How should I quote the rent?

Most commercial space in Florida is quoted as an annual rate per square foot of rentable area, and the listing should say whether it is triple net (NNN) or gross. Small offices and executive suites are often quoted as a monthly amount. Quoting the way competing space is quoted makes yours easier to compare.

Who pays the tenant's broker?

That is set in your listing agreement. In many commercial leases the landlord's listing broker shares the leasing commission with the broker who brings the tenant; the terms are agreed with you in writing before the space is marketed.

How long does it take to lease a space?

It depends on the type, size, condition and price of the space. The commercial market pages show how long the lease listings like yours have been on the market today.

Do I need an attorney for a commercial lease?

Yes. A commercial lease is a long, binding contract with few consumer protections. Have a Florida real estate attorney draft or review it; we negotiate the business terms that go into it.

Para proprietários

Coloque seu imóvel comercial para locação em Florida

Name: Lease Your Commercial Property
Brand: BreakThru Realty

The aim is a tenant who can pay, at a rent the market supports, found before the vacancy costs you more. For owners with office, retail, industrial, flex or mixed-use space to fill anywhere in Florida, a licensed BreakThru Realty agent sets the asking rent against the space it competes with, markets it to tenants and their brokers, qualifies the tenants who respond and negotiates the lease with your attorney.

Build My Commercial Leasing Plan · (786) 914-1017

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

Every vacant month has a cost. So does choosing the wrong tenant.

Antes de você decidir

A vacant month is a known cost

At $30 per rentable square foot per year, 8,000 square feet is $240,000 of annual asking base rent, and each vacant month is $20,000 of base rent before the taxes, insurance and common area charges you carry on the empty space. That is an example, not a prediction; your own figures go in the tool below.

The wrong tenant costs more than an empty space

A tenant who cannot pay, whose use the zoning does not allow or whose build-out you fund and then lose, costs the rent, the allowance and the next vacancy. Credit, use and fit are checked before a lease is drafted.

Concessions are not a retreat

A few months free on a longer term, a sensible allowance or a realistic rate often fills a space faster and nets more over the lease than holding out for the top rate. The comparison should be made on the figures, which is what the review does.

What You Receive: Leasing & Vacancy Cost Review

Uma comparação por escrito do aluguel que pode ser pedido pelo seu espaço, das concessões que precisará oferecer, do custo de cada mês de vacância e dos inquilinos compatíveis, preparada por um corretor licenciado da BreakThru Realty antes da divulgação do espaço.

Included once the agent has what the review needs

Os aluguéis pedidos e as condições dos espaços que concorrem com o seu, quais foram alugados e há quanto tempo os demais estão disponíveis
Uma simulação do custo de vacância com seus próprios números: aluguel-base perdido a cada mês, os custos de manutenção do imóvel que você continua pagando e quanto uma redução ou uma verba para adequações custaria ao longo do contrato
O perfil de inquilino compatível com o espaço: uso, tamanho, crédito, adequações e as regras de zoneamento e cláusulas de exclusividade que impedem a contratação de alguns inquilinos
Os cenários de concessões que vale a pena considerar, carência de aluguel, verba para adequações ou valor do aluguel, e o impacto de cada um no aluguel efetivo
Como o espaço seria divulgado e como os interessados seriam avaliados se você decidir prosseguir, e quais atualizações você receberia enquanto ele estiver anunciado

O que a estratégia não promete

Um aluguel ou inquilino prometido
Um resultado de avaliação dos interessados
Ocupação até uma determinada data

What Is a Lease Worth, and What Does Each Vacant Month Cost?

A lease is worth its contracted base rent over the term, not one year's rent. Enter the space, the asking rent, the term, the increases and the concessions you are considering, then compare the cost of waiting with the cost of a reduction.

For example, 20,000 square feet at $32 per square foot per year is $640,000 in annual base rent; over five years with no escalations the base-rent total is $3.2 million before concessions and other charges. A quoted rate is an annual rate per square foot unless it says otherwise; gross, modified gross and triple net leases distribute the operating costs differently.

An illustration with figures you enter, not an estimate of your property or business. BreakThru Realty does not publish a value for a specific asset; the review is prepared by a licensed broker and given to you in writing.

Before You Ask: The Objections Landlords Raise

Should I lower the rent to fill the space?: Compare the time vacant, the concessions, the tenant quality and the economics over the full term, using your own figures. A reduction that fills the space three months sooner can net more than the higher rate; one that attracts a weaker tenant can cost the next vacancy. The review sets the scenarios side by side; it does not predict which tenant will sign.
How are tenants screened?: Business financial statements and tax returns, a personal guarantee where the business is new, the intended use checked against the zoning, the certificate of occupancy and any exclusives other tenants hold, the insurance the tenant will carry and the improvements it needs. The checks are documented and done with the applicant's consent and within the law; they reduce risk and cannot guarantee credit quality.
Can you market across Florida?: The listing goes into the MLS, which carries it to this site, the other sites that take MLS listings and every broker who represents tenants, with signage where the building allows it and direct outreach to tenants registered with us. The MLS data behind the published market pages covers the brokerage's South Florida footprint; for space elsewhere in Florida the review says where the comparables are thinner.
Quanto custa anunciar meu espaço?: A leasing commission negotiated and agreed in writing in the listing agreement before anything is marketed, often shared with the broker who brings the tenant on terms agreed with you in advance. Nothing is owed until a lease is signed, and there is no standard rate.

Selling rather than leasing? The $1 million+ owner reviews for a home, a commercial property or a business.

Definição do Aluguel Pedido

O aluguel é definido em comparação com os espaços que um inquilino considerará: o mesmo tipo, tamanho e localização, atualmente no mercado. A maioria dos proprietários em Florida anuncia uma tarifa anual por pé quadrado, no formato triple net ou bruto, e alguns anunciam pequenas salas por mês. Mostramos quanto espaços comparáveis estão pedindo, há quanto tempo estão no mercado e quais concessões (aluguel gratuito, verbas para melhorias) estão oferecendo.

Divulgação do Espaço

O espaço é incluído no MLS como locação comercial, o que o coloca neste site, em outros sites que divulgam anúncios do MLS e diante dos corretores que representam inquilinos. Acrescentamos placas onde o edifício permite, apresentamos o imóvel nas páginas comerciais da BreakThru Realty e o enviamos a inquilinos que já estão procurando esse tipo de espaço.

Qualificação de Inquilinos

Um inquilino que não consegue pagar custa mais do que um espaço vazio. Antes de um contrato de locação ser elaborado, solicitamos as informações de que você precisa para tomar sua decisão.

Demonstrações financeiras e declarações fiscais da empresa, além de uma garantia pessoal quando a empresa é nova
O uso pretendido, verificado em relação ao zoneamento e ao certificado de ocupação do edifício
O seguro que o inquilino contratará
As melhorias necessárias para o inquilino e quem pagará por elas

Negociando o contrato de aluguel

Os termos que determinam o valor de um contrato de locação: aluguel-base e aumentos anuais, a parte dos impostos, seguros e manutenção das áreas comuns paga pelo inquilino, a duração do contrato, aluguel gratuito, a verba para melhorias, opções de renovação e expansão, cláusulas de uso exclusivo, cessão e sublocação, além do depósito de segurança ou garantia. Negociamos a carta de intenções; seu advogado imobiliário em Florida elabora ou revisa o próprio contrato de locação.

Encontrando Inquilinos para Espaços de Varejo Vagos

Espaços de varejo são alugados para um uso específico, então o trabalho começa com os usos que o centro pode aceitar: o zoneamento, a quantidade de vagas, as exigências de co-locação e quaisquer exclusividades detidas pelos inquilinos existentes, a coifa e a caixa de gordura necessárias para um restaurante, além da fachada e da sinalização desejadas por um inquilino de serviços. A partir dessa lista, direcionamos nossos esforços aos inquilinos adequados.

Operadores que já alugam espaços nas proximidades e estão se expandindo, além de marcas de franquia que procuram locais na área de influência (consulte nossa página de seleção de locais para franquias)
Os corretores que representam inquilinos de varejo, por meio do anúncio no MLS e de contato direto
Negócios à venda na região cujos compradores precisarão de espaço, além de inquilinos cujos contratos de locação em outros locais estão terminando
Consultas presenciais e por meio de placas, analisadas antes de chegarem até você

Quanto Custa uma Vacância e o Que a Preenche Mais Rápido

Cada mês em que um espaço permanece vazio representa a perda do aluguel, além dos impostos, seguros e custos de áreas comuns que você passa a assumir. Um aluguel pedido realista, uma entrega limpa em estado de “white box” ou uma verba razoável para melhorias, além de alguns meses de aluguel gratuito em um contrato mais longo, geralmente preenchem o espaço mais rapidamente e geram um resultado líquido maior ao longo do contrato do que insistir na tarifa máxima. Mostramos quanto espaços comparáveis estão pedindo e oferecendo para que a decisão seja tomada com base nos números.

Build My Commercial Leasing Plan

Nesta página, você pode nos informar: o endereço e o tipo do imóvel, a metragem em pés quadrados disponível, a ocupação atual, o aluguel solicitado e como ele é calculado, quando o espaço estará disponível e como você prefere ser contatado.

Ligue ou envie uma mensagem (786) 914-1017 ou envie um e-mail sales@breakthrurealty.com. Um corretor licenciado da BreakThru Realty entrará em contato em até um dia útil.

Perguntas frequentes

Como devo anunciar o aluguel?: A maior parte dos espaços comerciais em Florida é anunciada como uma tarifa anual por pé quadrado de área locável, e o anúncio deve informar se é triple net (NNN) ou bruto. Pequenos escritórios e salas executivas geralmente são anunciados por um valor mensal. Anunciar da mesma forma que os espaços concorrentes facilita a comparação.
Quem paga o corretor do inquilino?: Isso é definido no seu contrato de representação para o anúncio. Em muitas locações comerciais, o corretor do anúncio que representa o proprietário divide a comissão de locação com o corretor que traz o inquilino; os termos são acordados por escrito com você antes de o espaço ser divulgado.
Quanto tempo leva para alugar um espaço?: Depende do tipo, tamanho, condição e preço do espaço. As páginas do mercado comercial mostram há quanto tempo os anúncios de locação semelhantes ao seu estão no mercado atualmente.
Preciso de um advogado para um contrato de locação comercial?: Sim. Um contrato de locação comercial é um contrato longo e vinculante, com poucas proteções ao consumidor. Peça a um advogado imobiliário em Florida que o elabore ou revise; nós negociamos os termos comerciais que farão parte dele.