BreakThru Realty

S’installer en Florida en tant qu’investisseur immobilier

Acheter le logement que vous occuperez et le bien immobilier qui génère des revenus, dans le respect des règles de Florida

Certaines personnes qui s’installent en Florida achètent deux biens à la fois : un logement à occuper et un bien immobilier à louer, ou transfèrent leur portefeuille vers le sud en même temps qu’elles déménagent. Cette combinaison a ses propres règles. Cette page présente les points propres à Florida qu’un investisseur en relocation devrait comprendre avant d’acheter, notamment les restrictions de location des copropriétés et les situations où l’exonération homestead s’applique ou non.

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Discutez de votre projet d’investissement

Un logement à occuper et un bien immobilier qui génère des revenus

Acheter votre propre logement et un bien immobilier d’investissement dans le cadre du même déménagement est efficace, mais ces deux achats nécessitent des analyses différentes. Votre logement est évalué selon votre manière de vouloir y vivre ; la location est évaluée selon le loyer, la vacance, les dépenses, l’assurance, les règles de l’association et la revente. Le financement diffère également, car les prêts sur les biens d’investissement comportent généralement des conditions et des exigences de mise de fonds différentes de celles d’une résidence principale. Consultez donc un prêteur hypothécaire avant d’établir votre budget pour l’un ou l’autre. L’ordre des achats compte : acheter d’abord votre logement établit votre lieu de résidence, tandis qu’acheter d’abord la location peut permettre de prendre ses revenus en compte pour le second achat. Votre agent vous aide à planifier l’ordre des opérations et analyse chaque bien immobilier selon les critères qui lui correspondent.

Actes constitutifs des copropriétés et restrictions de location

De nombreuses locations plus abordables de South Florida sont des copropriétés, et les documents régissant l’immeuble déterminent si vous pouvez louer le logement. Les actes constitutifs et les règles peuvent fixer une durée minimale de location, limiter le nombre de locations autorisées par an, interdire la location pendant la première ou les deux premières années de propriété, exiger l’approbation de chaque locataire par l’association avec des frais de dossier, ou plafonner le nombre de logements loués dans l’immeuble. Certains immeubles interdisent totalement les locations de courte durée. La législation de Florida limite également la manière dont certaines nouvelles restrictions de location s’appliquent aux propriétaires ayant acheté avant la modification, ce qui constitue une raison supplémentaire de lire les documents plutôt que de se fier à une mention dans l’annonce. Votre agent obtient l’acte constitutif, les statuts, les règles et les modifications récentes pendant la période d’examen.

  • Durée minimale des locations et fréquence à laquelle un logement peut être loué
  • Délais d’attente avant qu’un nouveau propriétaire puisse louer
  • Approbation des locataires par l’association et frais de dossier
  • Plafonds concernant le nombre de logements loués dans l’immeuble
  • Interdictions totales des séjours de courte durée ou saisonniers

Les règles des locations de courte durée varient selon la ville

Si vous souhaitez louer à la nuit ou à la semaine, les règles dépendent largement de l’emplacement du bien immobilier. Florida exige que les locations de vacances soient agréées par l’État, et les séjours de courte durée sont soumis aux taxes d’hébergement transitoire de l’État et des collectivités locales. Toutefois, les villes et les comtés fixent leurs propres exigences en matière d’enregistrement, d’inspection, de stationnement, d’occupation et de zonage, et de nombreux quartiers sont soumis à des règles d’association qui interdisent totalement les séjours de courte durée. Ce qui est autorisé dans une ville peut être fortement restreint à quelques kilomètres de là. Avant d’acheter pour générer des revenus de courte durée, vérifiez les règles auprès de la ville ou du comté, lisez les documents de l’association et prévoyez les frais de ménage, de gestion et d’ameublement. Votre agent vous aide à trouver les exigences locales, mais la ville ou le comté en est l’autorité compétente.

Principes de base des relations entre propriétaires et locataires en Florida

La législation de Florida sur les relations entre propriétaires et locataires résidentiels précise comment un propriétaire doit conserver et restituer les dépôts de garantie, quels avis sont requis et comment ils doivent être remis, l’obligation du propriétaire d’entretenir le bien immobilier, ainsi que la procédure judiciaire permettant de faire partir un locataire qui ne paie pas. Les règlements locaux peuvent ajouter leurs propres exigences, comme l’enregistrement des locations ou des règles d’avis supplémentaires dans certaines villes et certains comtés. Rien de tout cela n’est compliqué une fois que vous le savez, mais des erreurs dans la gestion du dépôt ou des avis peuvent faire perdre une procédure à un propriétaire. Lisez la loi, ou demandez à un gestionnaire immobilier ou à un avocat de Florida de vous l’expliquer, avant votre premier bail. Si vous préférez ne pas gérer vous-même le bien immobilier, un gestionnaire immobilier agréé peut s’occuper des locataires, des réparations et de l’encaissement des loyers.

Assurer un bien immobilier locatif

Une location nécessite une police d’assurance propriétaire-bailleur plutôt qu’une assurance habitation, et la différence est importante : la couverture du propriétaire-bailleur concerne le bâtiment, votre responsabilité civile et la perte de revenus locatifs, tandis que les locataires assurent leurs propres biens avec une assurance locataire, que de nombreux propriétaires exigent dans le bail. L’assurance contre les inondations est distincte des deux et, par l’intermédiaire du NFIP, comporte généralement un délai d’attente de 30 jours ; elle ne peut donc pas être souscrite la semaine où une tempête apparaît. Les maisons anciennes nécessitent souvent une inspection en quatre points pour être assurées, et une inspection visant à atténuer les risques liés au vent peut réduire la prime. Dans une copropriété, l’association assure la structure du bâtiment et vous assurez l’intérieur du logement. Obtenez des devis pendant la période d’inspection et intégrez le montant réel à votre analyse de rentabilité avant de vous engager.

L’exonération homestead s’applique uniquement à votre résidence

L’exonération homestead et le plafond Save Our Homes couvrent un seul bien immobilier : celui dont vous êtes propriétaire et que vous occupez comme résidence permanente. Un bien immobilier locatif n’y donne pas droit ; il est donc évalué sans cette protection et ses taxes foncières seront généralement plus élevées que celles d’un bien immobilier comparable bénéficiant de l’exonération homestead. Prévoyez cela lorsque vous comparez les biens immobiliers et ne supposez pas que le montant actuel des taxes foncières du vendeur sera le vôtre après la clôture, car le vendeur peut avoir bénéficié d’exonérations qui prennent fin avec la vente. Si vous possédez plusieurs biens immobiliers en Florida, conservez des documents clairs indiquant lequel est votre résidence. Votre CPA ou conseiller fiscal peut confirmer l’application des règles à vos biens particuliers, et votre agent estimera les taxes foncières de chaque location sans exonération homestead lors de la comparaison.

Un échange au titre de l’article 1031 pour un bien immobilier situé dans un autre État

Si vous vendez un bien immobilier d’investissement dans un autre État, un échange de biens de même nature au titre de l’article 1031 de l’Internal Revenue Code peut vous permettre de différer l’impôt sur la plus-value en achetant un bien immobilier d’investissement de remplacement en Florida. Les biens immobiliers détenus à des fins d’investissement ou d’activité professionnelle peuvent généralement être échangés contre d’autres biens immobiliers détenus à ces fins dans un autre État, mais les règles sont strictes : le produit de la vente doit être détenu par un intermédiaire qualifié plutôt que par vous, le bien immobilier de remplacement doit être identifié et acquis dans des délais précis, et le logement que vous occupez ne peut pas faire partie de l’échange. Votre ancien État peut également suivre la plus-value différée. Faites appel à un intermédiaire qualifié avant la clôture de la vente et demandez à un CPA de planifier l’échange. Votre agent respecte le calendrier de l’échange lors de ses recherches.

Comment BreakThru accompagne un investisseur en relocation

Votre agent traite les deux achats comme un seul projet. Cela commence par une conversation franche sur vos objectifs, votre budget et le niveau d’implication que vous souhaitez avoir, puis par une recherche menée en parallèle pour votre logement et votre bien immobilier d’investissement afin d’harmoniser les calendriers. Pour chaque location potentielle, vous recevez les chiffres importants : loyers comparables, frais d’association et règles de location, estimation des taxes foncières sans exonération homestead, devis d’assurance et frais d’entretien prévisibles. Lorsqu’un bien immobilier est un immeuble de rapport, un bien à usage mixte ou un bien immobilier commercial, la division commerciale de l’agence peut participer à la recherche. Si vous vendez ailleurs, BreakThru peut vous mettre en relation avec un agent dans cet autre endroit par l’intermédiaire d’une recommandation entre courtiers. Et votre agent vous dira clairement lorsqu’un bien immobilier qui semble intéressant sur le papier ne correspond pas à ce dont vous avez besoin.

Discutez de votre projet d’investissement

Votre lieu de départ, ce que vous souhaitez que le bien immobilier vous apporte et votre budget. Un agent BreakThru vous répond dans un délai d’un jour ouvrable.

Appelez directement l’agence ou écrivez-lui : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquemment posées avant un déménagement

Puis-je louer une copropriété que j’achète dans South Florida ?
Uniquement si l’acte constitutif et les règles de l’immeuble l’autorisent, et selon leurs conditions. De nombreux immeubles fixent des durées minimales de location, limitent le nombre de locations par an, exigent l’approbation du locataire ou imposent aux nouveaux propriétaires d’attendre avant de louer. Lisez l’acte constitutif, les statuts, les règles et les modifications récentes pendant votre période d’examen, avant que le contrat ne devienne contraignant.
Les locations de courte durée sont-elles autorisées dans South Florida ?
Cela dépend de la ville, du zonage et de l’association. Florida exige que les locations de vacances soient agréées par l’État et les séjours de courte durée sont soumis aux taxes d’hébergement transitoire, tandis que les villes et les comtés ajoutent leurs propres règles d’enregistrement et d’exploitation. De nombreuses associations interdisent totalement les séjours de courte durée. Vérifiez les règles locales avant d’acheter pour générer des revenus de courte durée.
Un bien immobilier locatif bénéficie-t-il de l’exonération homestead de Florida ?
Non. Seul le logement dont vous êtes propriétaire et que vous occupez comme résidence permanente peut bénéficier de l’exonération homestead et du plafond Save Our Homes. Une location est évaluée sans ces protections, et ses taxes foncières seront donc généralement plus élevées que celles d’un bien immobilier comparable bénéficiant de l’exonération homestead. Confirmez l’application de ces règles à vos biens avec votre conseiller fiscal.
Puis-je effectuer un échange au titre de l’article 1031 depuis un autre État vers Florida ?
Généralement, oui : un bien immobilier détenu à des fins d’investissement peut être échangé contre un bien immobilier d’investissement dans un autre État. Les règles sont strictes, le produit de la vente doit être versé à un intermédiaire qualifié et les délais sont fixes. Désignez l’intermédiaire avant la clôture de votre vente et demandez à un CPA de planifier l’échange.
De quelle assurance un bien immobilier locatif en Florida a-t-il besoin ?
Une police propriétaire-bailleur couvrant le bâtiment, la responsabilité civile et la perte de loyers ; une assurance contre les inondations distincte lorsque le bien immobilier le justifie, en tenant compte du délai d’attente habituel de 30 jours du NFIP ; et, dans une copropriété, une assurance du propriétaire du logement pour l’intérieur. Demandez aux locataires de souscrire une assurance locataire. Obtenez des devis avant la fin de votre période d’inspection.
Devrais-je acheter d’abord mon propre logement ou mon bien immobilier locatif ?
Cela dépend de votre financement, de votre calendrier et de la provenance de vos liquidités. Acheter d’abord votre logement détermine votre lieu de résidence ; acheter d’abord la location peut permettre à ses revenus de soutenir l’achat suivant. Consultez un prêteur hypothécaire sur l’incidence de chaque ordre sur vos prêts, et votre agent peut planifier le calendrier.

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