Perspectivas de Tyson E. Sam sobre el mercado de la vivienda en South Florida
La respuesta breve
By months of inventory, single-family homes are balanced in all 6 counties, while condos and townhomes are a buyer's market in all 6 counties (BeachesMLS, October 18, 2026). For houses in most counties, neither side holds much leverage, so price and condition decide; for condos and townhomes, buyers hold the leverage. The figures below update daily, and my read of what they mean for buyers and sellers follows.
La situación actual de cada condado
Medians for the last 90 days of closed sales and months of inventory, from BeachesMLS, recalculated October 18, 2026. Each county links to its full BreakThru Realty Research report with twelve months of trends. Across the counties, single-family homes are balanced in all 6 counties and condos and townhomes are a buyer's market in all 6 counties.
- Condado de Miami-Dade: Mediana de casas unifamiliares de $695,000 (+5.3% interanual), 5.6 meses de inventario, un mercado equilibrado; condominios y casas adosadas a $412,000 (+0.5%), 13.3 meses, un mercado del comprador.
- Broward County: Mediana de casas unifamiliares de $650,000 (+2.4% interanual), 4.4 meses de inventario, un mercado equilibrado; condominios y casas adosadas a $240,000 (-4%), 11.2 meses, un mercado del comprador.
- Palm Beach County: Mediana de casas unifamiliares de $720,000 (+6.7% interanual), 4 meses de inventario, un mercado equilibrado; condominios y casas adosadas a $300,000 (+0.9%), 7.5 meses, un mercado del comprador.
- Martin County: Mediana de casas unifamiliares de $652,500 (+4.4% interanual), 4.2 meses de inventario, un mercado equilibrado; condominios y casas adosadas a $252,500 (+18.8%), 6.7 meses, un mercado del comprador.
- St. Lucie County: Single-family median $410,000 (0% on a year ago), 5.4 months of inventory, a balanced market; condos and townhomes $330,000 (+16.4%), 7.4 months, a buyer's market.
- Indian River County: Mediana de casas unifamiliares de $376,000 (-5.5% interanual), 5.7 meses de inventario, un mercado equilibrado; condominios y casas adosadas a $185,000 (+15.6%), 8.5 meses, un mercado del comprador.
Qué significa si está vendiendo
Si está vendiendo una casa, ninguna de las partes tiene mucho poder de negociación, por lo que el precio y la condición son determinantes en la mayoría de los condados. Los compradores pagarán lo que las ventas cerradas justifiquen por una vivienda en buenas condiciones, y muy poco por lo que consideren que necesita reparaciones.
Si está vendiendo un condominio o una casa adosada, los compradores tienen el poder de negociación. Está compitiendo con más anuncios por menos compradores, por lo que el precio, la condición y la documentación del edificio deben ser adecuados desde el primer día.
Qué significa si está comprando
Compradores de condominios: los compradores tienen el poder de negociación. Eso deja margen para negociar el precio y créditos, pero solo en un edificio cuya inspección de hitos, estudio de reservas para la integridad estructural y presupuesto sean sólidos. El descuento de una unidad en un edificio con un cargo especial elevado generalmente equivale al cargo.
Compradores de casas: ninguna de las partes tiene mucho poder de negociación, por lo que el precio y la condición son determinantes. Haga su oferta basándose en las ventas cerradas, no en el precio de lista, y deje que la inspección determine el resto.
Cómo interpreto los meses de inventario
Los meses de inventario son el número de viviendas en venta dividido entre el número de viviendas que se venden en un mes: cuánto duraría el inventario actual si no saliera nada nuevo al mercado. Es la mejor medida individual de quién tiene el poder de negociación, por lo que todos los informes de BreakThru Realty la utilizan con los mismos umbrales.
Sin embargo, una sola cifra oculta muchos detalles. Un condado con cinco meses de inventario puede tener viviendas frente al agua que se venden en semanas y condominios antiguos que permanecen en el mercado durante casi un año. Por eso los informes separan las casas unifamiliares de los condominios y las casas adosadas, y por eso los informes de las ciudades y las páginas por rango de precios son tan importantes como el titular del condado.
El seguro ahora forma parte del precio
En South Florida, lo que cuesta asegurar una vivienda se ha convertido en parte de su valor. Las aseguradoras de los compradores prestan mayor atención al techo, el panel eléctrico, la plomería y el aire acondicionado, y ofrecen créditos por ventanas resistentes a impactos, persianas y correas para el techo. Una casa con un techo más nuevo y características de mitigación contra huracanes puede costar mucho menos en seguros que la misma casa sin ellas, y los compradores incorporan esa diferencia en el precio que están dispuestos a pagar. Los vendedores que documentan esas características con anticipación dan a los compradores una razón para pagar por ellas.
Los condominios después de las leyes de seguridad de Florida
Desde 2022, Florida exige inspecciones estructurales de hitos para los edificios de condominios de tres pisos o más una vez que alcanzan cierta antigüedad, estudios de reservas para la integridad estructural y reservas totalmente financiadas para elementos estructurales. Las normas hacen que los edificios sean más seguros y, en muchos edificios antiguos, han significado cuotas más altas y cargos especiales. Según mi análisis, esa es una parte importante de la razón por la que el inventario de condominios es mayor que el de casas unifamiliares en toda la región. Para los compradores, la respuesta no es evitar los condominios, sino leer los documentos de cada edificio antes de hacer una oferta.
La temporada todavía importa
Los residentes temporales y muchos compradores que se están mudando llegan aproximadamente de diciembre a abril, y la actividad de visitas sigue ese patrón. El verano y la temporada de huracanes, de junio a noviembre, son más tranquilos, y los cierres pueden retrasarse algunos días cuando una tormenta con nombre impide que las aseguradoras emitan pólizas nuevas. Nada de eso cambia el valor de una vivienda, pero sí cambia cuántos compradores la ven en un mes determinado.
Qué cambiaría mi análisis
Una perspectiva solo es tan buena como las señales en las que se basa. Estas son las que observo: los meses de inventario al superar las marcas de cuatro y seis meses en cualquiera de los dos segmentos; el aumento o la disminución de los días en el mercado durante varios meses consecutivos; cuántos anuncios están reduciendo su precio; y el cambio en el precio mediano de venta frente al mismo período del año anterior. Los informes de los condados incluyen todos estos datos, y el Informe mensual del mercado de la vivienda de South Florida los registra cada mes para que los cambios puedan verificarse posteriormente.