How is an apartment building valued?

On its net operating income, verified from the rent roll and the statements and adjusted to the taxes and insurance a new owner will pay, divided by the cap rate buyers are paying for comparable multifamily. Price per unit and per square foot from comparable sales check the figure.

Should I raise the rents before selling?

Rents at market raise the income the buyer underwrites, but a building with below-market rents and leases ending soon can sell well too, because buyers pay for the upside. The pricing review shows which produces the higher price in your market.

Do the tenants have to be told the building is for sale?

Not during marketing, beyond the notice Florida law and their leases require for showings. Their leases and deposits transfer to the buyer at closing, and they are told of the new owner then.

Can I sell with tenants on month-to-month leases?

Yes. Some buyers prefer it because they can move rents to market quickly; others want the stability of annual leases. The review shows which buyers are active in your market and what they are paying.

Para propietarios

Venda su edificio de apartamentos en Florida

Name: Sell an Apartment Building
Brand: BreakThru Realty

Your rents and expenses set the price of your building. See the number before a buyer does.

See what your apartment building, from five units to a hundred, anywhere in Florida, would bring from the investors buying multifamily today, before you list it. Multifamily is bought for its income and its upside, so the rent roll, the operating statement and the rents nearby decide the price more than the asking figure does. A licensed BreakThru Realty agent works the number from your actual rents and expenses, prepares the package investors expect, and markets the building to the buyers acquiring multifamily in your market.

Obtener la estrategia para mi propiedad comercial · (786) 914-1017

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

Su primer paso: Revisión de valor y opciones de venta de la propiedad

Comience con una revisión de valor y opciones de venta de la propiedad

Los inversionistas y los usuarios-propietarios valoran su edificio de tres maneras: frente a la competencia, frente a las ventas cerradas y según sus ingresos. La revisión le muestra las tres, dónde coinciden y las formas de vender que se ajustan a sus plazos y a su situación fiscal.

Qué recibe

Una opinión de valor del corredor basada en ventas cerradas, anuncios competidores y, para una propiedad generadora de ingresos, el registro de rentas y las tasas de capitalización que pagan los compradores
Los documentos que pedirán los compradores y los prestamistas, y cuáles preparar antes de publicar el anuncio
Opciones de venta: venta en el mercado abierto, venta confidencial, venta con arrendamiento posterior o un intercambio 1031, con sus ventajas y desventajas
El perfil de comprador para su tipo de propiedad y cómo lo alcanzaríamos
Un resumen por escrito de las cifras que respaldan la opinión

Qué sucede después

Indíquenos la dirección, el tipo de propiedad y cómo está ocupado el edificio.
Un agente comercial reúne las ventas cerradas y los anuncios competidores y prepara la revisión.
Lo llamamos en un día hábil para repasarlo juntos.
Usted decide si vender, cuándo y cómo.

Gratis y confidencial. Es una opinión de valor del corredor, no una tasación, y nunca publicamos una estimación para una propiedad específica.

Obtener la estrategia para mi propiedad comercial · Cómo se valora una propiedad comercial

Qué analizan los inversionistas

El registro actual de alquileres comparado con los alquileres de mercado de unidades similares cercanas (la diferencia frente al alquiler de mercado representa el potencial de crecimiento por el que estarán dispuestos a pagar); la ocupación y los cobros durante doce meses; los gastos operativos, especialmente el seguro de la propiedad y los impuestos a la propiedad que pagará el nuevo propietario después de la venta, que en Florida suelen ser mucho más altos que los del propietario actual; la combinación de unidades; y la antigüedad, el techo, los sistemas eléctricos y de plomería del edificio, además de cualquier recertificación de seguridad del condado que esté pendiente.

Precio: ingresos, por unidad y por pie cuadrado

El valor principal es el ingreso operativo neto dividido por la tasa de capitalización que pagan los compradores de propiedades multifamiliares en su mercado. Se compara con el precio por unidad y por pie cuadrado de ventas comparables. Un edificio con alquileres por debajo del mercado puede venderse por más de lo que indican sus ingresos actuales, porque los compradores pagan por el aumento que pueden lograr; un edificio con mantenimiento diferido se vende por menos de lo que indican sus ingresos, porque descuentan el costo.

Preparación del edificio

Un registro actual de alquileres con fechas de arrendamiento, depósitos y cualquier concesión; de doce a treinta y seis meses de estados operativos y los estados bancarios que los respaldan; la factura actual de impuestos y la póliza de seguro; el levantamiento topográfico y la zonificación; registros del techo, los sistemas eléctricos, la plomería y el aire acondicionado; fotografías de las unidades en mejores condiciones; y los informes de recertificación e inspección si el edificio está sujeto a ellos. Poner al día los cobros y documentar los gastos antes de publicar el anuncio a menudo agrega más al precio que cualquier reparación.

Quién compra edificios de apartamentos

Inversionistas privados y grupos de inversión que compran para obtener ingresos y agregar valor; 1031 compradores de intercambio con un plazo límite; compradores de otros estados que trasladan capital a Florida; y, para edificios más pequeños, propietarios-operadores que administran sus propios inmuebles. El grupo de compradores es amplio, por lo que el edificio se comercializa ampliamente y las ofertas se comparan según la certeza del cierre, no solo por el precio.

Comercialización y venta

Un paquete de oferta sujeto a un acuerdo de confidencialidad; el anuncio en MLS (el canal comercial y, para edificios más pequeños, la categoría residencial de ingresos cuando corresponda); las páginas multifamiliares de BreakThru Realty y el contacto directo con inversionistas registrados para ese tamaño y área; y los corredores que representan a compradores de propiedades multifamiliares. Las visitas se realizan con cita previa y aviso a los inquilinos; el comprador revisa los contratos de arrendamiento y los estados durante la debida diligencia, el prestamista realiza la tasación y se recopilan los certificados de impedimentos cuando el prestamista los exige. El cierre se coordina con su abogado y la compañía de títulos.

Preguntas que quizá se esté haciendo

¿Se puede mantener la venta confidencial?: Sí. La información financiera solo se entrega a compradores que firman un acuerdo de confidencialidad, las visitas son con cita previa y un edificio ocupado por inquilinos puede comercializarse sin molestarlos. La revisión expone las opciones y las reglas del MLS que se aplican.
¿Cuánto cuesta vender?: La comisión es negociable y se acuerda por escrito en el contrato de listado antes de comercializar nada. Otros costos del vendedor suelen incluir los cargos de título y de cierre y el impuesto de sellos documentales de Florida sobre la escritura; su agente de cierre confirma las cifras.
Estoy pensando en un intercambio 1031.: Díganoslo antes de firmar nada: el intercambio debe estructurarse antes de que se cierre la venta. La revisión cubre los plazos, y su contador público y un intermediario calificado se encargan de la parte fiscal.
¿Cuánto tiempo tomará?: Más que una vivienda. La fijación del precio, el marketing, un período de debida diligencia que suele durar de 30 a 60 días y el financiamiento llevan tiempo. Las páginas del mercado comercial muestran cuánto tiempo llevan hoy en el mercado anuncios como el suyo.

Solicitar una revisión del precio por un corredor

En esta página puede indicarnos: la dirección, el número de unidades y la combinación de unidades, el registro de alquileres y la ocupación, los gastos operativos, especialmente el seguro y los impuestos, y sus plazos.

Llame o envíe un mensaje de texto (786) 914-1017 o envíe un correo electrónico sales@breakthrurealty.com. Un agente de BreakThru Realty con licencia se comunicará con usted dentro de un día hábil.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se valora un edificio de apartamentos?: A partir de su ingreso operativo neto, verificado mediante el registro de alquileres y los estados, y ajustado a los impuestos y el seguro que pagará el nuevo propietario, dividido por la tasa de capitalización que pagan los compradores por propiedades multifamiliares comparables. El precio por unidad y por pie cuadrado de ventas comparables sirve para comprobar la cifra.
¿Debo aumentar los alquileres antes de vender?: Los alquileres al nivel del mercado aumentan los ingresos que analiza el comprador, pero un edificio con alquileres por debajo del mercado y contratos que vencen pronto también puede venderse bien, porque los compradores pagan por el potencial de crecimiento. La revisión del precio muestra cuál opción produce el precio más alto en su mercado.
¿Es necesario informar a los inquilinos que el edificio está en venta?: No durante la comercialización, aparte del aviso que exigen la ley de Florida y sus contratos de arrendamiento para las visitas. Sus contratos de arrendamiento y depósitos se transfieren al comprador al cierre, y entonces se les informa quién es el nuevo propietario.
¿Puedo vender con inquilinos que tienen contratos de arrendamiento de mes a mes?: Sí. Algunos compradores lo prefieren porque pueden ajustar rápidamente los alquileres al nivel del mercado; otros quieren la estabilidad de los contratos anuales. La revisión muestra qué compradores están activos en su mercado y cuánto están pagando.