BreakThru Realty

Reubicación de lujo en South Florida

Propiedades frente al agua, estates, penthouses y los detalles que determinan cuál es la indicada

En el nivel superior de este mercado, las preguntas cambian. Importa menos el agua que contempla que el agua a la que puede llegar en bote. El club puede importar tanto como la casa. El seguro, los puentes, los derechos sobre el muelle y si esta será su residencia principal determinan qué debería comprar. Esta página aborda esas decisiones para compradores que se están reubicando en una propiedad de lujo.

A waterfront home with a private dock and a yacht

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

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Su primer paso: Plan de compra de vivienda en Florida de BreakThru

Antes de reservar un vuelo, sepa dónde comprar, qué puede comprar con su dinero y qué debe vigilar

No está simplemente comprando una vivienda en Florida. Está tomando una decisión sobre la vida que quiere a continuación, desde un lugar donde no puede pasar en auto frente a la casa. El plan comienza con una conversación sobre lo que la mudanza debe lograr para usted y termina con una lista corta de comunidades y viviendas que valen su tiempo, lo que costaría ser propietario de cada una y un calendario de visitas organizado en torno a usted.

Qué recibe

  • Una consulta de compra sobre lo que quiere lograr con la mudanza, lo que le preocupa y lo que debe cumplirse para que tenga sentido
  • Una comparación lado a lado de las comunidades de South Florida que encajan, con las ventajas y desventajas de cada una
  • Una primera lista corta de viviendas en venta que coinciden, elegidas por un agente y no por un filtro
  • Una revisión del costo de propiedad de las viviendas que le gusten: impuesto a la propiedad, seguro, seguro contra inundaciones y cuotas de la asociación
  • Un plan de visitas: recorridos en video en vivo ahora y un viaje presencial programado para que una sola visita cubra lo importante
  • Cómo funcionan la representación del comprador y la compensación en Florida, por escrito, antes de cualquier visita

Qué sucede después

  1. Cuéntenos dónde vive ahora, dónde está buscando, su presupuesto y sus plazos.
  2. Un agente local responde en un plazo de un día hábil para programar su consulta de compra.
  3. Después de la consulta, su agente prepara la comparación de comunidades, la lista corta y la revisión de costos.
  4. Usted visita por video o en persona cuando esté listo y decide qué sigue.

Gratis y sin compromiso. Nada de lo que nos diga se comparte con un vendedor, y usted firma un acuerdo de comprador solo cuando esté listo para hacer visitas.

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Frente al mar o Intracoastal: cómo elegir el agua

Una propiedad frente al agua puede significar varias cosas diferentes. Una propiedad frente al mar da al Atlántico a través de la playa, con el sonido y el amanecer, además de la mayor exposición directa a las tormentas y al aire salino. Una propiedad en Intracoastal se encuentra en la vía fluvial protegida entre las islas barrera y el continente, generalmente con un muelle y aguas más tranquilas, y la vista se extiende hacia el oeste, hacia las puestas de sol. Las casas en canales se desprenden del Intracoastal, y su valor depende de qué tan rápida y fácilmente un bote pueda llegar a aguas abiertas. Las casas frente a lagos y campos de golf tierra adentro cambian la sal por privacidad y espacio. Cada opción tiene costos diferentes de seguro y mantenimiento, y se encuentra en una zona de inundación distinta, por lo que la elección depende tanto de cómo desea usar el agua como de cómo se ve desde la terraza.

Puentes, tamaño del bote y derechos sobre el muelle

Para el propietario de un bote, la casa es tan buena como la ruta que la conecta con el océano. Los puentes fijos sobre el Intracoastal y en muchos canales establecen un límite estricto para la altura sobre el agua, por lo que un velero o un bote de pesca deportiva alto tal vez no pueda salir de un canal que sea perfecto para una embarcación tipo center-console más pequeña. Los puentes levadizos se abren según horarios que alargan cada viaje, y algunos canales tienen zonas poco profundas durante la marea baja. Antes de enamorarse de una casa, compare el bote con la altura de los puentes y las profundidades entre el muelle y la ensenada. Luego examine el muelle: si es propiedad del lote, si corresponde a un espacio escriturado o asignado en una asociación, o si se trata de un derecho ribereño que requiere permisos para construir, además de la longitud y la manga que puede aceptar. Su agente traza la ruta y verifica los permisos antes de que usted se comprometa.

  • Alturas libres de los puentes fijos entre el muelle y la ensenada más cercana
  • Profundidad del agua a lo largo de la ruta durante la marea baja
  • Si el muelle es propio, escriturado, asignado o aún necesita permisos
  • Condición del malecón y cualquier permiso reciente de reparación
  • Capacidad del elevador y la longitud y manga que acepta el espacio

Estate o Penthouse

Un estate frente al agua y un penthouse son dos maneras diferentes de ser propietario de la misma costa. Un estate le brinda terreno, privacidad, espacio para personal y huéspedes, un muelle propio y control sobre cada decisión, junto con el mantenimiento, la seguridad y una mayor parte de la preparación para tormentas. Un penthouse le brinda altura, vistas, personal del edificio y una vida práctica en la que puede cerrar con llave y marcharse, con una asociación que decide gran parte de lo que sucede a su alrededor y un edificio cuyos informes estructurales y reservas usted hereda. Los edificios de Condominio de tres pisos o más están sujetos a las normas de Florida sobre inspecciones de hitos y reservas para la integridad estructural, por lo que la documentación merece una lectura tan cuidadosa como el plano. Muchos compradores que se reubican son propietarios de uno de cada tipo con el tiempo; la primera pregunta es cuál se adapta a la manera en que vivirá aquí ahora.

Membresías de clubes y cómo funcionan

En muchas de las comunidades establecidas de la región, el club forma parte de la compra. Algunas comunidades con clubes de campo exigen que todos los propietarios tengan una membresía, algunas la ofrecen en varios niveles y otras tienen listas de espera a las que un comprador nuevo debería inscribirse antes del cierre. Las membresías con participación patrimonial pueden transferirse con la casa o venderse de vuelta al club, y las cuotas de iniciación, las cuotas periódicas y los mínimos varían considerablemente. Los clubes náuticos, clubes de playa y clubes sociales tienen sus propios procesos de admisión, costumbres de patrocinio y plazos. Antes de comprometerse con una casa debido a su club, lea los documentos de membresía, confirme qué categoría viene con la propiedad y pregunte cuál es el proceso y cuáles son los costos para su hogar. Su agente obtiene los documentos y los revisa con usted durante su período de inspección.

Cómo asegurar una casa de alto valor

El seguro forma parte del precio aquí y, en el nivel superior del mercado, contratarlo requiere más trabajo. Por lo general, las casas de alto valor son aseguradas por compañías especializadas, con cobertura para la calidad de construcción, el contenido, el arte y la responsabilidad civil que una póliza estándar no ofrece. El seguro contra inundaciones es independiente de la cobertura para propietarios de vivienda, y la cobertura de edificios del NFIP tiene un límite, por lo que las propiedades frente al agua de alto valor suelen añadir cobertura contra inundaciones excedente o privada; las pólizas del NFIP también suelen tener un período de espera de 30 días. Las características de mitigación contra vientos, como el vidrio resistente a impactos, las correas del techo y las contraventanas, pueden reducir las primas, y una casa antigua puede necesitar una inspección de cuatro puntos antes de que una compañía prepare una cotización. Solicite a un agente de seguros una cotización por escrito durante el período de inspección, no después.

Anuncios fuera del mercado y privados

Algunas de las casas que más desean los compradores de lujo nunca se anuncian ampliamente. Los propietarios pueden preferir una venta discreta por privacidad, seguridad o para probar un precio antes de salir al mercado público. Los agentes de BreakThru encuentran esas oportunidades a través de agentes de anuncios, propietarios y relaciones profesionales, y comparten un anuncio privado solo cuando el propietario ha dado permiso y de la manera que ha autorizado, dentro de las reglas de MLS que rigen cómo se comercializan los anuncios. Esto funciona en ambos sentidos: si está vendiendo una casa en otro lugar o venderá aquí más adelante, la misma discreción está disponible para usted. Una venta privada no es automáticamente una mejor oferta, por lo que cada casa fuera del mercado recibe el mismo análisis de precio basado en ventas cerradas que cualquier propiedad en el mercado abierto.

Residencia de temporada o residencia principal

El hecho de que esta casa se convierta en su residencia principal o en una residencia de temporada cambia cómo se grava y cómo debería comprarla. La Exención homestead de Florida y su límite al aumento del valor tasado solo se aplican a una casa que sea su residencia permanente, por lo que una propiedad de temporada se tasa sin estos beneficios y sus impuestos pueden aumentar más rápidamente. Convertir Florida en su domicilio es un paso mayor que su estado anterior puede examinar detenidamente, especialmente si conserva una casa allí, y esa cuestión debe tratarla con su CPA y un abogado en ambos estados. También existen diferencias prácticas: una casa de temporada necesita que alguien la revise después de las tormentas, haga funcionar el aire acondicionado para controlar la humedad y la administre mientras usted está ausente. Su agente puede ayudarle a planificar cualquiera de las dos opciones.

Privacidad desde la primera visita

La discreción no es un complemento para la mayoría de los compradores de lujo; es la manera en que debería llevarse a cabo la búsqueda. Su agente solicita visitas sin revelar su identidad cuando es posible, organiza visitas privadas en lugar de casas abiertas y mantiene sus planes, sus datos financieros y la información de su familia dentro de la correduría. Cuando esté listo para comprar, su abogado puede sugerir mantener el título mediante un fideicomiso o una entidad, y el agente estructura la oferta de acuerdo con ello. La prueba de fondos se comparte únicamente con la parte del anuncio y solo cuando se presenta una oferta. Los arreglos para el personal, la seguridad y las entregas después del cierre pueden planificarse durante la búsqueda, para que la casa esté lista para recibirlo discretamente cuando llegue.

¿Por qué trabajar con BreakThru Realty en lugar de buscar viviendas por su cuenta?

Cualquier persona con conexión a internet puede buscar viviendas en Florida. Pero cuando compra desde otro estado, la información que no tiene importa tanto como los anuncios que puede ver.

Una propiedad puede verse perfecta en fotografías. Luego descubre que el seguro cuesta más de lo esperado, que el condominio tiene una cuota especial pendiente o que el vecindario no encaja con su rutina diaria. Su búsqueda merece más que fotografías, pagos estimados y descripciones escritas para vender la propiedad. Nuestro papel es ayudarle a entender lo que está comprando antes de comprometerse.

  • Selección personalizada de propiedades. En lugar de enviarle cada anuncio que coincide con un filtro, su agente reduce la búsqueda a las viviendas que se ajustan a lo que nos dijo que necesita y le explica por qué cada una entró en la lista.
  • Representación local. Tiene a alguien en Florida que recorre las viviendas y las calles, coordina las inspecciones y gestiona la compra con usted desde la primera visita hasta el recorrido final.
  • Claridad financiera. Analizamos los impuestos a la propiedad, el seguro de vivienda y contra inundaciones, las cuotas de la asociación y los demás costos de ser propietario junto con el precio de compra, para que la cifra mensual sea real antes de hacer una oferta.
  • Apoyo para comprar a distancia. Si aún no puede viajar, su agente hace las visitas por usted en vivo por video y coordina la transacción a distancia, incluido un cierre que quizás pueda firmar desde donde esté.
  • Orientación en la negociación y la transacción. Su agente aporta información del mercado local, analiza con usted la estrategia de oferta y gestiona la negociación y los plazos del contrato hasta el cierre.

No está simplemente comprando una vivienda en Florida. Está tomando una decisión sobre la vida que quiere a continuación. Le ayudaremos a tomarla con conocimiento de causa.

Antes de enamorarse de una vivienda en Florida, entienda cuánto cuesta ser su propietario

El precio es una cifra. La hipoteca, el impuesto a la propiedad, el seguro de vivienda, el seguro contra inundaciones y las cuotas de la asociación son las que paga cada mes. Ingrese sus propias cifras en la calculadora, marque cuáles son cotizaciones reales y cuáles siguen siendo estimaciones, y compare el total con lo que paga donde vive ahora.

Calcular mi costo mensual

Preguntas que quizá se esté haciendo

Faltan meses para mi mudanza.
Es el momento adecuado para empezar. El plan le indica qué zonas observar, cuánto cuesta ser propietario de una vivienda allí y cómo luce una oferta realista, para que el viaje que finalmente reserve se dedique a las calles correctas.
¿De verdad puedo comprar sin estar allí?
Hay quienes lo hacen, y requiere más cuidado, no menos. Su agente hace recorridos en vivo por video, recorre la calle y el edificio, asiste a la inspección mientras usted la sigue y coordina un cierre que puede firmar a distancia cuando la compañía de títulos y su prestamista lo permitan.
¿Me cuesta algo un agente del comprador?
La compensación del agente del comprador es negociable y se establece en el acuerdo de comprador por escrito que usted firma antes de las visitas. En muchas ventas de South Florida el vendedor o el corredor del anuncio ofrece pagar parte o la totalidad, pero eso nunca es seguro, por lo que le explicamos la situación de cada vivienda antes de visitarla.
Puedo buscar anuncios por mi cuenta.
Puede hacerlo, y debería seguir buscando. Lo que un anuncio no puede decirle es cuánto costará el seguro, si el edificio tiene una cuota especial en camino o cómo se siente la calle a las ocho de la mañana. Esa es la parte que cubre el plan.
Primero tengo que vender una vivienda.
La mayoría de los compradores de otros estados también. El plan resuelve el orden: vender primero y alquilar, comprar primero o una contingencia cuando el mercado lo permita. Podemos presentarle a un agente donde vive ahora y, para todo lo relacionado con el financiamiento puente entre ambas operaciones, consulte a un prestamista.

Crear mi plan de compra de vivienda en Florida

Cuéntenos dónde vive ahora, dónde está buscando y qué debe lograr la mudanza para usted. Un agente local de BreakThru responde en un plazo de un día hábil para programar su consulta de compra y luego prepara sus comunidades, su lista corta y lo que costaría ser propietario de cada vivienda.

Llame o envíe un correo electrónico directamente al corredor: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Preguntas que las personas hacen antes de mudarse

¿Es mejor una propiedad frente al mar o en Intracoastal para el propietario de un bote?
Para mantener un bote en casa, las propiedades en Intracoastal y en canales profundos suelen ser la opción práctica, porque los lotes frente al mar rara vez tienen muelles privados. La clave es la ruta desde el muelle hasta la ensenada: las alturas libres de los puentes fijos, la profundidad durante la marea baja y los horarios de los puentes levadizos determinan qué botes puede realmente servir una casa determinada.
¿Necesito seguro contra inundaciones para una casa de lujo frente al agua?
Si financia una casa en una zona de inundación de alto riesgo, su prestamista lo exigirá, y la mayoría de los propietarios frente al agua lo mantienen de todos modos. La cobertura de edificios del NFIP tiene un límite, por lo que las casas de mayor valor suelen añadir cobertura contra inundaciones excedente o privada. Obtenga cotizaciones durante el período de inspección, ya que la cobertura contra inundaciones y vientos puede cambiar considerablemente el costo de propiedad.
¿Puede BreakThru mostrarme casas que no estén anunciadas públicamente?
Cuando un propietario ha elegido una venta privada y ha dado permiso para compartirla, sí. Su agente busca esas oportunidades a través de agentes de anuncios y contactos profesionales, y las presenta únicamente de la manera que el propietario ha autorizado. Cada oportunidad privada recibe un análisis de precio basado en ventas cerradas antes de que usted haga una oferta.
¿Una casa de temporada en Florida recibe la Exención homestead?
No. La Exención homestead y el límite Save Our Homes solo se aplican a una casa que sea su residencia permanente a partir del 1 de enero de 1. Una casa de temporada se tasa sin estos beneficios. Si debe convertir Florida en su domicilio y cuándo hacerlo es una cuestión para su CPA y un abogado.
¿Cómo se transfieren las membresías de clubes cuando compro una casa?
Depende del club. Algunas comunidades exigen que todos los propietarios tengan una membresía, algunas membresías con participación patrimonial se transfieren con la casa y, en otros casos, hay que solicitarlas y entrar en una lista de espera. Su agente obtiene los documentos de membresía durante el período de inspección para que conozca la categoría, los costos y el proceso antes de que finalice la venta.

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