Calculadora
Calculadora de Investimento Comercial: Cap Rate, Cash-on-Cash e DSCR
Insira a receita, as despesas e o financiamento e veja o que um credor e um comprador analisariam: lucro operacional líquido, cap rate ao preço pedido, fluxo de caixa após o serviço da dívida, retorno cash-on-cash e índice de cobertura do serviço da dívida. Nada é enviado para nenhum lugar e nenhum imóvel é avaliado; são apenas os cálculos, para que você possa testar um preço pedido antes de investir tempo nele.
Faça os cálculos · (786) 914-1017
As quatro métricas
O lucro operacional líquido é a receita após a vacância e as despesas operacionais, mas antes do empréstimo. O cap rate é o NOI dividido pelo preço: o rendimento do imóvel se você o comprasse à vista. O retorno cash-on-cash é o fluxo de caixa após os pagamentos do empréstimo dividido pelo capital que você investiu. O índice de cobertura do serviço da dívida é o NOI dividido pelos pagamentos anuais do empréstimo; a maioria dos credores comerciais exige 1.25x ou mais, e um índice menor significa um empréstimo menor ou uma entrada maior.
De onde vêm os dados de entrada
A receita bruta vem do relatório de aluguéis e dos contratos, não do resumo do anúncio; a vacância vem do histórico do imóvel e do mercado; as despesas operacionais vêm das demonstrações do vendedor, substituindo os impostos sobre a propriedade e o seguro pelo que um novo proprietário pagará, o que na Florida costuma ser muito mais alto. A entrada, a taxa e a amortização vêm de um credor; consulte um antes de confiar no resultado.
Como interpretar o resultado
Se o cap rate ao preço pedido estiver abaixo do cap rate que você exige, a calculadora mostra o preço pelo qual o NOI verificado o atingiria; esse é o seu ponto de partida para uma oferta. Se o DSCR estiver abaixo de 1.25x, o empréstimo considerado é grande demais para a receita, e a operação precisa de mais capital próprio ou de um preço menor. Um retorno cash-on-cash é tão bom quanto o NOI que o sustenta.
Faça os cálculos
A calculadora desta página utiliza: preço de compra, receita bruta e vacância, despesas operacionais, entrada, taxa e amortização, além do seu cap rate desejado.
Ligue ou envie uma mensagem (786) 914-1017 ou envie um e-mail sales@breakthrurealty.com. Um corretor licenciado da BreakThru Realty entrará em contato em até um dia útil.
Perguntas frequentes
- O que é um bom cap rate?
- Depende do tipo de imóvel, da localização e da qualidade do inquilino. Um único inquilino com contrato de longo prazo e boa capacidade de crédito é negociado a um cap rate menor do que um imóvel com vários inquilinos e contratos curtos, porque a receita é mais segura. As páginas de dados de mercado e de imóveis vendidos recentemente mostram quanto os compradores estão pagando por imóveis comparáveis.
- Por que a calculadora solicita uma provisão para vacância?
- Porque nenhum imóvel permanece totalmente ocupado para sempre, e um credor não analisará um imóvel como se isso fosse acontecer. Cinco por cento é um valor provisório comum; o histórico do próprio imóvel e o mercado determinam o número real.
- Isso avalia meu imóvel?
- Não. Ela transforma os valores que você insere nas métricas usadas por um comprador. A opinião de valor de um corretor começa com receitas verificadas, vendas concluídas e os anúncios concorrentes; solicite uma análise confidencial de preço.
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