Perspectives de Tyson E. Sam sur le marché immobilier résidentiel de South Florida
La réponse courte
By months of inventory, single-family homes are balanced in all 6 counties, while condos and townhomes are a buyer's market in all 6 counties (BeachesMLS, October 18, 2026). For houses in most counties, neither side holds much leverage, so price and condition decide; for condos and townhomes, buyers hold the leverage. The figures below update daily, and my read of what they mean for buyers and sellers follows.
La situation actuelle de chaque comté
Medians for the last 90 days of closed sales and months of inventory, from BeachesMLS, recalculated October 18, 2026. Each county links to its full BreakThru Realty Research report with twelve months of trends. Across the counties, single-family homes are balanced in all 6 counties and condos and townhomes are a buyer's market in all 6 counties.
- Comté de Miami-Dade: Prix médian des maisons individuelles : $695,000 (+5.3% sur un an), 5.6 mois d’inventaire, marché équilibré ; copropriétés et maisons de ville : $412,000 (+0.5%), 13.3 mois, marché favorable aux acheteurs.
- Broward County: Prix médian des maisons individuelles : $650,000 (+2.4% sur un an), 4.4 mois d’inventaire, marché équilibré ; copropriétés et maisons de ville : $240,000 (-4%), 11.2 mois, marché favorable aux acheteurs.
- Palm Beach County: Prix médian des maisons individuelles : $720,000 (+6.7% sur un an), 4 mois d’inventaire, marché équilibré ; copropriétés et maisons de ville : $300,000 (+0.9%), 7.5 mois, marché favorable aux acheteurs.
- Martin County: Prix médian des maisons individuelles : $652,500 (+4.4% sur un an), 4.2 mois d’inventaire, marché équilibré ; copropriétés et maisons de ville : $252,500 (+18.8%), 6.7 mois, marché favorable aux acheteurs.
- St. Lucie County: Single-family median $410,000 (0% on a year ago), 5.4 months of inventory, a balanced market; condos and townhomes $330,000 (+16.4%), 7.4 months, a buyer's market.
- Indian River County: Prix médian des maisons individuelles : $376,000 (-5.5% sur un an), 5.7 mois d’inventaire, marché équilibré ; copropriétés et maisons de ville : $185,000 (+15.6%), 8.5 mois, marché favorable aux acheteurs.
Ce que cela signifie si vous vendez
Si vous vendez une maison, aucune des parties ne dispose d’un réel rapport de force : le prix et l’état du bien immobilier sont donc déterminants dans la plupart des comtés. Les acheteurs paieront le prix justifié par les ventes conclues pour une maison en bon état, mais très peu pour un bien immobilier qui, selon eux, nécessite des travaux.
Si vous vendez une copropriété ou une maison de ville, le rapport de force est du côté des acheteurs. Vous êtes en concurrence avec davantage d’annonces pour un nombre inférieur d’acheteurs : le prix, l’état du bien immobilier et les documents de l’immeuble doivent donc être adéquats dès le premier jour.
Ce que cela signifie si vous achetez
Acheteurs de copropriétés : le rapport de force est du côté des acheteurs. Vous disposez ainsi d’une marge pour négocier le prix et les crédits, mais uniquement dans un immeuble dont l’inspection structurelle obligatoire, l’étude des réserves pour l’intégrité structurelle et le budget sont solides. La réduction accordée pour un logement dans un immeuble faisant l’objet d’une cotisation spéciale importante correspond généralement au montant de cette cotisation.
Acheteurs de maisons : aucune des parties ne dispose d’un réel rapport de force : le prix et l’état du bien immobilier sont donc déterminants. Faites votre offre en vous fondant sur les ventes conclues, et non sur le prix demandé, puis laissez l’inspection déterminer le reste.
Comment j’interprète le nombre de mois d’inventaire
Le nombre de mois d’inventaire correspond au nombre de biens immobiliers à vendre divisé par le nombre de biens vendus en un mois : il indique combien de temps l’offre actuelle durerait si aucun nouveau bien immobilier n’arrivait sur le marché. Il s’agit du meilleur indicateur unique du rapport de force, c’est pourquoi chaque rapport de BreakThru Realty l’utilise avec les mêmes seuils.
Un seul chiffre peut toutefois masquer beaucoup de choses. Un comté à cinq mois d’inventaire peut compter des biens immobiliers en front de mer qui se vendent en quelques semaines et des copropriétés plus anciennes qui restent sur le marché presque toute une année. C’est pourquoi les rapports distinguent les maisons individuelles des copropriétés et des maisons de ville, et pourquoi les rapports par ville et les pages par fourchette de prix sont aussi importants que le titre consacré au comté.
L’assurance fait désormais partie du prix
À South Florida, le coût d’assurance d’un bien immobilier est devenu un élément de sa valeur. Les assureurs des acheteurs examinent particulièrement la toiture, le tableau électrique, la plomberie et la climatisation, et accordent des crédits pour les fenêtres résistantes aux impacts, les volets et les attaches de toiture. Une maison dotée d’une toiture plus récente et de dispositifs d’atténuation des risques liés au vent peut coûter beaucoup moins cher à assurer que la même maison sans ces éléments, et les acheteurs tiennent compte de cette différence dans leur prix. Les vendeurs qui documentent ces caractéristiques dès le départ donnent aux acheteurs une raison de les prendre en considération dans leur offre.
Les copropriétés après les lois de sécurité de Florida
Depuis 2022, Florida exige des inspections structurelles obligatoires pour les immeubles en copropriété de trois étages ou plus ayant atteint un certain âge, des études des réserves pour l’intégrité structurelle et des réserves entièrement financées pour les éléments structurels. Ces règles rendent les immeubles plus sûrs et, dans de nombreux immeubles anciens, ont entraîné une hausse des charges et des cotisations spéciales. Selon mon analyse, c’est une des principales raisons pour lesquelles l’inventaire des copropriétés est supérieur à celui des maisons individuelles dans toute la région. Pour les acheteurs, la solution n’est pas d’éviter les copropriétés, mais d’examiner les documents de chaque immeuble avant de faire une offre.
La saison compte toujours
Les résidents saisonniers et de nombreux acheteurs qui déménagent sont présents de décembre à avril environ, et l’activité des visites les suit. L’été et la saison des ouragans, de juin à novembre, sont plus calmes, et les clôtures peuvent être retardées de quelques jours lorsqu’une tempête nommée empêche les assureurs d’établir de nouvelles polices. Rien de tout cela ne change la valeur d’un bien immobilier, mais cela modifie le nombre d’acheteurs qui le voient au cours d’un mois donné.
Ce qui pourrait modifier mon analyse
Une perspective n’est aussi fiable que les indicateurs sur lesquels elle repose. Voici ceux que je surveille : le nombre de mois d’inventaire franchissant les seuils de quatre et six mois dans l’un ou l’autre segment ; le nombre de jours sur le marché qui augmente ou diminue pendant plusieurs mois consécutifs ; le nombre d’annonces dont le prix est réduit ; et l’évolution du prix de vente médian par rapport à la même période de l’année précédente. Les rapports par comté les présentent tous, et le rapport mensuel sur le marché immobilier résidentiel de South Florida les fige chaque mois afin que les évolutions puissent être vérifiées ultérieurement.