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Comment est évalué un bien immobilier commercial

Un immeuble commercial est évalué selon trois méthodes, et la réponse se trouve là où elles concordent : en fonction de ses revenus, par rapport aux ventes comparables et selon le coût de son remplacement. L'approche privilégiée dépend de l'immeuble. Un bien immobilier d'investissement loué est évalué selon ses revenus ; un immeuble occupé par son propriétaire ou vacant, selon les ventes comparables ; un immeuble neuf ou à usage spécial, selon les coûts. Déterminer laquelle s'applique à votre bien est la première étape pour en fixer le prix.

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BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

L'approche par le revenu

Le revenu net d'exploitation, c'est-à-dire les loyers effectivement générés par les baux, moins la vacance et les dépenses d'exploitation payées par le propriétaire (taxes foncières, assurance, entretien, gestion), avant le service de la dette, divisé par le taux de capitalisation exigé par les acheteurs pour ce type de bien, cet emplacement et cette qualité de locataire. Un taux de capitalisation plus faible signifie un prix plus élevé pour un même revenu. Le montant qui résiste à la vérification des baux et des relevés bancaires par l'acheteur est celui qui compte, et les taxes foncières et l'assurance qu'un nouveau propriétaire paiera remplacent celles du vendeur.

L'approche par comparaison des ventes

Le prix auquel des immeubles comparables se sont vendus, par pied carré de bâtiment ou par unité, ajusté en fonction de l'emplacement, de l'état, de l'âge et des conditions de chaque vente. Cette approche est privilégiée pour les immeubles occupés par leur propriétaire, les immeubles vacants, les petits biens immobiliers et les terrains, lorsque l'acheteur ne paie pas pour le revenu. Les pages consacrées aux ventes récentes présentent les montants conclus par comté et par type.

L'approche par les coûts

La valeur du terrain, plus le coût de construction à neuf des améliorations, moins la dépréciation. Elle établit un plafond (personne ne paie plus pour un immeuble ancien que pour un immeuble neuf) et est privilégiée pour les immeubles neufs, à usage spécial ou les évaluations d'assurance, mais intervient rarement dans la vente d'un immeuble existant.

Ce qui fait varier le montant

La durée des baux et la solvabilité des locataires ; le taux d'occupation et le coût nécessaire pour résorber la vacance ; l'entretien différé et les dépenses en immobilisations à venir ; le stationnement et l'accès ; le zonage et les autres possibilités de construction ; ainsi que le taux de capitalisation du marché au moment de la vente, qui varie avec les taux d'intérêt. L'avis de valeur d'un courtier met en œuvre les trois approches en fonction du marché actuel ; une évaluation fait de même pour un prêteur. Ni l'un ni l'autre ne fournit un montant que l'on peut trouver sur Internet, et nous n'en publions aucun pour un bien immobilier précis.

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Questions fréquemment posées

Qu'est-ce qu'un taux de capitalisation ?
Le revenu net d'exploitation divisé par le prix : le rendement généré par un bien immobilier acheté au comptant. Les acheteurs l'utilisent pour comparer les biens immobiliers et convertir un revenu vérifié en prix. Les pages de données du marché présentent les taux de capitalisation indiqués dans les annonces.
Pourquoi l'évaluation diffère-t-elle de l'avis du courtier ?
Ils utilisent les mêmes approches à des fins différentes : une évaluation est une estimation formelle et indépendante sur laquelle s'appuie un prêteur ; l'avis de valeur d'un courtier est une recommandation de prix pour le marché actuel. Les deux devraient aboutir à des résultats proches lorsqu'ils sont réalisés correctement.
Comment savoir combien vaut mon bien immobilier commercial ?
Demandez une analyse confidentielle du prix par un courtier : un agent agréé applique les trois approches à partir de votre registre locatif et de vos relevés, des ventes conclues et des annonces concurrentes, puis vous présente les montants par écrit.

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