Perspectivas de Tyson E. Sam sobre o mercado imobiliário de South Florida
A resposta curta
By months of inventory, single-family homes are balanced in all 6 counties, while condos and townhomes are a buyer's market in all 6 counties (BeachesMLS, October 17, 2026). For houses in most counties, neither side holds much leverage, so price and condition decide; for condos and townhomes, buyers hold the leverage. The figures below update daily, and my read of what they mean for buyers and sellers follows.
A situação atual de cada condado
Medians for the last 90 days of closed sales and months of inventory, from BeachesMLS, recalculated October 17, 2026. Each county links to its full BreakThru Realty Research report with twelve months of trends. Across the counties, single-family homes are balanced in all 6 counties and condos and townhomes are a buyer's market in all 6 counties.
- Condado de Miami-Dade: Mediana das casas de $695,000 (+5.3% em relação ao ano anterior), 5.6 meses de inventário, mercado equilibrado; apartamentos e sobrados geminados a $412,000 (+0.5%), 13.3 meses, mercado de compradores.
- Broward County: Mediana das casas de $650,000 (+2.4% em relação ao ano anterior), 4.4 meses de inventário, mercado equilibrado; apartamentos e sobrados geminados a $240,000 (-4%), 11.2 meses, mercado de compradores.
- Palm Beach County: Mediana das casas de $720,000 (+6.7% em relação ao ano anterior), 4 meses de inventário, mercado equilibrado; apartamentos e sobrados geminados a $300,000 (+0.9%), 7.5 meses, mercado de compradores.
- Martin County: Mediana das casas de $652,500 (+4.4% em relação ao ano anterior), 4.2 meses de inventário, mercado equilibrado; apartamentos e sobrados geminados a $252,500 (+18.8%), 6.7 meses, mercado de compradores.
- St. Lucie County: Single-family median $410,000 (0% on a year ago), 5.4 months of inventory, a balanced market; condos and townhomes $330,000 (+16.4%), 7.4 months, a buyer's market.
- Indian River County: Mediana das casas de $379,500 (-4.8% em relação ao ano anterior), 5.8 meses de inventário, mercado equilibrado; apartamentos e sobrados geminados a $185,000 (+13.8%), 8.5 meses, mercado de compradores.
O que isso significa se você está vendendo
Se você está vendendo uma casa, nenhum dos lados tem muito poder de negociação, portanto preço e condição são decisivos na maioria dos condados. Os compradores pagarão o que as vendas concluídas indicam por uma casa em boas condições e muito pouco por aquilo que acreditam precisar de reforma.
Se você está vendendo um apartamento ou sobrado geminado, os compradores têm o poder de negociação. Você está concorrendo com mais anúncios por menos compradores, portanto o preço, a condição e a documentação do prédio precisam estar corretos desde o primeiro dia.
O que isso significa se você está comprando
Compradores de apartamentos: os compradores têm o poder de negociação. Isso cria espaço para negociar o preço e créditos, mas somente em um prédio cuja inspeção de marcos estruturais, estudo de reservas para integridade estrutural e orçamento sejam sólidos. O desconto em uma unidade de um prédio com uma cobrança especial elevada geralmente corresponde ao valor dessa cobrança.
Compradores de casas: nenhum dos lados tem muito poder de negociação, portanto preço e condição são decisivos. Faça a oferta com base nas vendas concluídas, não no preço anunciado, e deixe o restante para a inspeção.
Como interpreto os meses de inventário
Meses de inventário é o número de imóveis à venda dividido pelo número de imóveis vendidos em um mês: por quanto tempo o inventário atual duraria se nenhum novo imóvel entrasse no mercado. É a melhor medida individual de qual lado tem o poder de negociação, e por isso todos os relatórios da BreakThru Realty usam esse indicador com os mesmos limites.
No entanto, um único número oculta muita coisa. Um condado com cinco meses pode ter imóveis de frente para a água sendo vendidos em semanas e apartamentos antigos permanecendo no mercado durante a maior parte de um ano. Por isso, os relatórios separam casas de apartamentos e sobrados geminados, e por isso os relatórios das cidades e as páginas por faixa de preço são tão importantes quanto o destaque do condado.
O seguro agora faz parte do preço
Em South Florida, o custo do seguro de uma casa passou a fazer parte do seu valor. As seguradoras dos compradores analisam principalmente o telhado, o painel elétrico, o encanamento e o ar-condicionado, e oferecem créditos por janelas de impacto, persianas e cintas de fixação do telhado. Uma casa com telhado mais novo e recursos de mitigação contra ventos pode custar muito menos para segurar do que a mesma casa sem esses recursos, e os compradores levam essa diferença em consideração no preço. Vendedores que documentam esses recursos antecipadamente dão aos compradores um motivo para pagar por eles.
Apartamentos após as leis de segurança da Florida
Desde 2022, a Florida exige inspeções estruturais de marcos para prédios de apartamentos com três andares ou mais quando atingem determinada idade, estudos de reservas para integridade estrutural e reservas totalmente financiadas para itens estruturais. As regras tornam os prédios mais seguros e, em muitos prédios antigos, significaram taxas e cobranças especiais mais altas. Na minha análise, isso explica em grande parte por que o inventário de apartamentos é maior do que o de casas em toda a região. Para os compradores, a resposta não é evitar apartamentos, mas ler os documentos de cada prédio antes de fazer uma oferta.
A temporada ainda importa
Moradores sazonais e muitos compradores que estão se mudando chegam aproximadamente de dezembro a abril, e a atividade de visitas acompanha esse movimento. O verão e a temporada de furacões, de junho a novembro, são mais tranquilos, e os fechamentos podem atrasar alguns dias quando uma tempestade nomeada faz as seguradoras pararem de emitir novas apólices. Nada disso muda o valor de uma casa, mas muda quantos compradores a veem em determinado mês.
O que mudaria minha análise
Uma perspectiva só é tão boa quanto os sinais que a fundamentam. Estes são os que acompanho: o estoque de imóveis ultrapassando as marcas de quatro e seis meses em qualquer um dos segmentos; os dias no mercado aumentando ou diminuindo por vários meses consecutivos; quantos anúncios estão reduzindo o preço; e a variação do preço mediano de venda em comparação com o mesmo período do ano anterior. Os relatórios do condado apresentam todos esses dados, e o South Florida Housing Market Report mensal registra um retrato deles a cada mês para que as mudanças possam ser verificadas posteriormente.