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Locações brutas, brutas modificadas e Triple-Net: quanto custa cada uma

Uma proposta de aluguel comercial não significa nada até você saber o que ela inclui. Em uma locação bruta, o proprietário paga os custos operacionais do edifício; em uma locação Triple-Net, o inquilino paga sua parcela dos impostos sobre a propriedade, do seguro e da manutenção das áreas comuns além do aluguel; uma locação bruta modificada divide esses custos. Os mesmos $30 por pé quadrado podem representar a proposta mais barata ou mais cara da região.

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BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

Bruta e de serviço completo

O aluguel proposto inclui os impostos, o seguro e a manutenção do edifício e, em uma locação de escritório de serviço completo, as despesas de utilidades e limpeza. Muitas locações estabelecem um ano-base: o proprietário cobre os custos operacionais até o nível daquele ano, e o inquilino paga sua parcela dos aumentos posteriormente. É simples para o planejamento financeiro; o proprietário assume o risco do aumento dos custos e define o aluguel de modo a cobri-lo.

Triple-Net (NNN)

Aluguel-base mais a parcela proporcional do inquilino dos três custos líquidos: impostos sobre a propriedade, seguro do edifício e manutenção das áreas comuns, cobrados como uma estimativa por pé quadrado e ajustados anualmente com base nos valores reais. A maior parte dos espaços comerciais e industriais na Florida é anunciada dessa forma. O inquilino assume o risco dos custos, por isso o aluguel-base é menor, e é no ajuste que começam as disputas.

Bruta modificada

Fica entre as duas: o inquilino paga alguns custos operacionais, geralmente utilidades e limpeza dentro do seu espaço, e o proprietário paga outros, ou o inquilino paga os aumentos posteriores a um ano-base. A própria locação define a divisão, e não existem duas iguais, portanto as definições são mais importantes do que o rótulo.

Comparação de propostas

Converta cada proposta no custo anual total por pé quadrado locável, incluindo tudo, e compare os resultados. Peça a cada proprietário os valores reais do ano passado de CAM, impostos e seguro, a estimativa para o próximo ano, o que o CAM inclui — taxas de administração e itens de capital são as surpresas mais comuns — e se há um limite para os aumentos. A calculadora de custo de ocupação faz as contas.

Para proprietários

Uma locação Triple-Net transfere o risco dos custos para o inquilino e torna a renda previsível, razão pela qual os investidores pagam mais por edifícios com locações líquidas. Uma locação bruta é mais fácil de oferecer a pequenos inquilinos e permite que o proprietário controle a manutenção do edifício. A estrutura adequada depende do inquilino, do edifício e do que você pretende fazer com ele; veja como alugamos imóveis comerciais.

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Perguntas frequentes

O que o CAM inclui?
Manutenção das áreas comuns: paisagismo, manutenção e iluminação do estacionamento, utilidades e limpeza das áreas comuns, segurança e, frequentemente, uma taxa de administração e seguro. O que conta é definido na locação, e as substituições de capital — um telhado novo, recapeamento — são os principais itens a serem excluídos da cobrança ou limitados.
O aluguel NNN é mais barato do que o aluguel bruto?
O aluguel-base é menor, mas os custos líquidos são adicionados. O total ser mais barato depende dos custos operacionais reais do edifício. Compare o custo total por pé quadrado, não a taxa anunciada.
O que é uma locação net absoluta?
Uma locação em que o inquilino paga todos os custos, incluindo o telhado e a estrutura, geralmente em um edifício ocupado por um único inquilino e com prazo longo. O proprietário recebe o aluguel e não faz mais nada, razão pela qual esses imóveis são negociados com as menores taxas de capitalização.

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