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Mudando-se para Florida como investidor imobiliário

Comprando a casa onde você vai morar e o imóvel que gera renda, de acordo com as regras da Florida

Algumas pessoas que se mudam para Florida compram duas coisas de uma vez: uma casa para morar e um imóvel para alugar, ou levam consigo um portfólio ao se mudarem para o sul. Essa combinação tem regras próprias. Esta página aborda os pontos específicos da Florida que um investidor em mudança deve entender antes de comprar, desde os limites para locação de apartamentos até onde a isenção homestead se aplica e onde não se aplica.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

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Uma casa para morar e um imóvel que gera renda

Comprar sua própria casa e um imóvel para investimento na mesma mudança é eficiente, mas as duas compras exigem análises diferentes. Sua casa é avaliada com base em como você quer morar; o imóvel para aluguel é avaliado com base no aluguel, na vacância, nas despesas, no seguro, nas regras da associação e na revenda. O financiamento também é diferente, pois os empréstimos para imóveis de investimento geralmente têm condições e requisitos de entrada diferentes dos aplicáveis à residência principal. Por isso, consulte um credor hipotecário antes de definir um orçamento para qualquer um deles. A ordem importa: comprar sua casa primeiro estabelece onde você mora, enquanto comprar o imóvel para aluguel primeiro pode permitir que a renda dele seja considerada na segunda compra. Seu corretor ajuda você a planejar a sequência e analisa cada imóvel de acordo com os critérios adequados.

Declarações do condomínio e restrições para locação

Muitos dos imóveis para aluguel mais acessíveis em South Florida são apartamentos, e os documentos que regem o edifício determinam se você pode alugar a unidade. As declarações e regras podem estabelecer uma duração mínima para o contrato de locação, limitar quantas vezes uma unidade pode ser alugada por ano, proibir a locação durante o primeiro ou os dois primeiros anos do proprietário, exigir a aprovação da associação para cada inquilino mediante uma taxa de inscrição ou limitar o número de unidades alugadas no edifício. Alguns edifícios proíbem totalmente os aluguéis de curta duração. A lei da Florida também limita como certas novas restrições de locação se aplicam aos proprietários que compraram antes da mudança, o que é mais um motivo para ler os documentos em vez de confiar em uma observação do anúncio. Seu corretor obtém a declaração, o estatuto, as regras e as alterações recentes durante o período de análise.

  • Duração mínima dos contratos de locação e frequência com que uma unidade pode ser alugada
  • Períodos de espera antes que um novo proprietário possa alugar
  • Aprovação de inquilinos pela associação e taxas de inscrição
  • Limites para o número de unidades alugadas no edifício
  • Proibições totais de estadias de curta duração ou sazonais

As regras para aluguel de curta duração variam de acordo com a cidade

Se você quiser alugar por noite ou por semana, as regras dependem muito da localização do imóvel. A Florida exige que os aluguéis por temporada sejam licenciados pelo estado, e as estadias curtas estão sujeitas a impostos estaduais e locais sobre aluguéis transitórios, mas cidades e condados estabelecem seus próprios requisitos de registro, inspeção, estacionamento, ocupação e zoneamento, e muitos bairros estão sujeitos a regras de associações que proíbem totalmente estadias curtas. O que é permitido em uma cidade pode ser fortemente restringido a poucos quilômetros de distância. Antes de comprar para obter renda com aluguel de curta duração, confirme as regras com a cidade ou o condado, leia os documentos da associação e faça um orçamento para limpeza, administração e mobília. Seu corretor ajuda você a encontrar os requisitos locais, mas a cidade ou o condado é a autoridade responsável por eles.

Noções básicas sobre locadores e inquilinos na Florida

A lei residencial da Florida sobre locadores e inquilinos estabelece como o locador deve manter e devolver os depósitos de segurança, quais avisos são exigidos e como devem ser entregues, o dever do locador de manter o imóvel e o processo judicial para remover um inquilino que não paga. As normas locais podem acrescentar requisitos próprios, como registro do aluguel ou regras adicionais de aviso em algumas cidades e condados. Nada disso é complicado depois que você conhece as regras, mas erros no tratamento do depósito ou nos avisos podem fazer o locador perder uma ação. Leia a lei ou peça a um administrador de imóveis ou advogado da Florida que explique tudo antes do seu primeiro contrato de locação. Se você preferir não administrar o imóvel por conta própria, um administrador de imóveis licenciado pode cuidar dos inquilinos, dos reparos e da cobrança do aluguel.

Seguro para um imóvel de aluguel

Um imóvel para aluguel precisa de uma apólice para locador, e não de uma apólice residencial, e a diferença é importante: a cobertura para locador abrange o edifício, sua responsabilidade civil e a perda de renda do aluguel, enquanto os inquilinos cobrem seus próprios pertences com um seguro para inquilinos, que muitos locadores exigem no contrato de locação. O seguro contra enchentes é separado de ambos e, por meio do NFIP, geralmente tem um período de espera de 30 dias, portanto não pode ser contratado na semana em que uma tempestade aparece. Imóveis mais antigos frequentemente precisam de uma inspeção de quatro pontos para obter seguro, e uma inspeção de mitigação de ventos pode reduzir o prêmio. Em um apartamento, a associação assegura a estrutura do edifício e você assegura o interior da unidade. Obtenha cotações durante o período de inspeção e inclua o valor real na análise do retorno antes de assumir o compromisso.

A isenção homestead se aplica apenas ao local onde você mora

A isenção homestead e o limite Save Our Homes abrangem uma única propriedade: aquela que você possui e ocupa como residência permanente. Um imóvel para aluguel não se qualifica, portanto é avaliado sem essa proteção e seu imposto geralmente será mais alto do que o de um imóvel homestead comparável. Considere isso no orçamento ao comparar imóveis e não presuma que o imposto atual do vendedor será o seu após o fechamento, pois o vendedor pode ter tido isenções que terminam com a venda. Se você possui vários imóveis na Florida, mantenha registros claros indicando qual deles é sua residência. Seu contador ou consultor tributário pode confirmar como as regras se aplicam às suas propriedades específicas, e seu corretor estimará os impostos de cada imóvel para aluguel sem a isenção homestead durante a comparação.

Uma troca pelo § 1031 de um imóvel de outro estado

Se você estiver vendendo um imóvel de investimento em outro estado, uma troca de propriedades do mesmo tipo conforme a Seção 1031 do Internal Revenue Code pode permitir o diferimento do imposto sobre o ganho mediante a compra de um imóvel de investimento substituto na Florida. Imóveis mantidos para investimento ou uso empresarial geralmente podem ser trocados por outros imóveis desse tipo entre estados, mas as regras são rigorosas: os recursos devem ser mantidos por um intermediário qualificado, e não por você; o imóvel substituto deve ser identificado e adquirido dentro de prazos fixos; e a casa onde você mora não pode fazer parte da troca. Seu estado anterior também pode acompanhar o ganho diferido. Contrate um intermediário qualificado antes do fechamento da venda e peça a um contador que planeje a troca. Seu corretor trabalha de acordo com o cronograma da troca durante a busca.

Como a BreakThru trabalha com um investidor em mudança

Seu corretor trata as duas compras como um único plano. Isso começa com uma conversa franca sobre objetivos, orçamento e o quanto você quer participar da administração, seguida por uma busca paralela pela sua casa e pelo seu imóvel de investimento, para que os cronogramas se encaixem. Para cada candidato a imóvel para aluguel, você recebe os números importantes: aluguéis comparáveis, taxas da associação e regras de locação, impostos estimados sem a isenção homestead, cotações de seguro e provável manutenção. Quando um imóvel é multifamiliar, de uso misto ou comercial, a divisão comercial da imobiliária pode participar da busca. Se você estiver vendendo em outro local, a BreakThru pode apresentar você a um corretor de lá por meio de uma indicação entre corretores. E seu corretor dirá claramente quando um imóvel que parece bom no papel não atende ao que você precisa.

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De onde você está se mudando, o que deseja que o imóvel faça e qual é o orçamento. Um corretor da BreakThru responde em até um dia útil.

Ligue ou envie um e-mail diretamente para a imobiliária: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas que as pessoas fazem antes de se mudar

Posso alugar um apartamento que eu compre em South Florida?
Somente se a declaração e as regras do edifício permitirem, e de acordo com as condições estabelecidas por elas. Muitos edifícios definem durações mínimas para os contratos de locação, limitam o número de locações por ano, exigem a aprovação do inquilino ou fazem novos proprietários esperar antes de alugar. Leia a declaração, o estatuto, as regras e as alterações recentes durante o período de análise, antes que o contrato se torne vinculante.
Aluguéis de curta duração são permitidos em South Florida?
Depende da cidade, do zoneamento e da associação. A Florida exige que os aluguéis por temporada sejam licenciados pelo estado e as estadias curtas estão sujeitas a impostos sobre aluguéis transitórios, enquanto cidades e condados acrescentam suas próprias regras de registro e operação. Muitas associações proíbem completamente estadias curtas. Confirme as regras locais antes de comprar para obter renda com aluguel de curta duração.
Um imóvel para aluguel recebe a isenção homestead da Florida?
Não. Somente a casa que você possui e ocupa como residência permanente pode ter a isenção homestead e o limite Save Our Homes. Um imóvel para aluguel é avaliado sem esses benefícios, portanto seus impostos geralmente serão mais altos do que os de um imóvel homestead comparável. Confirme com seu consultor tributário como isso se aplica às suas propriedades.
Posso fazer uma troca pelo § 1031 de outro estado para a Florida?
Em geral, sim: imóveis mantidos para investimento podem ser trocados por imóveis de investimento em outro estado. As regras são rigorosas, os recursos devem ser destinados a um intermediário qualificado e os prazos são fixos. Providencie o intermediário antes do fechamento da venda e peça a um contador que planeje a troca.
De que seguro um imóvel para aluguel na Florida precisa?
Uma apólice para locador que cubra o edifício, a responsabilidade civil e a perda de aluguel; um seguro contra enchentes separado quando o imóvel exigir, lembrando o período de espera usual de 30 dias do NFIP; e, em um apartamento, uma apólice do proprietário da unidade para o interior. Peça aos inquilinos que tenham um seguro para inquilinos. Obtenha cotações antes do fim do período de inspeção.
Devo comprar minha própria casa ou meu imóvel para aluguel primeiro?
Depende do seu financiamento, do seu cronograma e da origem do seu dinheiro. Comprar sua casa primeiro define onde você mora; comprar o imóvel para aluguel primeiro pode permitir que a renda dele ajude a financiar a próxima compra. Consulte um credor hipotecário sobre como cada ordem afeta seus empréstimos, e seu corretor pode planejar o cronograma.

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