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Mudarse a Florida como inversionista de bienes raíces

Comprar la vivienda donde vivirá y la propiedad que genera ingresos, conforme a las reglas de Florida

Algunas personas que se mudan a Florida compran dos cosas a la vez: una vivienda para vivir y una propiedad para alquilar, o trasladan su cartera al sur junto con ellas. Esa combinación tiene sus propias reglas. Esta página cubre los aspectos específicos de Florida que un inversionista que se muda debe entender antes de comprar, desde los límites de arrendamiento de los condominios hasta dónde se aplica y dónde no se aplica el homestead.

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

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Una vivienda para vivir y una propiedad que genera ingresos

Comprar su propia vivienda y una propiedad de inversión en la misma mudanza es eficiente, pero las dos compras requieren análisis diferentes. Su vivienda se evalúa según cómo desea vivir; el alquiler se evalúa según la renta, la desocupación, los gastos, el seguro, las reglas de la asociación y la reventa. El financiamiento también varía, porque los préstamos para propiedades de inversión generalmente tienen términos y requisitos de entrada diferentes a los de una residencia principal. Por eso, consulte a un prestamista hipotecario antes de establecer un presupuesto para cualquiera de las dos. El orden importa: comprar primero su vivienda establece dónde vive, mientras que comprar primero el alquiler podría permitir que sus ingresos se consideren para la segunda compra. Su agente le ayuda a planificar la secuencia y analiza cada propiedad según los términos que le corresponden.

Declaraciones del condominio y restricciones de alquiler

Muchos de los alquileres más asequibles de South Florida son condominios, y los documentos que rigen el edificio determinan si puede alquilar la unidad. Las declaraciones y reglas pueden establecer una duración mínima del contrato, limitar cuántas veces se puede alquilar una unidad al año, prohibir el alquiler durante el primer o segundo año del propietario, exigir la aprobación de la asociación para cada inquilino con una tarifa de solicitud, o limitar el número de unidades alquiladas en el edificio. Algunos edificios prohíben por completo los alquileres a corto plazo. La ley de Florida también limita cómo se aplican ciertas nuevas restricciones de alquiler a los propietarios que compraron antes del cambio, otra razón para leer los documentos en lugar de depender de una observación del anuncio. Su agente obtiene la declaración, los estatutos, las reglas y las enmiendas recientes durante el período de revisión.

  • Duraciones mínimas de los contratos y frecuencia con que se puede alquilar una unidad
  • Períodos de espera antes de que un nuevo propietario pueda alquilar
  • Aprobación de inquilinos por parte de la asociación y tarifas de solicitud
  • Límites sobre el número de unidades alquiladas en el edificio
  • Prohibiciones completas de estadías a corto plazo o por temporada

Las reglas para alquileres a corto plazo varían según la ciudad

Si desea alquilar por noche o por semana, las reglas dependen en gran medida de dónde se encuentra la propiedad. Florida exige que los alquileres vacacionales tengan una licencia estatal, y las estadías cortas están sujetas a impuestos estatales y locales sobre alquileres transitorios, pero las ciudades y los condados establecen sus propios requisitos de registro, inspección, estacionamiento, ocupación y zonificación. Además, muchos vecindarios están sujetos a reglas de asociaciones que prohíben por completo las estadías cortas. Lo permitido en una ciudad puede estar muy restringido a pocos kilómetros de distancia. Antes de comprar para obtener ingresos a corto plazo, verifique las reglas con la ciudad o el condado, lea los documentos de la asociación y haga un presupuesto para la limpieza, la administración y el amueblado. Su agente le ayuda a encontrar los requisitos locales, pero la ciudad o el condado es la autoridad competente.

Conceptos básicos para propietarios e inquilinos en Florida

La ley de Florida sobre propietarios e inquilinos residenciales establece cómo debe un propietario conservar y devolver los depósitos de garantía, qué avisos se requieren y cómo deben entregarse, el deber del propietario de mantener la propiedad y el proceso judicial para desalojar a un inquilino que no paga. Las ordenanzas locales pueden agregar sus propios requisitos, como el registro de alquileres o reglas adicionales sobre avisos en algunas ciudades y condados. Nada de esto es complicado una vez que lo conoce, pero los errores en el manejo de depósitos o avisos pueden hacer que un propietario pierda un caso. Lea la ley o pida a un administrador de propiedades o a un abogado de Florida que se la explique antes de firmar su primer contrato. Si prefiere no administrar la propiedad por su cuenta, un administrador de propiedades con licencia puede encargarse de los inquilinos, las reparaciones y el cobro del alquiler.

Asegurar una propiedad de alquiler

Una propiedad de alquiler necesita una póliza para propietarios, no una póliza para propietarios de vivienda, y la diferencia importa: la cobertura para propietarios contempla el edificio, su responsabilidad civil y la pérdida de ingresos por alquiler, mientras que los inquilinos cubren sus propias pertenencias con un seguro para inquilinos, que muchos propietarios exigen en el contrato. El seguro contra inundaciones es independiente de ambos y, a través del NFIP, generalmente tiene un período de espera de 30 días, por lo que no se puede comprar durante la semana en que aparece una tormenta. Las viviendas antiguas a menudo necesitan una inspección de cuatro puntos para poder asegurarse, y una inspección de mitigación de vientos puede reducir la prima. En un condominio, la asociación asegura la estructura del edificio y usted asegura el interior de la unidad. Obtenga cotizaciones durante el período de inspección e incluya la cifra real en su análisis de rendimiento antes de comprometerse.

El homestead solo se aplica donde usted vive

El homestead y el límite Save Our Homes cubren una sola propiedad: la que usted posee y ocupa como su residencia permanente. Una propiedad de alquiler no reúne los requisitos, por lo que se tasa sin esa protección y su factura de impuestos generalmente será más alta que la de una propiedad homestead comparable. Incluya esto en su presupuesto al comparar propiedades y no dé por sentado que la factura de impuestos actual del vendedor será la suya después del cierre, porque el vendedor puede haber tenido exenciones que terminan con la venta. Si posee varias propiedades en Florida, mantenga registros claros que indiquen cuál es su residencia. Su CPA o asesor fiscal puede confirmar cómo se aplican las reglas a sus propiedades específicas, y su agente estimará los impuestos de cada alquiler sin homestead al compararlos.

Un intercambio 1031 de una propiedad fuera del estado

Si vende una propiedad de inversión en otro estado, un intercambio de bienes similares conforme a la Sección 1031 del Internal Revenue Code puede permitirle diferir el impuesto sobre la ganancia al comprar una propiedad de inversión de reemplazo en Florida. Por lo general, los bienes inmuebles mantenidos para inversión o uso comercial pueden intercambiarse por otra propiedad de ese tipo entre distintos estados, pero las reglas son estrictas: los fondos deben estar en manos de un intermediario calificado y no de usted, la propiedad de reemplazo debe identificarse y adquirirse dentro de plazos establecidos, y la vivienda en la que vive no puede formar parte del intercambio. Es posible que su estado anterior también dé seguimiento a la ganancia diferida. Contrate a un intermediario calificado antes de que cierre la venta y pida a un CPA que planifique el intercambio. Su agente trabajará conforme al calendario del intercambio durante la búsqueda.

Cómo trabaja BreakThru con un inversionista que se muda

Su agente trata ambas compras como un solo plan. Esto comienza con una conversación franca sobre sus objetivos, presupuesto y el nivel de participación que desea tener, seguida de una búsqueda paralela de su vivienda y su propiedad de inversión para que los plazos coincidan. Para cada posible alquiler, recibe las cifras importantes: alquileres comparables, tarifas de la asociación y reglas de arrendamiento, impuestos estimados sin homestead, cotizaciones de seguro y mantenimiento probable. Cuando una propiedad es multifamiliar, de uso mixto o comercial, la división comercial del corredor puede incorporarse a la búsqueda. Si está vendiendo en otro lugar, BreakThru puede presentarle a un agente de esa zona mediante una referencia entre corredores. Y su agente le dirá claramente cuando una propiedad que parece buena en el papel no se ajusta a lo que usted necesita que haga.

Hable sobre su plan de inversión

De dónde se muda, qué quiere que haga la propiedad y cuál es su presupuesto. Un agente de BreakThru responde en un día hábil.

Llame o envíe un correo electrónico directamente al corredor: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Preguntas que las personas hacen antes de mudarse

¿Puedo alquilar un condominio que compre en South Florida?
Solo si la declaración y las reglas del edificio lo permiten, y conforme a sus términos. Muchos edificios establecen duraciones mínimas de los contratos, limitan los alquileres por año, exigen la aprobación del inquilino o hacen que los nuevos propietarios esperen antes de alquilar. Lea la declaración, los estatutos, las reglas y las enmiendas recientes durante su período de revisión, antes de que el contrato sea vinculante.
¿Se permiten alquileres a corto plazo en South Florida?
Depende de la ciudad, la zonificación y la asociación. Florida exige que los alquileres vacacionales tengan una licencia estatal y las estadías cortas están sujetas a impuestos sobre alquileres transitorios, mientras que las ciudades y los condados agregan sus propias reglas de registro y operación. Muchas asociaciones prohíben por completo las estadías cortas. Verifique las reglas locales antes de comprar para obtener ingresos a corto plazo.
¿Una propiedad de alquiler obtiene la exención homestead de Florida?
No. Solo la vivienda que usted posee y ocupa como su residencia permanente puede tener homestead y el límite Save Our Homes. Una propiedad de alquiler se tasa sin ellos, por lo que sus impuestos generalmente serán más altos que los de una propiedad homestead comparable. Confirme cómo se aplica esto a sus propiedades con su asesor fiscal.
¿Puedo hacer un intercambio 1031 desde otro estado hacia Florida?
Por lo general, sí: los bienes inmuebles mantenidos para inversión pueden intercambiarse por una propiedad de inversión en otro estado. Las reglas son estrictas, los fondos deben entregarse a un intermediario calificado y los plazos son fijos. Coordine con el intermediario antes del cierre de su venta y pida a un CPA que planifique el intercambio.
¿Qué seguro necesita una propiedad de alquiler en Florida?
Una póliza para propietarios que cubra el edificio, la responsabilidad civil y la pérdida de alquiler; un seguro contra inundaciones separado cuando la propiedad lo justifique, teniendo en cuenta el período de espera habitual de 30 días del NFIP; y, en un condominio, una póliza para el propietario de la unidad que cubra el interior. Pida a los inquilinos que tengan un seguro para inquilinos. Obtenga cotizaciones antes de que termine su período de inspección.
¿Debo comprar primero mi propia vivienda o mi propiedad de alquiler?
Depende de su financiamiento, sus plazos y de dónde proviene su efectivo. Comprar primero su vivienda establece dónde vive; comprar primero el alquiler podría permitir que sus ingresos respalden la siguiente compra. Consulte a un prestamista hipotecario sobre cómo cada orden afecta sus préstamos, y su agente puede planificar los tiempos.

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