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Condos in Manalapan are a short list: Little Pond Park Residences on Point Manalapan, a building from the seventies on the lagoon whose units are usually offered fully renovated. The appeal is a Manalapan address, beach club membership on many deeds and a lock-and-leave home for owners who spend part of the year elsewhere. The things to confirm are the ones that matter in any small association, only more so: how the reserves are funded, whether the structural inspection is complete, the leasing rules, and what the beach club membership includes and costs each year.

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