BreakThru Realty

Guide pour s’installer en Florida : une liste de contrôle étape par étape

Que faire et dans quel ordre, du premier budget à votre premier mois de janvier en tant que résident

Ce guide présente l’ordre des démarches pour un déménagement vers South Florida : ce qu’il faut régler avant de signer quoi que ce soit, ce qu’il faut déposer pendant votre premier mois en tant que résident, les échéances dont le non-respect peut coûter de l’argent et un calendrier pour la première année. Chaque étape précise ce que BreakThru fait pour vous et ce que vous seul pouvez faire.

A waterfront terrace and pool looking across the bay to the skyline

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

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Votre première étape : Plan d'achat immobilier en Florida de BreakThru

Avant de réserver un vol, sachez où acheter, ce que votre budget permet et à quoi faire attention

Vous n'achetez pas simplement une maison en Florida. Vous prenez une décision sur la vie que vous souhaitez ensuite, depuis un endroit d'où vous ne pouvez pas passer devant la maison. Le plan commence par un échange sur ce que le déménagement doit vous apporter, et se termine par une courte sélection de quartiers et de biens qui valent votre temps, le coût de possession de chacun et un programme de visites organisé autour de vous.

Ce que vous recevez

  • Une consultation d'achat sur ce que vous attendez du déménagement, ce qui vous inquiète et ce qui doit être réuni pour qu'il ait du sens
  • Une comparaison côte à côte des quartiers de South Florida qui vous conviennent, avec les compromis de chacun
  • Une première sélection de biens à vendre correspondants, choisis par un agent plutôt que par un filtre
  • Une analyse du coût de possession des biens qui vous plaisent : taxe foncière, assurance, assurance inondation et charges d'association
  • Un plan de visites : des visites vidéo en direct dès maintenant, et un voyage sur place programmé pour qu'un seul déplacement couvre l'essentiel
  • Comment fonctionnent la représentation de l'acheteur et la rémunération en Florida, par écrit, avant toute visite

Les prochaines étapes

  1. Dites-nous où vous vivez actuellement, où vous cherchez, votre budget et votre calendrier.
  2. Un agent local répond sous un jour ouvrable pour planifier votre consultation d'achat.
  3. Après la consultation, votre agent prépare la comparaison des quartiers, la sélection et l'analyse des coûts.
  4. Vous visitez par vidéo ou sur place quand vous êtes prêt, et vous décidez de la suite.

Gratuit et sans engagement. Rien de ce que vous nous dites n'est communiqué à un vendeur, et vous ne signez un contrat d'acheteur que lorsque vous êtes prêt à visiter.

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Première étape : établir le budget avant la recherche

Commencez par déterminer le montant mensuel qui vous convient, puis remontez jusqu’à un prix d’achat. En South Florida, le prêt hypothécaire n’en représente qu’une partie. Ajoutez les taxes foncières au taux plein pour votre première facture, puis au taux homestead par la suite, l’assurance habitation et contre le vent, l’assurance contre les inondations, les frais d’association, toute cotisation de Community Development District et l’électricité nécessaire à la climatisation en été. Parlez dès maintenant à un prêteur plutôt que d’attendre : consultez un prêteur hypothécaire au sujet du type de prêt qui vous convient, en particulier si vous achetez une copropriété, car l’immeuble lui-même doit répondre aux critères du prêteur.

  • Paiement hypothécaire basé sur un taux effectivement proposé par un prêteur
  • Taxes foncières, d’abord sans l’exonération homestead, puis avec celle-ci
  • Assurance habitation et contre le vent proposée pour une adresse réelle
  • Assurance contre les inondations, qu’elle soit exigée ou non par le prêteur
  • Frais de copropriété ou de HOA, plus toute cotisation de CDD figurant sur l’avis d’imposition
  • Services publics, y compris la climatisation en été et l’entretien de la piscine

Deuxième étape : restreindre le choix des secteurs

Choisissez deux ou trois secteurs avant de regarder des maisons individuelles. Dressez la liste des lieux où vous vous rendrez chaque semaine et à quels horaires, indiquez si vous avez besoin d’une école, si vous préférez une ville, une banlieue ou une petite ville, ainsi que ce dont vous ne voulez absolument pas vous passer. Votre agent BreakThru transforme ces critères en une sélection restreinte et vous présente chaque secteur, en personne ou par vidéo. Choisir d’abord les secteurs vous évite de tomber sous le charme d’une maison située dans un endroit qui ne convient pas à votre quotidien. Si vous n’arrivez toujours pas à choisir après les avoir visités, c’est généralement le signe qu’il vaut mieux commencer par louer.

Troisième étape : obtenir des devis d’assurance avant de signer un contrat

L’assurance peut décider de la faisabilité d’un achat ici ; évaluez donc son coût avant de vous engager. Demandez au vendeur le rapport d’atténuation des risques liés au vent, ainsi que l’âge de la toiture et son historique de permis. Si le bien est ancien, attendez-vous à ce que l’assureur demande une inspection en quatre points couvrant la toiture, l’électricité, la plomberie ainsi que le chauffage et la climatisation. Demandez des devis d’assurance contre les inondations au National Flood Insurance Program et auprès d’assureurs privés ; une nouvelle police NFIP ne prend généralement effet que 30 jours après sa souscription, alors prévoyez cette couverture bien avant la clôture. Profitez de la période d’inspection pour confirmer les devis et faites activer la police avant la date de clôture.

Quatrième étape : vérifier les écoles auprès du district

Si une école est importante pour vous, ne vous fiez pas à l’annonce ni à un site web qui prétend connaître la réponse. L’affectation scolaire dépend de l’adresse et les limites de secteur changent ; vérifiez donc l’adresse auprès du district scolaire et conservez la réponse. Florida attribue chaque année une note de A à F aux écoles publiques, et une bourse d’État ouverte à tous les élèves de la maternelle à la classe 12 depuis 2023 permet aux familles d’envisager d’autres options que l’école de secteur, y compris les écoles privées. Demandez au district ce qui est nécessaire pour l’inscription : généralement une preuve de votre adresse en Florida, comme un bail ou des documents de clôture, ainsi que les dossiers de l’école précédente. Les déménagements en cours d’année nécessitent davantage de temps.

Cinquième étape : établir votre résidence en Florida

La résidence implique plusieurs dépôts et démarches, et leur ordre compte moins que le fait de tous les accomplir pendant vos premières semaines. L’échéance du permis de conduire est celle qui est strictement limitée dans le temps : 30 jours à compter de l’établissement de votre résidence. Effectuer rapidement les autres démarches constitue également les justificatifs que votre ancien État pourrait demander s’il remet en question votre départ, et l’évaluateur fiscal du comté examinera plusieurs de ces documents lorsque vous demanderez l’exonération homestead. Un CPA ou un avocat peut vous indiquer ce que votre ancien État exige avant de cesser de vous considérer comme résident.

  • Déposez une déclaration de domicile auprès du greffier du tribunal de circuit de votre comté
  • Obtenez un permis de conduire de Florida dans les 30 jours suivant l’établissement de votre résidence
  • Faites immatriculer et enregistrer vos véhicules auprès du percepteur des taxes du comté, avec une vérification du VIN et une assurance automobile de Florida
  • Inscrivez-vous sur les listes électorales auprès du Supervisor of Elections de votre comté
  • Mettez à jour votre adresse auprès des banques, de l’IRS, de la Social Security, des employeurs et des assureurs
  • Fermez ou modifiez les comptes, abonnements et licences professionnelles dans votre ancien État

Sixième étape : déposer à temps votre demande d’exonération homestead

L’exonération homestead est la démarche la plus avantageuse de cette liste et aussi la plus facile à mal effectuer. Vous devez être propriétaire du bien et y vivre comme résidence permanente au 1er janvier 1, puis déposer votre demande auprès de l’évaluateur fiscal du comté avant le mois de mars 1 de la même année. Si vous clôturez en février, le 1er janvier 1 est déjà passé et votre exonération commence l’année suivante ; si vous clôturez et emménagez en décembre, vous pouvez déposer votre demande au printemps suivant. L’évaluateur demande généralement votre permis de conduire de Florida, l’immatriculation de votre véhicule et vos informations électorales, raison pour laquelle la cinquième étape vient en premier. Si vous bénéficiez déjà d’une exonération homestead en Florida, demandez également la portability afin de transférer jusqu’à $500,000 de votre avantage Save Our Homes accumulé vers votre nouveau bien.

Septième étape : mettre en place les services publics et les prestations

Florida Power & Light dessert une grande partie de la côte, mais certaines villes gèrent leurs propres services publics ; Fort Pierce en fait partie. L’eau, les égouts et les déchets sont gérés par la ville ou le comté, et certaines maisons, notamment sur la Treasure Coast, disposent d’une fosse septique et d’un puits plutôt que de raccordements municipaux ; l’inspection devrait couvrir ces éléments. Les nouveaux comptes peuvent nécessiter des dépôts de garantie. Commandez votre service Internet suffisamment tôt, en particulier si vous travaillez à domicile, et demandez à l’immeuble si le câble ou Internet est inclus dans les frais d’association. Réservez les services d’entretien de la piscine et de la pelouse ainsi que la lutte antiparasitaire avant la première semaine, et non après le premier problème.

Huitième étape : préparer un plan en cas d’ouragan pendant votre premier mois

Faites-le avant juin, même si vous arrivez en hiver. Consultez votre zone d’évacuation auprès du comté et la zone inondable du bien. Apprenez à installer vos volets, ou vérifiez que les fenêtres sont résistantes aux impacts. Photographiez chaque pièce pour l’assurance et conservez les photos hors site. Lisez votre police pour connaître la franchise distincte applicable aux ouragans et le montant que vous devrez payer de votre poche. Prévoyez de l’eau, de la nourriture, des médicaments, des piles et des fournitures pour animaux pendant plusieurs jours, et décidez à l’avance où vous iriez si l’on vous demandait d’évacuer. Les propriétaires de copropriété doivent demander à l’association quelles sont ses procédures en cas de tempête et si l’immeuble doit être évacué.

Votre calendrier de la première année

La plupart des dates importantes de votre première année en tant que propriétaire en Florida surviennent à des moments prévisibles du calendrier, et en manquer une coûte généralement de l’argent plutôt que du temps. Inscrivez-les dans votre calendrier la semaine de votre arrivée. Votre agent BreakThru vous rappellera les échéances liées au bien, comme la demande d’exonération homestead et le renouvellement de l’assurance, et pourra vous orienter vers le service compétent du comté pour le reste.

  • Premier mois : permis de conduire, titre et immatriculation du véhicule, inscription sur les listes électorales
  • Avant le 1er janvier 1 : être propriétaire du bien et y vivre comme résidence permanente
  • Avant le mois de mars 1 : demander l’exonération homestead et, le cas échéant, la portability
  • Printemps : réexaminer votre assurance avant son renouvellement et ajouter toute nouvelle mesure d’atténuation des risques
  • Avant juin : provisions pour ouragan prêtes, volets testés, documents conservés
  • Août : lisez l’avis proposé de taxes foncières envoyé par l’évaluateur foncier
  • Novembre : les factures de taxes arrivent, et les payer à l’avance permet d’obtenir une remise

Pourquoi travailler avec BreakThru Realty plutôt que de chercher un bien vous-même ?

Toute personne disposant d'une connexion internet peut chercher des biens en Florida. Mais lorsque vous achetez depuis un autre État, les informations dont vous ne disposez pas comptent autant que les annonces que vous voyez.

Un bien peut sembler parfait en photo. Puis vous apprenez que l'assurance coûte plus cher que prévu, que la copropriété a une cotisation spéciale en attente ou que le quartier ne correspond pas à votre quotidien. Votre recherche mérite plus que des photos, des mensualités estimées et des descriptions rédigées pour vendre le bien. Notre rôle est de vous aider à comprendre ce que vous achetez avant de vous engager.

  • Sélection personnalisée de biens. Plutôt que de vous envoyer chaque annonce correspondant à un filtre, votre agent restreint la recherche aux biens qui répondent à ce que vous nous avez dit, et vous explique pourquoi chacun a été retenu.
  • Représentation locale. Vous avez quelqu'un en Florida qui parcourt les biens et les rues, coordonne les inspections et mène l'achat avec vous, de la première visite à la visite finale.
  • Clarté financière. Nous examinons les taxes foncières, l'assurance habitation et inondation, les charges d'association et les autres coûts de possession en plus du prix d'achat, pour que le montant mensuel soit réel avant votre offre.
  • Accompagnement à l'achat à distance. Si vous ne pouvez pas encore vous déplacer, votre agent visite pour vous en direct par vidéo et coordonne la transaction à distance, y compris une clôture que vous pourrez peut-être signer depuis l'endroit où vous êtes.
  • Accompagnement dans la négociation et la transaction. Votre agent apporte sa connaissance du marché local, définit avec vous la stratégie d'offre et mène la négociation et le suivi des échéances du contrat jusqu'à la clôture.

Vous n'achetez pas simplement une maison en Florida. Vous prenez une décision sur la vie que vous souhaitez ensuite. Nous vous aiderons à la prendre en connaissance de cause.

Avant de tomber amoureux d'un bien en Florida, comprenez ce que coûte sa possession

Le prix n'est qu'un chiffre. Le prêt hypothécaire, la taxe foncière, l'assurance habitation, l'assurance inondation et les charges d'association sont ceux que vous payez chaque mois. Saisissez vos propres montants dans le calculateur, indiquez lesquels sont de vrais devis et lesquels restent des estimations, et comparez le total avec ce que vous payez là où vous vivez actuellement.

Estimer mon coût mensuel

Les questions que vous vous posez peut-être

Mon déménagement est encore dans plusieurs mois.
C'est le bon moment pour commencer. Le plan vous indique quels secteurs surveiller, ce que coûte la possession d'un bien sur place et à quoi ressemble une offre réaliste, afin que le voyage que vous réserverez finalement se concentre sur les bonnes rues.
Puis-je vraiment acheter sans être sur place ?
Certains le font, et cela demande plus de soin, pas moins. Votre agent fait des visites vidéo en direct, parcourt la rue et l'immeuble, assiste à l'inspection pendant que vous suivez à distance, et coordonne une clôture que vous pouvez signer à distance lorsque la société de titres et votre prêteur le permettent.
Un agent d'acheteur me coûte-t-il quelque chose ?
La rémunération de l'agent de l'acheteur est négociable et fixée dans le contrat d'acheteur écrit que vous signez avant les visites. Dans de nombreuses ventes en South Florida, le vendeur ou le courtier inscripteur propose d'en payer une partie ou la totalité, mais ce n'est jamais certain ; nous vous expliquons donc la situation de chaque bien avant de le visiter.
Je peux chercher des annonces moi-même.
Vous le pouvez, et vous devriez continuer à chercher. Ce qu'une annonce ne peut pas vous dire, c'est le coût de l'assurance, si l'immeuble prévoit une cotisation spéciale ou l'ambiance de la rue à huit heures du matin. C'est cette partie que couvre le plan.
J'ai d'abord un bien à vendre.
C'est le cas de la plupart des acheteurs venant d'un autre État. Le plan établit l'ordre : vendre d'abord et louer, acheter d'abord, ou une condition suspensive lorsque le marché le permet. Nous pouvons vous mettre en relation avec un agent là où vous vivez, et pour tout ce qui concerne le financement entre les deux opérations, consultez un prêteur.

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Dites-nous où vous vivez actuellement, où vous cherchez et ce que le déménagement doit vous apporter. Un agent local de BreakThru répond sous un jour ouvrable pour planifier votre consultation d'achat, puis prépare vos quartiers, votre sélection et le coût de possession de chaque bien.

Appelez directement l’agence ou écrivez-lui : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquemment posées avant un déménagement

Combien de temps après mon déménagement ai-je pour obtenir un permis de conduire de Florida ?
Les nouveaux résidents doivent obtenir un permis de conduire de Florida dans les 30 jours suivant l’établissement de leur résidence. Apportez une preuve d’identité, votre numéro de Social Security et un justificatif de votre adresse en Florida. Vérifiez les exigences auprès du percepteur des taxes du comté ou du bureau des permis de conduire avant de vous déplacer, car les documents sont vérifiés attentivement.
Qu’est-ce qu’une déclaration de domicile et en ai-je besoin ?
Il s’agit d’une déclaration sous serment, déposée auprès du greffier du comté, indiquant que Florida est votre domicile permanent. Elle n’est pas obligatoire pour l’Exonération homestead, mais constitue un élément utile pour prouver que vous avez changé de domicile, ce qui peut être important si votre ancien État remet en question votre départ. Demandez à votre CPA ou à votre avocat s’il est pertinent d’en déposer une.
Si je finalise mon achat au printemps, quand mon Exonération homestead prend-elle effet ?
L’exonération dépend de votre situation au 1er janvier 1. Si vous finalisez votre achat au printemps, vous n’étiez pas propriétaire du bien au 1er janvier 1 précédent ; vous devez donc faire votre demande avant le mois de mars 1 de l’année suivante, et l’exonération s’appliquera à partir de l’avis de taxes foncières de cette année-là. Votre première facture après la clôture n’en bénéficiera pas.
Quand dois-je commencer à rechercher une assurance habitation et une assurance contre les inondations ?
Avant de signer un contrat, si possible, et au plus tard au début de votre période d’inspection. Les devis pour les maisons anciennes peuvent dépendre d’une inspection en quatre points, et la couverture contre les inondations de la NFIP ne commence normalement qu’après un délai d’attente de 30 jours ; attendre la semaine de la clôture risque donc d’entraîner des retards ou une prime imprévue.
Que se passe-t-il si je manque la date limite de mars 1 pour l’Exonération homestead ?
Vous risquez de perdre l’exonération pour cette année. La loi de Florida autorise une demande tardive dans certaines circonstances ; contactez donc l’évaluateur foncier dès que possible pour vous renseigner. La solution la plus sûre consiste à faire votre demande dès que vous remplissez les conditions, idéalement en janvier, avec vos documents déjà réunis.
Dois-je renoncer officiellement à ma résidence dans mon ancien État ?
Il n’existe généralement pas de formulaire unique, mais les États qui imposent l’impôt sur le revenu examinent le lieu où se trouve réellement votre vie. Transférer votre permis, votre immatriculation, votre inscription sur les listes électorales, vos médecins et vos biens importants, ainsi que passer la majeure partie de votre temps ici, sont autant d’éléments qui appuient ce changement. Un CPA ou un avocat de votre ancien État peut vous indiquer les éléments examinés.

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