BreakThru Realty

Para propietarios

Venda su centro comercial en Florida

Your rent roll is what a buyer pays for. Make sure the price reflects all of it.

Know what investors would pay for your strip center, neighborhood or community shopping center, retail plaza or mixed retail building anywhere in Florida before it goes to market. A center is valued on its leases: who the tenants are, how long they run, what they pay and what they reimburse. A licensed BreakThru Realty agent works the figure from the rent roll and the statements, prepares the package investors expect, and markets the center to the buyers who acquire retail.

Obtener la estrategia para mi propiedad comercial · (786) 914-1017

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

Su primer paso: Revisión de valor y opciones de venta de la propiedad

Comience con una revisión de valor y opciones de venta de la propiedad

Los inversionistas y los usuarios-propietarios valoran su edificio de tres maneras: frente a la competencia, frente a las ventas cerradas y según sus ingresos. La revisión le muestra las tres, dónde coinciden y las formas de vender que se ajustan a sus plazos y a su situación fiscal.

Qué recibe

  • Una opinión de valor del corredor basada en ventas cerradas, anuncios competidores y, para una propiedad generadora de ingresos, el registro de rentas y las tasas de capitalización que pagan los compradores
  • Los documentos que pedirán los compradores y los prestamistas, y cuáles preparar antes de publicar el anuncio
  • Opciones de venta: venta en el mercado abierto, venta confidencial, venta con arrendamiento posterior o un intercambio 1031, con sus ventajas y desventajas
  • El perfil de comprador para su tipo de propiedad y cómo lo alcanzaríamos
  • Un resumen por escrito de las cifras que respaldan la opinión

Qué sucede después

  1. Indíquenos la dirección, el tipo de propiedad y cómo está ocupado el edificio.
  2. Un agente comercial reúne las ventas cerradas y los anuncios competidores y prepara la revisión.
  3. Lo llamamos en un día hábil para repasarlo juntos.
  4. Usted decide si vender, cuándo y cómo.

Gratis y confidencial. Es una opinión de valor del corredor, no una tasación, y nunca publicamos una estimación para una propiedad específica.

Obtener la estrategia para mi propiedad comercial · Cómo se valora una propiedad comercial

El registro de alquileres es la propiedad

Los inversionistas analizan un centro inquilino por inquilino: el plazo restante, los aumentos, las opciones de renovación, las recuperaciones de impuestos, seguros y mantenimiento de áreas comunes, las ventas que reporta cada inquilino y la solvencia que respalda el contrato de arrendamiento. Un inquilino ancla o un inquilino nacional con un contrato de arrendamiento a largo plazo aumenta el precio; un grupo de vencimientos en los próximos dos años lo reduce. Una vacante se valora según el alquiler que podría obtener el espacio y el tiempo que tomaría alquilarlo.

Qué determina la tasa de capitalización

Primero, la calidad de los inquilinos y la duración de los contratos de arrendamiento; luego, la ubicación, la antigüedad y el estado del centro, el estacionamiento y el acceso, los acuerdos de coarrendamiento y las exclusividades, y la proporción de ingresos que proviene de un solo inquilino. Los centros anclados por supermercados y los comercios de primera necesidad se venden a tasas de capitalización más bajas que los centros comerciales lineales sin inquilino ancla; un centro con un registro de alquileres sólido y recuperaciones claras se vende por más que el mismo inmueble con contratos de arrendamiento desordenados.

Preparar el centro para la venta

Un registro de alquileres actualizado con un resumen de cada contrato; copias de los contratos de arrendamiento y sus modificaciones; tres años de estados operativos y conciliaciones del mantenimiento de áreas comunes; el levantamiento topográfico, la zonificación y el conteo de espacios de estacionamiento; los registros del techo, el estacionamiento y los sistemas de aire acondicionado; las ventas de los inquilinos cuando se hayan reportado; y los certificados de impedimento que el comprador solicitará antes del cierre. Corregir las recuperaciones y renovar a un inquilino clave antes de publicar el anuncio a menudo agrega más al precio de lo que cuesta.

Comercialización y venta

Un paquete de oferta sujeto a un acuerdo de confidencialidad; el anuncio en MLS; las páginas de inversión minorista de BreakThru Realty y el contacto directo con inversionistas registrados y compradores de intercambio 1031 que buscan propiedades minoristas en ese rango de precios; y los corredores que representan a inversionistas minoristas. Cartas de intención, un contrato con un período de debida diligencia para revisar los contratos de arrendamiento, realizar inspecciones, revisar el levantamiento topográfico, el título y el financiamiento, obtener certificados de impedimento y acuerdos de subordinación, y coordinar el cierre con su abogado.

Preguntas que quizá se esté haciendo

¿Se puede mantener la venta confidencial?
Sí. La información financiera solo se entrega a compradores que firman un acuerdo de confidencialidad, las visitas son con cita previa y un edificio ocupado por inquilinos puede comercializarse sin molestarlos. La revisión expone las opciones y las reglas del MLS que se aplican.
¿Cuánto cuesta vender?
La comisión es negociable y se acuerda por escrito en el contrato de listado antes de comercializar nada. Otros costos del vendedor suelen incluir los cargos de título y de cierre y el impuesto de sellos documentales de Florida sobre la escritura; su agente de cierre confirma las cifras.
Estoy pensando en un intercambio 1031.
Díganoslo antes de firmar nada: el intercambio debe estructurarse antes de que se cierre la venta. La revisión cubre los plazos, y su contador público y un intermediario calificado se encargan de la parte fiscal.
¿Cuánto tiempo tomará?
Más que una vivienda. La fijación del precio, el marketing, un período de debida diligencia que suele durar de 30 a 60 días y el financiamiento llevan tiempo. Las páginas del mercado comercial muestran cuánto tiempo llevan hoy en el mercado anuncios como el suyo.

Solicitar una revisión del precio por un corredor

En esta página puede informarnos: la dirección, el área bruta alquilable y el número de inquilinos, el inquilino ancla y los vencimientos de los contratos de arrendamiento, los ingresos operativos netos y sus plazos.

Llame o envíe un mensaje de texto (786) 914-1017 o envíe un correo electrónico sales@breakthrurealty.com. Un agente de BreakThru Realty con licencia se comunicará con usted dentro de un día hábil.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se valora un centro comercial?
Según sus ingresos operativos netos, verificados a partir de los contratos de arrendamiento y los estados financieros, divididos por la tasa de capitalización que los inversionistas están pagando por centros comerciales comparables en el área. La calidad y la duración de los contratos de arrendamiento determinan la tasa de capitalización tanto como la ubicación.
¿Debería llenar las vacantes antes de vender?
Un contrato de arrendamiento firmado para un espacio vacante agrega sus ingresos al valor según la tasa de capitalización del centro, que normalmente supera el costo de alquilarlo. Sin embargo, un contrato corto o débil firmado únicamente para mostrar ocupación puede reducir el precio. La revisión de precio muestra qué espacios vale la pena alquilar primero.
¿Los inquilinos deben saber que el centro está en venta?
No durante la promoción. Se les solicitan certificados de impedimento una vez que el comprador tiene un contrato firmado, lo que confirma los términos de sus contratos de arrendamiento al comprador; la venta en sí no cambia sus contratos de arrendamiento.

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