BreakThru Realty

Venda su hotel o motel en Florida

¿Está vendiendo su hotel o motel en Florida? Desde moteles independientes hasta hoteles de marca, BreakThru Realty representa a los propietarios en la estrategia de precios, el marketing confidencial, el contacto con compradores calificados y el cierre. Fijamos el precio de la propiedad basándonos en su historial operativo y sus bienes raíces, gestionamos anticipadamente al franquiciador y el plan de mejora de la propiedad, y nos aseguramos de que su personal, huéspedes y prestamista se enteren de la venta cuando usted decida que deben hacerlo.

Solicitar una valoración confidencial del hotel · (786) 914-1017

Cómo se valoran los hoteles

Los compradores y prestamistas analizan la ocupación, la tarifa diaria promedio y los ingresos por habitación disponible durante al menos tres años, y luego el ingreso operativo neto después de la administración y una reserva para mobiliario, accesorios y equipo. La condición del edificio, el terreno y la ubicación establecen el valor mínimo; el historial operativo determina el múltiplo.

La franquicia y el PIP

Un hotel afiliado a una marca tiene un acuerdo de franquicia con un plazo restante, y una venta generalmente activa un plan de mejora de la propiedad que el comprador debe financiar. El franquiciador debe aprobar al comprador. El tamaño del PIP puede modificar el precio en más de un año de ganancias, por lo que obtenemos su cotización anticipadamente y fijamos el precio del hotel considerándolo.

Financiamiento de la compra de un hotel

Los compradores de hoteles utilizan préstamos SBA 7(a) y 504, prestamistas convencionales especializados en hotelería y capital privado. Los prestamistas querrán los informes STR o de ocupación, las declaraciones de impuestos, el acuerdo de franquicia y el informe de condición de la propiedad. Las propiedades costeras implican costos de seguro e inundación que los compradores ahora examinan detenidamente.

Vender discretamente

El personal y los huéspedes de un hotel reaccionan ante un rumor de venta como lo harían ante la venta de cualquier otro negocio. La propiedad se promociona como un perfil con sus cifras clave, y la información completa solo se comparte con compradores que hayan firmado un NDA y presentado comprobantes de fondos.

La venta, paso a paso

El mismo proceso para un motel de 20 habitaciones y un hotel afiliado a una marca de 200 habitaciones, con confidencialidad desde la primera conversación. Una consulta confidencial sobre la propiedad, la operación, la marca y lo que usted desea obtener de la venta. Una revisión preliminar del precio basada en los últimos doce meses, el historial STR o de ocupación y el historial de tarifas comparado con hoteles similares. La documentación que solicitarán el comprador y el prestamista: estados financieros de tres años, el acuerdo de franquicia y el PIP, el historial de condición y de capital de la propiedad, seguros e inundación, personal y administración. Suscripción del ingreso operativo neto después de una tarifa de administración de mercado y una reserva para FF&E, para que el precio resista la evaluación del prestamista del comprador. Identificación de compradores, incluidos propietarios-operadores, grupos hoteleros, inversionistas privados y fondos adecuados para la propiedad, contactados uno a la vez. Marketing confidencial como un perfil ciego; el paquete completo solo se comparte mediante un NDA y con comprobantes de fondos. Ofertas negociadas por escrito sobre el precio, el financiamiento, el depósito, el período de debida diligencia, la aprobación del franquiciador y el PIP. Luego, la debida diligencia y el cierre: inspecciones, título, aprobación del franquiciador, licencias, auditoría STR, tasación y estado de cierre, gestionados según la fecha establecida en el contrato.

Quién compra hoteles en Florida

Propietarios-operadores que compran su primer motel o posada, o el siguiente, con un préstamo SBA; grupos hoteleros regionales y nacionales que compran hoteles afiliados a una marca y de servicio limitado; operadores de hoteles boutique que compran propiedades de playa y Art Deco; oficinas familiares y fondos que compran complejos turísticos y carteras; y desarrolladores que compran moteles antiguos por el terreno. La manera en que se fija el precio del hotel determina cómo se promociona.

Solicitar una valoración confidencial del hotel

Cuéntenos sobre la propiedad: dónde está, cuántas habitaciones tiene (menos de 20 habitaciones, de 200 habitaciones o más), si es un hotel o motel independiente, un hotel de marca o franquiciado, un hotel boutique o una posada, cuál es su función y cuándo está considerando vender (lo antes posible, dentro de 6 meses, de 6 a 12 meses, explorando opciones). Los datos financieros vienen después, bajo un acuerdo de confidencialidad, durante la conversación de valoración con el corredor registrado. Una consulta sobre un hotel es confidencial. El personal, los huéspedes, los franquiciadores y los prestamistas se enteran de la venta cuando usted decide que deben hacerlo, no por medio de un anuncio.

Contacto directo del corredor registrado: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Preguntas que hacen los propietarios

¿Cuánto vale mi hotel?
Depende del ingreso operativo neto, la marca, el plan de mejora de la propiedad y los bienes raíces. Una valoración confidencial analiza todos estos factores y le proporciona un rango.
¿Se enterarán mi personal y mis huéspedes?
No por el anuncio. La propiedad se promociona como un perfil ciego con sus cifras clave y sin dirección, y la información completa solo se comparte con compradores que hayan firmado un NDA y presentado comprobantes de fondos.
¿Cuánto tiempo toma vender un hotel en Florida?
Por lo general, de cuatro a nueve meses desde el anuncio hasta el cierre; puede tomar más tiempo cuando un franquiciador debe aprobar al comprador y se debe acordar un PIP. Iniciar la conversación con el franquiciador anticipadamente evita que se convierta en un factor crítico.
¿Puedo vender mi motel sin el terreno?
Sí, si alquila la propiedad al comprador bajo términos suficientemente prolongados para obtener su financiamiento. La mayoría de los hoteles y moteles se venden con los bienes raíces, lo que amplía el grupo de compradores y prestamistas.
¿Los hoteles franquiciados tardan más en venderse?
Por lo general, sí, porque el franquiciador debe aprobar al comprador y se debe acordar el plan de mejora de la propiedad. Iniciar la conversación con el franquiciador anticipadamente evita que se convierta en un factor crítico.
¿Cuánto cobra un corredor de negocios?
Los corredores que venden pequeñas empresas suelen cobrar un honorario por éxito, pagado con los fondos del cierre; en el mercado suele cotizarse alrededor del diez por ciento del precio, con frecuencia con un honorario mínimo; las ventas más grandes suelen fijarse según una escala gradual. El honorario de BreakThru se establece por escrito en el acuerdo de anuncio antes de que usted firme cualquier documento, y la valoración no tiene costo.

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