar todos los anuncios que cumplen los requisitos, por lo que una venta muy costosa afecta mucho menos que a un promedio. La mediana del precio de lista utiliza los precios solicitados de los anuncios activos; la mediana del precio de venta utiliza los precios de cierre de las ventas dentro del período. El precio por pie cuadrado divide el precio entre el área habitable y excluye los anuncios de menos de 300 pies cuadrados, que casi siempre son errores de ingreso de datos. Los días en el mercado son el promedio del campo de días en el mercado del MLS: cuánto tiempo han estado publicados los anuncios activos o cuánto tardaron en venderse las viviendas vendidas. La relación venta-precio de lista es la mediana del precio de cierre de cada venta dividido entre su precio final solicitado. Cuando califican más de 2,000 anuncios, las medianas se calculan sobre los primeros 2,000 y el informe indica que se trata de una muestra; los conteos siempre corresponden al total completo del MLS.

Meses de inventario y equilibrio del mercado

Los meses de inventario dividen el número de anuncios activos entre el promedio de ventas por mes durante los últimos 90 días. Indican cuánto duraría el inventario actual al ritmo de ventas vigente. Menos de cuatro meses se interpreta como un mercado favorable para vendedores, de cuatro a seis meses como equilibrado y más de seis meses como un mercado favorable para compradores. Esos umbrales son una regla general común, no una ley del mercado, y las casas unifamiliares y los condominios se miden por separado porque a menudo se encuentran en lados diferentes de ese límite.

Cambio interanual y tendencia de doce meses

El cambio interanual compara la mediana del precio de venta de los últimos 90 días con la mediana de los mismos 90 días del año anterior. La tabla de doce meses agrupa las ventas residenciales cerradas por el mes calendario en que se cerraron; el mes actual aparece marcado como parcial hasta que termina. El cambio de doce meses citado en un informe compara el primer mes de la tabla con el último mes completo. Las medianas mensuales varían según la combinación de viviendas que se hayan cerrado, por lo que varios meses en la misma dirección significan más que un solo mes.

Inventario a lo largo del tiempo

El MLS informa lo que está en venta hoy, no lo que estaba en venta en una fecha pasada. Por eso, BreakThru Realty registra su propia captura diaria de cada informe: anuncios activos, anuncios nuevos, viviendas bajo contrato, ventas recientes y precios solicitados medianos. La tabla y el gráfico del inventario a lo largo del tiempo provienen de esas capturas, que comienzan el día en que cada informe se publicó.

Cifras de alquiler

Las cifras de alquiler utilizan anuncios residenciales de alquiler, divididos entre casas y casas adosadas por un lado, y condominios y apartamentos por el otro. La mediana del alquiler solicitado utiliza alquileres activos; la mediana del alquiler contratado utiliza contratos de alquiler firmados en los últimos 90 días. Los alquileres inferiores a $300 o superiores a $100,000 al mes se consideran errores de ingreso de datos, y los alquileres expresados como un monto único, de temporada, semanal o nocturno se excluyen de las medianas porque no son alquileres mensuales. Los graneros, establos y amarres para botes ofrecidos en alquiler se excluyen de los conteos de alquiler.

Lo que los datos no abarcan

Solo se cuentan las ventas que se realizaron a través del MLS. Las ventas privadas, la mayoría de las viviendas vendidas directamente por constructores y las transferencias de venta por el propietario nunca llegan al MLS, por lo que faltan en todas las cifras. Los agentes del anuncio ingresan los datos y pueden ocurrir errores; las reglas anteriores filtran los más evidentes, pero no todos. Los mercados pequeños con solo unas pocas ventas pueden variar considerablemente de un mes a otro. Los informes describen un mercado, no una propiedad específica, y ninguna de las cifras constituye una tasación.

Quién es responsable de los informes

BreakThru Realty produce los informes. Tyson E. Sam, fundador y corredor registrado de la correduría (licencia de Florida 3565210), revisa esta metodología y la orientación escrita de cada informe; las cifras mismas se calculan automáticamente y nunca se editan. Para hacer una pregunta sobre una cifra o informar un error, envíe un correo electrónico a sales@breakthrurealty.com o llame al (786) 914-1017.

Cómo citar un informe

Cite el informe por su nombre, la fuente de los datos y la fecha en que lo consultó, con un enlace a la página del informe. Por ejemplo: BreakThru Realty, Informe del mercado de la vivienda del condado de Broward, datos de BeachesMLS, consultado el [the date you read it]. Las cifras cambian todos los días, por lo que la fecha es importante.

Informes del mercado de la vivienda de BreakThru Realty

Cada informe también está organizado por tema en Investigación de BreakThru Realty.

Informe del mercado de la vivienda del condado de Miami-Dade de BreakThru Realty

Informe del mercado inmobiliario del condado de Broward de BreakThru Realty

Informe del mercado inmobiliario del condado de Palm Beach de BreakThru Realty

Informe del mercado inmobiliario del condado de Martin de BreakThru Realty

Informe del mercado inmobiliario del condado de St. Lucie de BreakThru Realty

Informe del mercado inmobiliario del condado de Indian River de BreakThru Realty

Preguntas frecuentes

¿Con qué frecuencia se actualizan los informes del mercado inmobiliario de BreakThru Realty?
Diariamente. Cada informe se vuelve a calcular a partir de BeachesMLS cuando sus datos tienen más de 24 horas, y el informe muestra la fecha del cálculo más reciente.
¿Qué significa meses de inventario?
Los meses de inventario son el número de viviendas en venta dividido entre el promedio de viviendas vendidas por mes durante los últimos 90 días. Menos de cuatro meses favorece a los vendedores, más de seis favorece a los compradores, y de cuatro a seis generalmente se considera un mercado equilibrado.
¿Por qué puede diferir el precio mediano de otros sitios web de bienes raíces?
Los sitios miden cosas diferentes: precios de oferta o precios de cierre, 30, 90 o 365 días, el área postal de una ciudad o sus límites municipales, y todas las propiedades residenciales o solo casas unifamiliares. BreakThru Realty informa sobre casas unifamiliares y condominios por separado, utiliza precios de cierre para las cifras de propiedades vendidas e indica cada período junto al número.
¿Son una tasación las cifras de un informe del mercado?
No. Un informe del mercado describe una ciudad o un condado completos. El valor de una vivienda depende de su propio tamaño, condición, ubicación y de las ventas recientes más similares, que es lo que mide un análisis comparativo de mercado o una tasación.

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