BreakThru Realty

Pour les propriétaires

Vendez votre centre commercial en Florida

Your rent roll is what a buyer pays for. Make sure the price reflects all of it.

Know what investors would pay for your strip center, neighborhood or community shopping center, retail plaza or mixed retail building anywhere in Florida before it goes to market. A center is valued on its leases: who the tenants are, how long they run, what they pay and what they reimburse. A licensed BreakThru Realty agent works the figure from the rent roll and the statements, prepares the package investors expect, and markets the center to the buyers who acquire retail.

Obtenir la stratégie pour mon bien commercial · (786) 914-1017

BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Votre première étape : Bilan de valeur et options de cession du bien

Commencez par un bilan de valeur et options de cession du bien

Les investisseurs et les propriétaires-utilisateurs évaluent votre immeuble de trois façons : par rapport à la concurrence, aux ventes conclues et à ses revenus. Le bilan vous présente les trois, leur point de convergence et les modes de vente adaptés à votre calendrier et à votre situation fiscale.

Ce que vous recevez

  • Un avis de valeur du courtier fondé sur les ventes conclues, les annonces concurrentes et, pour un bien de rapport, l'état locatif et les taux de capitalisation pratiqués par les acheteurs
  • Les documents que demanderont les acheteurs et les prêteurs, et ceux à préparer avant la mise en vente
  • Options de cession : vente sur le marché ouvert, vente confidentielle, cession-bail ou échange 1031, avec leurs compromis
  • Le profil d'acheteur pour votre type de bien et la manière dont nous l'atteindrions
  • Un résumé écrit des chiffres qui fondent l'avis

Les prochaines étapes

  1. Indiquez-nous l'adresse, le type de bien et l'occupation de l'immeuble.
  2. Un agent commercial rassemble les ventes conclues et les annonces concurrentes et prépare le bilan.
  3. Nous vous appelons sous un jour ouvrable pour le passer en revue.
  4. Vous décidez si, quand et comment vendre.

Gratuit et confidentiel. Il s'agit d'un avis de valeur du courtier, pas d'une expertise, et nous ne publions jamais d'estimation pour un bien précis.

Obtenir la stratégie pour mon bien commercial · Comment un bien commercial est évalué

Le registre des loyers, c’est le bien immobilier

Les investisseurs analysent un centre locataire par locataire : la durée restante, les augmentations, les options de renouvellement, les refacturations des taxes, de l’assurance et de l’entretien des parties communes, le chiffre d’affaires déclaré par un locataire et la qualité de crédit associée au bail. Une enseigne principale ou un locataire national bénéficiant d’un bail de longue durée fait monter le prix ; plusieurs échéances de baux regroupées au cours des deux prochaines années le font baisser. La vacance est évaluée en fonction du loyer auquel l’espace pourrait être loué et du temps nécessaire pour le louer.

Ce qui détermine le taux de capitalisation

La qualité des locataires et la durée des baux d’abord, puis l’emplacement, l’âge et l’état du centre, le stationnement et l’accès, la clause de cotenancy et les exclusivités, ainsi que la part des revenus provenant d’un seul locataire. Les commerces de première nécessité avec une enseigne principale se négocient à des taux de capitalisation inférieurs à ceux des centres commerciaux linéaires sans enseigne principale ; un centre doté d’un registre des loyers solide et de refacturations clairement établies se vend plus cher que le même immeuble avec des baux désordonnés.

Préparer le centre à la vente

Un registre des loyers à jour avec une fiche récapitulative pour chaque bail ; des copies des baux et de leurs avenants ; trois années d’états financiers d’exploitation et les rapprochements des frais d’entretien des parties communes ; le plan d’arpentage, le zonage et le nombre de places de stationnement ; les dossiers relatifs à la toiture, au parking et à la climatisation ; le chiffre d’affaires des locataires lorsqu’il est déclaré ; ainsi que les certificats d’estoppel que l’acheteur demandera avant la clôture. Corriger les refacturations et renouveler le bail d’un locataire clé avant la mise en vente ajoute souvent davantage au prix que cela ne coûte.

Commercialisation et vente

Un dossier de présentation soumis à un accord de confidentialité ; l’annonce MLS ; les pages de BreakThru Realty consacrées aux investissements commerciaux de détail et une prospection directe auprès des investisseurs inscrits et des acheteurs réalisant un échange 1031 à la recherche de commerces de détail dans cette fourchette de prix ; ainsi que les courtiers représentant des investisseurs dans le commerce de détail. Des lettres d’intention, un contrat prévoyant une période de vérification préalable pour l’examen des baux, les inspections, le plan d’arpentage, le titre de propriété et le financement, les certificats d’estoppel et les conventions de subordination, ainsi qu’une clôture coordonnée avec votre avocat.

Les questions que vous vous posez peut-être

La vente peut-elle rester confidentielle ?
Oui. Les données financières ne sont transmises qu'aux acheteurs qui signent un accord de confidentialité, les visites se font sur rendez-vous et un immeuble occupé par des locataires peut être commercialisé sans les déranger. Le bilan présente les options et les règles MLS applicables.
Combien coûte la vente ?
La commission est négociable et convenue par écrit dans le mandat de vente avant toute commercialisation. Les autres frais du vendeur comprennent généralement les frais de titre et de clôture ainsi que la taxe de timbre documentaire de Florida sur l'acte ; votre agent de clôture confirme les montants.
J'envisage un échange 1031.
Prévenez-nous avant de signer quoi que ce soit : l'échange doit être mis en place avant la clôture de la vente. Le bilan couvre le calendrier, et votre expert-comptable et un intermédiaire qualifié s'occupent de l'aspect fiscal.
Combien de temps cela prendra-t-il ?
Plus longtemps qu'un logement. La fixation du prix, la commercialisation, une période de vérification préalable qui dure couramment de 30 à 60 jours et le financement prennent du temps. Les pages du marché commercial indiquent depuis combien de temps des annonces comme la vôtre sont sur le marché aujourd'hui.

Demander un avis de prix d’un courtier

Sur cette page, vous pouvez nous indiquer : l’adresse, la superficie locative brute et le nombre de locataires, l’enseigne principale et les échéances des baux, le résultat net d’exploitation, ainsi que vos délais.

Appelez ou envoyez un SMS (786) 914-1017 ou envoyez un e-mail sales@breakthrurealty.com. Un agent BreakThru Realty agréé vous répond dans un délai d’un jour ouvrable.

Questions fréquemment posées

Comment évalue-t-on un centre commercial ?
En fonction de son résultat net d’exploitation, vérifié à partir des baux et des états financiers, divisé par le taux de capitalisation appliqué par les investisseurs à des centres commerciaux comparables dans le secteur. La qualité et la durée des baux déterminent le taux de capitalisation autant que l’emplacement.
Devrais-je combler les locaux vacants avant de vendre ?
Un bail signé pour un local vacant ajoute ses revenus à la valeur du centre au taux de capitalisation applicable, ce qui représente généralement davantage que le coût de location. En revanche, un bail court ou peu solide signé uniquement pour afficher un taux d’occupation peut faire baisser le prix. L’analyse de la valeur indique quels locaux il vaut mieux louer en priorité.
Les locataires doivent-ils savoir que le centre est à vendre ?
Pas pendant la commercialisation. Des certificats d’estoppel leur sont demandés lorsqu’un acheteur est sous contrat ; ils confirment les conditions de leur bail à l’acheteur, et la vente elle-même ne modifie pas leurs baux.

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