BreakThru Realty

Relocalisation de luxe dans South Florida

Front de mer, domaines, penthouses et les détails qui déterminent le bon choix

Dans le haut de gamme de ce marché, les questions changent. L’eau que vous voyez compte moins que celle que vous pouvez rejoindre en bateau. Le club peut être aussi important que la maison. L’assurance, les ponts, les droits d’amarrage et la question de savoir si ce bien immobilier sera votre résidence principale influencent tous ce que vous devriez acheter. Cette page traite de ces décisions pour les acheteurs qui s’installent dans un bien immobilier de luxe.

A waterfront home with a private dock and a yacht

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

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Votre première étape : Plan d'achat immobilier en Florida de BreakThru

Avant de réserver un vol, sachez où acheter, ce que votre budget permet et à quoi faire attention

Vous n'achetez pas simplement une maison en Florida. Vous prenez une décision sur la vie que vous souhaitez ensuite, depuis un endroit d'où vous ne pouvez pas passer devant la maison. Le plan commence par un échange sur ce que le déménagement doit vous apporter, et se termine par une courte sélection de quartiers et de biens qui valent votre temps, le coût de possession de chacun et un programme de visites organisé autour de vous.

Ce que vous recevez

  • Une consultation d'achat sur ce que vous attendez du déménagement, ce qui vous inquiète et ce qui doit être réuni pour qu'il ait du sens
  • Une comparaison côte à côte des quartiers de South Florida qui vous conviennent, avec les compromis de chacun
  • Une première sélection de biens à vendre correspondants, choisis par un agent plutôt que par un filtre
  • Une analyse du coût de possession des biens qui vous plaisent : taxe foncière, assurance, assurance inondation et charges d'association
  • Un plan de visites : des visites vidéo en direct dès maintenant, et un voyage sur place programmé pour qu'un seul déplacement couvre l'essentiel
  • Comment fonctionnent la représentation de l'acheteur et la rémunération en Florida, par écrit, avant toute visite

Les prochaines étapes

  1. Dites-nous où vous vivez actuellement, où vous cherchez, votre budget et votre calendrier.
  2. Un agent local répond sous un jour ouvrable pour planifier votre consultation d'achat.
  3. Après la consultation, votre agent prépare la comparaison des quartiers, la sélection et l'analyse des coûts.
  4. Vous visitez par vidéo ou sur place quand vous êtes prêt, et vous décidez de la suite.

Gratuit et sans engagement. Rien de ce que vous nous dites n'est communiqué à un vendeur, et vous ne signez un contrat d'acheteur que lorsque vous êtes prêt à visiter.

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Front de mer ou Intracoastal : choisir l’accès à l’eau

Un bien immobilier en bord de l’eau peut désigner plusieurs réalités. Un bien immobilier en front de mer donne sur l’Atlantique de l’autre côté de la plage, avec le bruit et le lever du soleil, mais aussi l’exposition la plus directe aux tempêtes et à l’air salin. Un bien immobilier sur l’Intracoastal se trouve sur la voie navigable protégée entre les îles-barrières et le continent, généralement avec un quai et une eau plus calme, tandis que la vue s’étend vers l’ouest et les couchers de soleil. Les maisons donnant sur un canal partent de l’Intracoastal, et leur valeur dépend de la rapidité et de la facilité avec lesquelles un bateau peut rejoindre les eaux libres. Les maisons au bord d’un lac et celles situées sur un parcours de golf, à l’intérieur des terres, remplacent l’eau salée par davantage d’intimité et d’espace. Le coût de leur assurance et de leur entretien varie, tout comme leur zone inondable. Le choix dépend donc autant de l’usage que vous souhaitez faire de l’eau que de la vue depuis la terrasse.

Ponts, taille du bateau et droits d’amarrage

Pour un propriétaire de bateau, la qualité d’une maison dépend aussi de son accès à l’océan. Les ponts fixes de l’Intracoastal et de nombreux canaux imposent une limite stricte à la hauteur libre. Ainsi, un voilier ou un grand bateau de pêche sportive peut ne pas pouvoir quitter un canal parfaitement adapté à un bateau à console centrale plus petit. Les ponts-levis s’ouvrent selon des horaires qui allongent chaque trajet, et certains canaux comportent des zones peu profondes à marée basse. Avant de vous décider pour une maison, comparez les dimensions du bateau aux ponts et aux profondeurs entre le quai et la passe. Examinez ensuite le quai lui-même : appartient-il à la parcelle, s’agit-il d’une place attribuée ou faisant l’objet d’un acte au sein d’une association, ou d’un droit riverain nécessitant des permis pour construire, et quelles longueur et largeur peut-il accueillir ? Votre agent inscripteur vérifie l’itinéraire et les permis avant votre engagement.

  • Hauteur libre des ponts fixes entre le quai et la passe la plus proche
  • Profondeur de l’eau le long de l’itinéraire à marée basse
  • Le quai est-il détenu, faisant l’objet d’un acte, attribué ou encore soumis à l’obtention de permis
  • État du mur de soutènement et permis de réparation récents
  • Capacité du dispositif de levage, et longueur et largeur acceptées par la place

Domaine ou penthouse

Un domaine en front de mer et un penthouse sont deux façons différentes de posséder une même portion du littoral. Un domaine vous offre un terrain, de l’intimité, de l’espace pour le personnel et les invités, votre propre quai et le contrôle de chaque décision, mais aussi l’entretien, la sécurité et une part plus importante de la préparation aux tempêtes. Un penthouse vous offre la hauteur, la vue, le personnel de l’immeuble et un mode de vie où vous pouvez fermer la porte et partir, avec une association qui décide d’une grande partie de ce qui se passe autour de vous et un immeuble dont vous reprenez les rapports structurels et les réserves financières. Les immeubles en copropriété de trois étages ou plus sont soumis en Florida aux règles relatives aux inspections réglementaires et aux réserves pour l’intégrité structurelle. Les documents méritent donc une lecture aussi attentive que le plan. De nombreux acheteurs en cours de relocalisation possèdent l’un puis l’autre au fil du temps ; la première question est de savoir lequel correspond à la façon dont vous vivrez ici maintenant.

Adhésions aux clubs et leur fonctionnement

Dans nombre de communautés établies de la région, le club fait partie de l’achat. Certaines communautés de country clubs exigent l’adhésion de chaque propriétaire, certaines proposent plusieurs niveaux et certaines ont des listes d’attente auxquelles un nouvel acheteur devrait s’inscrire avant la clôture. Les adhésions avec participation au capital peuvent être transférées avec la maison ou revendues au club, et les droits d’entrée, cotisations et minimums varient considérablement. Les yacht clubs, beach clubs et clubs sociaux ont chacun leurs propres procédures d’admission, usages en matière de parrainage et délais. Avant de vous engager pour une maison en raison de son club, lisez les documents d’adhésion, confirmez la catégorie qui accompagne le bien immobilier et renseignez-vous sur la procédure et les coûts applicables à votre foyer. Votre agent inscripteur obtient les documents et vous les explique pendant votre période d’inspection.

Assurer un bien immobilier de grande valeur

L’assurance fait partie du coût d’un bien immobilier ici, et il est plus complexe de trouver une couverture dans le haut de gamme. Les biens immobiliers de grande valeur sont généralement assurés par des compagnies spécialisées, avec une couverture adaptée à la qualité de la construction, au contenu, aux œuvres d’art et à la responsabilité civile, qu’une police standard ne propose pas. L’assurance contre les inondations est distincte de l’assurance habitation, et la couverture des bâtiments du NFIP est plafonnée. Les biens immobiliers en front de mer de grande valeur ajoutent donc souvent une couverture complémentaire ou une assurance privée contre les inondations ; les polices NFIP comportent généralement aussi un délai d’attente de 30 jours. Les dispositifs de réduction des risques liés au vent, comme les vitrages résistants aux impacts, les attaches de toit et les volets, peuvent réduire les primes, et une maison ancienne peut nécessiter une inspection en quatre points avant qu’une compagnie ne fournisse un devis. Demandez un devis écrit à un agent d’assurance pendant la période d’inspection, et non après.

Annonces hors marché et privées

Certaines des maisons les plus recherchées par les acheteurs de biens immobiliers de luxe ne sont jamais largement annoncées. Les propriétaires peuvent préférer une vente discrète pour des raisons de confidentialité ou de sécurité, ou pour tester un prix avant de publier l’annonce. Les agents de BreakThru trouvent ces occasions auprès d’agents inscripteurs, de propriétaires et grâce à leurs relations professionnelles. Ils ne communiquent une annonce privée que si le propriétaire en a donné l’autorisation, et de la manière autorisée par celui-ci, dans le respect des règles du MLS qui régissent la commercialisation des annonces. Cela fonctionne dans les deux sens : si vous vendez un bien immobilier ailleurs ou si vous devez vendre ici plus tard, la même discrétion est à votre disposition. Une vente privée n’est pas automatiquement une meilleure affaire ; chaque bien immobilier hors marché fait donc l’objet de la même analyse de prix fondée sur les ventes conclues que tout bien immobilier proposé sur le marché ouvert.

Résidence saisonnière ou résidence principale

Le fait que cette maison devienne votre résidence principale ou une résidence saisonnière change la manière dont elle est imposée et la façon dont vous devriez l’acheter. L’Exonération homestead de Florida et son plafonnement des augmentations de la valeur imposable s’appliquent uniquement à une maison qui est votre résidence permanente. Une propriété saisonnière est donc évaluée sans ces avantages, et ses taxes peuvent augmenter plus rapidement. Établir votre domicile à Florida est une démarche plus importante que votre ancien État peut examiner attentivement, en particulier si vous y conservez une maison ; cette question doit être étudiée avec votre CPA et un avocat dans les deux États. Des différences pratiques s’ensuivent également : une maison saisonnière doit être vérifiée après les tempêtes, la climatisation doit fonctionner pour lutter contre l’humidité et sa gestion doit être assurée pendant votre absence. Votre agent inscripteur peut vous aider à planifier l’une ou l’autre option.

La confidentialité dès la première visite

Pour la plupart des acheteurs de biens immobiliers de luxe, la discrétion n’est pas un supplément ; elle doit guider la recherche. Lorsque cela est possible, votre agent inscripteur demande des visites sans révéler votre identité, organise des visites privées plutôt que des Visites libres et conserve vos projets, vos informations financières et les informations concernant votre famille au sein de l’agence. Lorsque vous êtes prêt à acheter, votre avocat peut vous suggérer de détenir le titre de propriété par l’intermédiaire d’une fiducie ou d’une entité, et l’agent structure l’offre en conséquence. La preuve de fonds n’est communiquée qu’à la partie représentant le vendeur et uniquement lorsqu’une offre est présentée. Les dispositions concernant le personnel, la sécurité et les livraisons après la clôture peuvent être planifiées pendant la recherche, afin que la maison soit prête à vous accueillir discrètement à votre arrivée.

Pourquoi travailler avec BreakThru Realty plutôt que de chercher un bien vous-même ?

Toute personne disposant d'une connexion internet peut chercher des biens en Florida. Mais lorsque vous achetez depuis un autre État, les informations dont vous ne disposez pas comptent autant que les annonces que vous voyez.

Un bien peut sembler parfait en photo. Puis vous apprenez que l'assurance coûte plus cher que prévu, que la copropriété a une cotisation spéciale en attente ou que le quartier ne correspond pas à votre quotidien. Votre recherche mérite plus que des photos, des mensualités estimées et des descriptions rédigées pour vendre le bien. Notre rôle est de vous aider à comprendre ce que vous achetez avant de vous engager.

  • Sélection personnalisée de biens. Plutôt que de vous envoyer chaque annonce correspondant à un filtre, votre agent restreint la recherche aux biens qui répondent à ce que vous nous avez dit, et vous explique pourquoi chacun a été retenu.
  • Représentation locale. Vous avez quelqu'un en Florida qui parcourt les biens et les rues, coordonne les inspections et mène l'achat avec vous, de la première visite à la visite finale.
  • Clarté financière. Nous examinons les taxes foncières, l'assurance habitation et inondation, les charges d'association et les autres coûts de possession en plus du prix d'achat, pour que le montant mensuel soit réel avant votre offre.
  • Accompagnement à l'achat à distance. Si vous ne pouvez pas encore vous déplacer, votre agent visite pour vous en direct par vidéo et coordonne la transaction à distance, y compris une clôture que vous pourrez peut-être signer depuis l'endroit où vous êtes.
  • Accompagnement dans la négociation et la transaction. Votre agent apporte sa connaissance du marché local, définit avec vous la stratégie d'offre et mène la négociation et le suivi des échéances du contrat jusqu'à la clôture.

Vous n'achetez pas simplement une maison en Florida. Vous prenez une décision sur la vie que vous souhaitez ensuite. Nous vous aiderons à la prendre en connaissance de cause.

Avant de tomber amoureux d'un bien en Florida, comprenez ce que coûte sa possession

Le prix n'est qu'un chiffre. Le prêt hypothécaire, la taxe foncière, l'assurance habitation, l'assurance inondation et les charges d'association sont ceux que vous payez chaque mois. Saisissez vos propres montants dans le calculateur, indiquez lesquels sont de vrais devis et lesquels restent des estimations, et comparez le total avec ce que vous payez là où vous vivez actuellement.

Estimer mon coût mensuel

Les questions que vous vous posez peut-être

Mon déménagement est encore dans plusieurs mois.
C'est le bon moment pour commencer. Le plan vous indique quels secteurs surveiller, ce que coûte la possession d'un bien sur place et à quoi ressemble une offre réaliste, afin que le voyage que vous réserverez finalement se concentre sur les bonnes rues.
Puis-je vraiment acheter sans être sur place ?
Certains le font, et cela demande plus de soin, pas moins. Votre agent fait des visites vidéo en direct, parcourt la rue et l'immeuble, assiste à l'inspection pendant que vous suivez à distance, et coordonne une clôture que vous pouvez signer à distance lorsque la société de titres et votre prêteur le permettent.
Un agent d'acheteur me coûte-t-il quelque chose ?
La rémunération de l'agent de l'acheteur est négociable et fixée dans le contrat d'acheteur écrit que vous signez avant les visites. Dans de nombreuses ventes en South Florida, le vendeur ou le courtier inscripteur propose d'en payer une partie ou la totalité, mais ce n'est jamais certain ; nous vous expliquons donc la situation de chaque bien avant de le visiter.
Je peux chercher des annonces moi-même.
Vous le pouvez, et vous devriez continuer à chercher. Ce qu'une annonce ne peut pas vous dire, c'est le coût de l'assurance, si l'immeuble prévoit une cotisation spéciale ou l'ambiance de la rue à huit heures du matin. C'est cette partie que couvre le plan.
J'ai d'abord un bien à vendre.
C'est le cas de la plupart des acheteurs venant d'un autre État. Le plan établit l'ordre : vendre d'abord et louer, acheter d'abord, ou une condition suspensive lorsque le marché le permet. Nous pouvons vous mettre en relation avec un agent là où vous vivez, et pour tout ce qui concerne le financement entre les deux opérations, consultez un prêteur.

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Dites-nous où vous vivez actuellement, où vous cherchez et ce que le déménagement doit vous apporter. Un agent local de BreakThru répond sous un jour ouvrable pour planifier votre consultation d'achat, puis prépare vos quartiers, votre sélection et le coût de possession de chaque bien.

Appelez directement l’agence ou écrivez-lui : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquemment posées avant un déménagement

Le front de mer ou l’Intracoastal est-il préférable pour un propriétaire de bateau ?
Pour garder un bateau chez soi, les biens immobiliers sur l’Intracoastal et les propriétés donnant sur un canal profond sont généralement le choix pratique, car les parcelles en front de mer disposent rarement de quais privés. L’élément essentiel est l’itinéraire entre le quai et la passe : la hauteur libre des ponts fixes, la profondeur à marée basse et les horaires des ponts-levis déterminent les bateaux qu’une maison donnée peut réellement accueillir.
Ai-je besoin d’une assurance contre les inondations pour un bien immobilier de luxe en front de mer ?
Si vous financez une maison située dans une zone inondable à haut risque, votre prêteur l’exigera, et la plupart des propriétaires en bord de l’eau en souscrivent une quoi qu’il en soit. La couverture des bâtiments du NFIP est plafonnée ; les biens immobiliers de grande valeur ajoutent donc souvent une couverture complémentaire ou une assurance privée contre les inondations. Obtenez des devis pendant la période d’inspection, car les couvertures contre les inondations et le vent peuvent modifier sensiblement le coût de possession.
BreakThru peut-il me présenter des maisons qui ne sont pas publiées ?
Lorsqu’un propriétaire a choisi une vente privée et a donné son autorisation pour la communiquer, oui. Votre agent inscripteur recherche ces occasions auprès d’agents inscripteurs et de contacts professionnels, et vous les présente uniquement selon les modalités autorisées par le propriétaire. Chaque occasion privée fait tout de même l’objet d’une analyse de prix fondée sur les ventes conclues avant que vous ne présentiez une offre.
Une maison saisonnière en Florida bénéficie-t-elle de l’Exonération homestead ?
Non. L’Exonération homestead et le plafonnement Save Our Homes s’appliquent uniquement à une maison qui est votre résidence permanente au 1er janvier 1. Une maison saisonnière est évaluée sans ces avantages. La question de savoir si et quand établir votre domicile à Florida doit être étudiée avec votre CPA et un avocat.
Comment les adhésions aux clubs sont-elles transférées lors de l’achat d’une maison ?
Cela dépend du club. Certaines communautés exigent l’adhésion de chaque propriétaire, certaines adhésions avec participation au capital sont transférées avec la maison et d’autres nécessitent une demande, parfois avec une liste d’attente. Votre agent inscripteur obtient les documents d’adhésion pendant la période d’inspection afin que vous connaissiez la catégorie, les coûts et la procédure avant que la vente ne soit définitive.

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