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Encargos de CAM: o que você paga além do aluguel
A manutenção de áreas comuns é o terceiro encargo líquido em um contrato de locação triple net e o encargo que os inquilinos mais frequentemente calculam errado. Ele é cobrado mensalmente como uma estimativa por pé quadrado e reconciliado uma vez por ano com base no que o proprietário realmente gastou; um contrato que o defina de forma vaga pode acrescentar um quarto ao aluguel.
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O que o CAM geralmente cobre
Manutenção de estacionamentos e calçadas, paisagismo, iluminação externa, serviços públicos e limpeza das áreas comuns, segurança, coleta de lixo, sinalização e uma taxa de gestão ou administrativa além dos demais custos. Shopping centers acrescentam os custos das áreas comuns do centro; edifícios de escritórios acrescentam saguões, elevadores e banheiros. Impostos e seguros geralmente são cobrados separadamente como os outros dois encargos líquidos.
Estimativas e reconciliação
O proprietário estima o CAM do ano por pé quadrado e cobra um doze avos desse valor todos os meses. Após o fim do ano, ele totaliza os custos reais, aloca a cada inquilino sua parcela proporcional (seus pés quadrados divididos pelos do edifício) e cobra ou credita a diferença. Peça a reconciliação do ano anterior antes de assinar: ela mostra o valor real e se a estimativa foi precisa.
As cláusulas que aumentam o CAM
Substituições de capital cobradas como manutenção (um telhado novo, repavimentação); taxas de gestão calculadas como uma porcentagem de todos os custos; ajuste para a ocupação integral dos custos variáveis quando o edifício não está cheio; um denominador que exclui espaços vagos ou lojas âncora, fazendo com que os demais inquilinos paguem mais; e uma taxa administrativa acumulada sobre a taxa de gestão. Cada item pode ser negociado, limitado ou definido.
Como os inquilinos podem se proteger
Um limite para os aumentos anuais do CAM controlável (geralmente de cinco por cento), uma lista de exclusões (itens de capital, custos próprios do proprietário, comissões de locação), uma definição do denominador, o direito de auditar a reconciliação dentro de um prazo definido e a análise dos custos reais antes da assinatura. Um representante do inquilino negocia esses termos; um advogado imobiliário da Florida os redige no contrato de locação.
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Perguntas frequentes
- Quanto custam os encargos de CAM por pé quadrado na Florida?
- Eles variam conforme o imóvel: alguns dólares por pé quadrado por ano em um parque industrial simples, e muito mais em um shopping center administrado ou em uma torre de escritórios. Somente a reconciliação do próprio edifício informa o valor; peça-a.
- Posso auditar o CAM do meu proprietário?
- Se o contrato de locação lhe conceder esse direito, dentro do prazo nele estabelecido. Negocie o direito de auditoria antes de assinar; um contrato sem esse direito deixa você sujeito ao valor informado pelo proprietário.
- Os encargos de CAM são negociáveis?
- A definição, as exclusões, o limite e o direito de auditoria são negociáveis. Os custos reais pertencem ao edifício. A maior parte da economia vem das definições.
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