How is an apartment building valued?

On its net operating income, verified from the rent roll and the statements and adjusted to the taxes and insurance a new owner will pay, divided by the cap rate buyers are paying for comparable multifamily. Price per unit and per square foot from comparable sales check the figure.

Should I raise the rents before selling?

Rents at market raise the income the buyer underwrites, but a building with below-market rents and leases ending soon can sell well too, because buyers pay for the upside. The pricing review shows which produces the higher price in your market.

Do the tenants have to be told the building is for sale?

Not during marketing, beyond the notice Florida law and their leases require for showings. Their leases and deposits transfer to the buyer at closing, and they are told of the new owner then.

Can I sell with tenants on month-to-month leases?

Yes. Some buyers prefer it because they can move rents to market quickly; others want the stability of annual leases. The review shows which buyers are active in your market and what they are paying.

Pour les propriétaires

Vendez votre immeuble d'appartements en Florida

Name: Sell an Apartment Building
Brand: BreakThru Realty

Your rents and expenses set the price of your building. See the number before a buyer does.

See what your apartment building, from five units to a hundred, anywhere in Florida, would bring from the investors buying multifamily today, before you list it. Multifamily is bought for its income and its upside, so the rent roll, the operating statement and the rents nearby decide the price more than the asking figure does. A licensed BreakThru Realty agent works the number from your actual rents and expenses, prepares the package investors expect, and markets the building to the buyers acquiring multifamily in your market.

Obtenir la stratégie pour mon bien commercial · (786) 914-1017

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Votre première étape : Bilan de valeur et options de cession du bien

Commencez par un bilan de valeur et options de cession du bien

Les investisseurs et les propriétaires-utilisateurs évaluent votre immeuble de trois façons : par rapport à la concurrence, aux ventes conclues et à ses revenus. Le bilan vous présente les trois, leur point de convergence et les modes de vente adaptés à votre calendrier et à votre situation fiscale.

Ce que vous recevez

Un avis de valeur du courtier fondé sur les ventes conclues, les annonces concurrentes et, pour un bien de rapport, l'état locatif et les taux de capitalisation pratiqués par les acheteurs
Les documents que demanderont les acheteurs et les prêteurs, et ceux à préparer avant la mise en vente
Options de cession : vente sur le marché ouvert, vente confidentielle, cession-bail ou échange 1031, avec leurs compromis
Le profil d'acheteur pour votre type de bien et la manière dont nous l'atteindrions
Un résumé écrit des chiffres qui fondent l'avis

Les prochaines étapes

Indiquez-nous l'adresse, le type de bien et l'occupation de l'immeuble.
Un agent commercial rassemble les ventes conclues et les annonces concurrentes et prépare le bilan.
Nous vous appelons sous un jour ouvrable pour le passer en revue.
Vous décidez si, quand et comment vendre.

Gratuit et confidentiel. Il s'agit d'un avis de valeur du courtier, pas d'une expertise, et nous ne publions jamais d'estimation pour un bien précis.

Obtenir la stratégie pour mon bien commercial · Comment un bien commercial est évalué

Ce que les investisseurs analysent

L'état locatif actuel comparé aux loyers du marché pour des logements similaires à proximité (la différence entre les loyers actuels et les loyers du marché représente le potentiel de hausse qu'ils sont prêts à payer) ; le taux d'occupation et les encaissements sur douze mois ; les dépenses d'exploitation, notamment l'assurance du bien et les taxes foncières qu'un nouvel propriétaire devra payer après la vente, souvent bien plus élevées en Florida que celles du propriétaire actuel ; la répartition des logements ; ainsi que l'âge de l'immeuble, la toiture, l'électricité, la plomberie et toute recertification de sécurité du comté à effectuer.

Évaluation : revenus, par logement et au pied carré

La valeur principale correspond au résultat net d'exploitation divisé par le taux de capitalisation que les acheteurs de biens multifamiliaux paient sur votre marché. Elle est vérifiée par comparaison avec le prix par logement et par pied carré issu de ventes comparables. Un immeuble dont les loyers sont inférieurs au marché peut se vendre plus cher que ne le laisse penser son revenu actuel, car les acheteurs paient pour la hausse qu'ils peuvent obtenir ; un immeuble nécessitant des travaux différés se vend moins cher que ne le laisse penser son revenu, car ils déduisent le coût de ces travaux.

Préparer le bâtiment

Un état locatif à jour avec les dates des baux, les dépôts et les éventuelles concessions ; douze à trente-six mois de relevés d'exploitation et les relevés bancaires qui les justifient ; le relevé actuel des taxes foncières et la police d'assurance ; le plan d'arpentage et le zonage ; les dossiers relatifs à la toiture, à l'électricité, à la plomberie et à la climatisation ; des photos des logements les plus représentatifs ; ainsi que les rapports de recertification et d'inspection si l'immeuble y est soumis. Régulariser les encaissements et documenter les dépenses avant la mise en vente ajoute souvent davantage au prix que n'importe quelle réparation.

Qui achète les immeubles d'appartements

Des investisseurs privés et des syndicats d'investissement qui achètent pour les revenus et la création de valeur ; 1031 acheteurs recourant à un échange dans un délai imposé ; des acheteurs venant d'autres États qui transfèrent des capitaux vers Florida ; et, pour les immeubles plus petits, des propriétaires-exploitants qui assurent eux-mêmes la gestion. Le bassin d'acheteurs est vaste : l'immeuble est donc largement commercialisé et les offres sont comparées selon la certitude de la clôture, et pas uniquement selon le prix.

Commercialisation et vente

Un dossier de présentation soumis à un accord de confidentialité ; l'annonce MLS (le flux commercial et, pour les immeubles plus petits, la catégorie des biens résidentiels générant des revenus lorsque cela est approprié) ; les pages de BreakThru Realty consacrées aux biens multifamiliaux et la prise de contact directe avec les investisseurs inscrits pour cette taille et cette zone ; ainsi que les courtiers qui représentent les acheteurs de biens multifamiliaux. Les visites se font sur rendez-vous, avec préavis aux locataires ; l'acheteur examine les baux et les relevés dans le cadre de sa vérification diligente, le prêteur fait réaliser l'évaluation et les certificats d'attestation sont recueillis lorsque le prêteur les exige. La clôture est coordonnée avec votre avocat et la société de titres.

Les questions que vous vous posez peut-être

La vente peut-elle rester confidentielle ?: Oui. Les données financières ne sont transmises qu'aux acheteurs qui signent un accord de confidentialité, les visites se font sur rendez-vous et un immeuble occupé par des locataires peut être commercialisé sans les déranger. Le bilan présente les options et les règles MLS applicables.
Combien coûte la vente ?: La commission est négociable et convenue par écrit dans le mandat de vente avant toute commercialisation. Les autres frais du vendeur comprennent généralement les frais de titre et de clôture ainsi que la taxe de timbre documentaire de Florida sur l'acte ; votre agent de clôture confirme les montants.
J'envisage un échange 1031.: Prévenez-nous avant de signer quoi que ce soit : l'échange doit être mis en place avant la clôture de la vente. Le bilan couvre le calendrier, et votre expert-comptable et un intermédiaire qualifié s'occupent de l'aspect fiscal.
Combien de temps cela prendra-t-il ?: Plus longtemps qu'un logement. La fixation du prix, la commercialisation, une période de vérification préalable qui dure couramment de 30 à 60 jours et le financement prennent du temps. Les pages du marché commercial indiquent depuis combien de temps des annonces comme la vôtre sont sur le marché aujourd'hui.

Demander un avis de prix d’un courtier

Sur cette page, vous pouvez nous indiquer : l'adresse, le nombre de logements et leur répartition, l'état locatif et le taux d'occupation, les dépenses d'exploitation, notamment l'assurance et les taxes foncières, ainsi que votre calendrier.

Appelez ou envoyez un SMS (786) 914-1017 ou envoyez un e-mail sales@breakthrurealty.com. Un agent BreakThru Realty agréé vous répond dans un délai d’un jour ouvrable.

Questions fréquemment posées

Comment la valeur d'un immeuble d'appartements est-elle déterminée ?: En fonction de son résultat net d'exploitation, vérifié à partir de l'état locatif et des relevés, puis ajusté en fonction des taxes foncières et de l'assurance qu'un nouvel propriétaire devra payer, divisé par le taux de capitalisation que les acheteurs paient pour des biens multifamiliaux comparables. Le prix par logement et par pied carré issu de ventes comparables permet de vérifier ce montant.
Devrais-je augmenter les loyers avant de vendre ?: Des loyers au niveau du marché augmentent le revenu pris en compte par l'acheteur, mais un immeuble dont les loyers sont inférieurs au marché et dont les baux arrivent bientôt à échéance peut également bien se vendre, car les acheteurs paient pour le potentiel de hausse. L'analyse du prix indique quelle option produit le prix le plus élevé sur votre marché.
Les locataires doivent-ils être informés que l'immeuble est à vendre ?: Pas pendant la commercialisation, au-delà du préavis exigé par la loi de Florida et leurs baux pour les visites. Leurs baux et leurs dépôts sont transférés à l'acheteur lors de la clôture, et ils sont alors informés de l'identité du nouveau propriétaire.
Puis-je vendre avec des locataires ayant des baux au mois ?: Oui. Certains acheteurs le préfèrent parce qu'ils peuvent rapidement aligner les loyers sur le marché ; d'autres recherchent la stabilité de baux annuels. L'analyse indique quels acheteurs sont actifs sur votre marché et combien ils paient.