Guía
Cómo se valoran los bienes raíces comerciales
Un edificio comercial se valora de tres maneras, y la respuesta está donde coinciden: en sus ingresos, frente a ventas comparables y según cuánto costaría reemplazarlo. El enfoque principal depende del edificio. Una propiedad de inversión alquilada se valora según sus ingresos; un edificio ocupado por el propietario o uno vacante, según ventas comparables; y un edificio nuevo o de uso especial, según el costo. Saber cuál corresponde a su propiedad es el primer paso para fijar su precio.
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El enfoque de ingresos
El ingreso operativo neto, que es el alquiler que realmente generan los contratos menos la vacancia y los gastos operativos que paga el propietario (impuestos, seguro, mantenimiento y administración) antes del servicio de la deuda, dividido por la tasa de capitalización que los compradores exigen para ese tipo de propiedad, ubicación y calidad del inquilino. Una tasa de capitalización más baja significa un precio más alto para los mismos ingresos. La cifra que resiste la revisión de los contratos y los estados de cuenta bancarios por parte del comprador es la que cuenta, y los impuestos a la propiedad y el seguro que pagará el nuevo propietario reemplazan a los del vendedor.
El enfoque de comparación de ventas
Lo que se pagó por edificios comparables, por pie cuadrado de construcción o por unidad, ajustado según la ubicación, el estado, la antigüedad y los términos de cada venta. Es el enfoque principal para edificios ocupados por el propietario, edificios vacantes, propiedades pequeñas y terrenos, donde el comprador no está pagando por los ingresos. Las páginas de ventas recientes muestran las cifras de cierre por condado y tipo.
El enfoque de costos
El valor del terreno más lo que costaría construir nuevamente las mejoras, menos la depreciación. Establece un límite máximo (nadie paga más por un edificio antiguo que por uno nuevo) y es el enfoque principal para valoraciones nuevas, de uso especial o de seguros, pero rara vez para la venta de un edificio existente.
Qué cambia la cifra
La duración del contrato de alquiler y la solvencia del inquilino; la ocupación y el costo de llenar la vacancia; el mantenimiento diferido y los gastos de capital próximos; el estacionamiento y el acceso; la zonificación y qué más podría construirse; y la tasa de capitalización del mercado al momento de la venta, que cambia con las tasas de interés. La opinión de valor de un corredor aplica los tres enfoques al mercado actual; una tasación hace lo mismo para un prestamista. Ninguna es una cifra que alguien pueda obtener de internet, y no publicamos ninguna para una propiedad específica.
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Preguntas frecuentes
- ¿Qué es una tasa de capitalización?
- El ingreso operativo neto dividido por el precio: el rendimiento que produce una propiedad si se compra en efectivo. Los compradores la utilizan para comparar propiedades y convertir ingresos verificados en un precio. Las páginas de datos del mercado muestran las tasas de capitalización que informan los anuncios.
- ¿Por qué la tasación es diferente de la opinión de valor del corredor?
- Utilizan los mismos enfoques para fines diferentes: una tasación es una valoración formal e independiente en la que se basa un prestamista; la opinión de valor de un corredor es una recomendación de precio para el mercado actual. Deberían llegar a cifras similares cuando ambas se realizan correctamente.
- ¿Cómo puedo saber cuánto vale mi propiedad comercial?
- Solicite una revisión confidencial del precio por parte de un corredor: un agente con licencia aplica los tres enfoques a partir de su registro de alquileres y estados de cuenta, las ventas cerradas y los anuncios competidores, y le muestra las cifras por escrito.
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