How is an apartment building valued?

On its net operating income, verified from the rent roll and the statements and adjusted to the taxes and insurance a new owner will pay, divided by the cap rate buyers are paying for comparable multifamily. Price per unit and per square foot from comparable sales check the figure.

Should I raise the rents before selling?

Rents at market raise the income the buyer underwrites, but a building with below-market rents and leases ending soon can sell well too, because buyers pay for the upside. The pricing review shows which produces the higher price in your market.

Do the tenants have to be told the building is for sale?

Not during marketing, beyond the notice Florida law and their leases require for showings. Their leases and deposits transfer to the buyer at closing, and they are told of the new owner then.

Can I sell with tenants on month-to-month leases?

Yes. Some buyers prefer it because they can move rents to market quickly; others want the stability of annual leases. The review shows which buyers are active in your market and what they are paying.

Para proprietários

Venda seu edifício de apartamentos em Florida

Name: Sell an Apartment Building
Brand: BreakThru Realty

Your rents and expenses set the price of your building. See the number before a buyer does.

See what your apartment building, from five units to a hundred, anywhere in Florida, would bring from the investors buying multifamily today, before you list it. Multifamily is bought for its income and its upside, so the rent roll, the operating statement and the rents nearby decide the price more than the asking figure does. A licensed BreakThru Realty agent works the number from your actual rents and expenses, prepares the package investors expect, and markets the building to the buyers acquiring multifamily in your market.

Receber a estratégia do meu imóvel comercial · (786) 914-1017

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

Seu primeiro passo: Análise de valor e opções de venda do imóvel

Comece com uma análise de valor e opções de venda do imóvel

Investidores e compradores para uso próprio precificam seu prédio de três formas: em relação à concorrência, às vendas concluídas e à renda que ele gera. A análise mostra as três, onde elas se encontram e as formas de venda que se encaixam no seu prazo e na sua situação tributária.

O que você recebe

Uma opinião de valor do corretor com base em vendas concluídas, anúncios concorrentes e, para um imóvel de renda, o rol de aluguéis e as taxas de capitalização que os compradores estão pagando
Os documentos que compradores e credores vão pedir, e quais preparar antes de anunciar
Opções de venda: venda no mercado aberto, venda confidencial, venda com locação posterior (sale-leaseback) ou uma permuta 1031, com os prós e contras
O perfil de comprador para o seu tipo de imóvel e como chegaríamos até ele
Um resumo por escrito dos números por trás da opinião

Próximos passos

Informe o endereço, o tipo de imóvel e como o prédio está ocupado.
Um corretor comercial levanta as vendas concluídas e os anúncios concorrentes e prepara a análise.
Ligamos em até um dia útil para explicá-lo a você.
Você decide se, quando e como vender.

Gratuito e confidencial. É uma opinião de valor do corretor, não uma avaliação formal, e nunca publicamos uma estimativa para um imóvel específico.

Receber a estratégia do meu imóvel comercial · Como um imóvel comercial é avaliado

O que os investidores analisam

O registro atual de aluguéis em comparação com os aluguéis de mercado para unidades semelhantes nas proximidades (a diferença entre o aluguel atual e o aluguel de mercado é o potencial de valorização pelo qual eles pagarão); ocupação e recebimentos ao longo de doze meses; as despesas operacionais, especialmente o seguro do imóvel e o imposto sobre a propriedade que um novo proprietário pagará após a venda, que em Florida frequentemente são muito mais altos do que os do proprietário atual; a composição das unidades; e a idade do edifício, o telhado, as instalações elétricas, a hidráulica e qualquer recertificação de segurança do condado que esteja próxima do vencimento.

Preço: renda, por unidade e por pé quadrado

O valor principal é a receita operacional líquida dividida pela taxa de capitalização que os compradores de imóveis multifamiliares estão pagando na sua região. Esse valor é comparado ao preço por unidade e por pé quadrado de vendas semelhantes. Um edifício com aluguéis abaixo do mercado pode ser vendido por mais do que sua renda atual indica, porque os compradores pagam pelo aumento que podem obter; um edifício com manutenção adiada é vendido por menos do que sua renda indica, porque eles descontam o custo.

Preparação do prédio

Um registro atual de aluguéis com datas dos contratos, depósitos e quaisquer concessões; de doze a trinta e seis meses de demonstrativos operacionais e os extratos bancários que os comprovem; o carnê de imposto atual e a apólice de seguro; o levantamento topográfico e o zoneamento; registros do telhado, das instalações elétricas, da hidráulica e do ar-condicionado; fotografias das melhores unidades; e os relatórios de recertificação e inspeção, caso o edifício esteja sujeito a eles. Regularizar os recebimentos e documentar as despesas antes do anúncio muitas vezes acrescenta mais ao preço do que qualquer reparo.

Quem compra edifícios de apartamentos

Investidores privados e sindicatos de investidores que compram em busca de renda e valorização; compradores de permuta 1031 com prazo definido; compradores de fora do estado transferindo capital para Florida; e, no caso de edifícios menores, proprietários-operadores que administram o próprio imóvel. O grupo de compradores é amplo, portanto o edifício é divulgado de forma abrangente e as ofertas são comparadas pela segurança do fechamento, não apenas pelo preço.

Divulgação e venda

Um material de oferta sob acordo de confidencialidade; o anúncio no MLS (o feed comercial e, para edifícios menores, a categoria de renda residencial quando apropriado); as páginas de imóveis multifamiliares da BreakThru Realty e o contato direto com investidores cadastrados para esse porte e região; e os corretores que representam compradores de imóveis multifamiliares. As visitas são agendadas, com aviso aos inquilinos; o comprador analisa os contratos e os demonstrativos durante a diligência, o credor faz a avaliação e os certificados de estoppel são coletados quando exigidos pelo credor. O fechamento é coordenado com seu advogado e a empresa de títulos.

Perguntas que você pode estar fazendo

A venda pode ser mantida em sigilo?: Sim. Os dados financeiros vão apenas para compradores que assinam um acordo de confidencialidade, as visitas são agendadas e um prédio ocupado por inquilinos pode ser divulgado sem incomodá-los. A análise apresenta as opções e as regras do MLS aplicáveis.
Quanto custa vender?: A comissão é negociável e acordada por escrito no contrato de agenciamento antes de qualquer divulgação. Outros custos do vendedor geralmente incluem as taxas de título e de fechamento e o imposto de selo documental da Florida sobre a escritura; seu agente de fechamento confirma os valores.
Estou pensando em uma permuta 1031.: Avise-nos antes de assinar qualquer coisa: a permuta precisa ser estruturada antes do fechamento da venda. A análise cobre os prazos, e seu contador e um intermediário qualificado cuidam da parte tributária.
Quanto tempo vai levar?: Mais do que um imóvel residencial. A precificação, o marketing, um período de due diligence que costuma durar de 30 a 60 dias e o financiamento levam tempo. As páginas do mercado comercial mostram há quanto tempo anúncios como o seu estão no mercado hoje.

Solicite uma análise de preço por corretor

Nesta página, você pode nos informar: o endereço, o número de unidades e a composição das unidades, o registro de aluguéis e a ocupação, as despesas operacionais, especialmente seguro e impostos, e seu prazo.

Ligue ou envie uma mensagem (786) 914-1017 ou envie um e-mail sales@breakthrurealty.com. Um corretor licenciado da BreakThru Realty entrará em contato em até um dia útil.

Perguntas frequentes

Como é feita a avaliação de um edifício de apartamentos?: Com base na receita operacional líquida, verificada a partir do registro de aluguéis e dos demonstrativos e ajustada aos impostos e ao seguro que um novo proprietário pagará, dividida pela taxa de capitalização que os compradores estão pagando por imóveis multifamiliares semelhantes. O preço por unidade e por pé quadrado de vendas semelhantes serve para conferir o valor.
Devo aumentar os aluguéis antes de vender?: Aluguéis no valor de mercado aumentam a renda considerada pelo comprador, mas um edifício com aluguéis abaixo do mercado e contratos próximos do vencimento também pode ser bem vendido, porque os compradores pagam pelo potencial de valorização. A análise de preço mostra qual opção produz o preço mais alto na sua região.
Os inquilinos precisam ser informados de que o edifício está à venda?: Não durante a divulgação, além do aviso exigido pela lei de Florida e pelos contratos de locação para as visitas. Os contratos de locação e os depósitos são transferidos ao comprador no fechamento, e os inquilinos são informados sobre o novo proprietário nesse momento.
Posso vender com inquilinos em contratos mensais?: Sim. Alguns compradores preferem essa situação porque podem ajustar rapidamente os aluguéis ao valor de mercado; outros querem a estabilidade de contratos anuais. A análise mostra quais compradores estão ativos na sua região e quanto estão pagando.