BreakThru Realty

Pour les propriétaires

Louez votre bien immobilier commercial en Florida

The aim is a tenant who can pay, at a rent the market supports, found before the vacancy costs you more. For owners with office, retail, industrial, flex or mixed-use space to fill anywhere in Florida, a licensed BreakThru Realty agent sets the asking rent against the space it competes with, markets it to tenants and their brokers, qualifies the tenants who respond and negotiates the lease with your attorney.

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BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Every vacant month has a cost. So does choosing the wrong tenant.

Avant de décider

A vacant month is a known cost

At $30 per rentable square foot per year, 8,000 square feet is $240,000 of annual asking base rent, and each vacant month is $20,000 of base rent before the taxes, insurance and common area charges you carry on the empty space. That is an example, not a prediction; your own figures go in the tool below.

The wrong tenant costs more than an empty space

A tenant who cannot pay, whose use the zoning does not allow or whose build-out you fund and then lose, costs the rent, the allowance and the next vacancy. Credit, use and fit are checked before a lease is drafted.

Concessions are not a retreat

A few months free on a longer term, a sensible allowance or a realistic rate often fills a space faster and nets more over the lease than holding out for the top rate. The comparison should be made on the figures, which is what the review does.

What You Receive: Leasing & Vacancy Cost Review

Une comparaison écrite du loyer que vous pouvez demander pour votre local, des concessions à prévoir, du coût de chaque mois de vacance et des locataires dont les besoins correspondent au local, préparée par un agent agréé de BreakThru Realty avant sa commercialisation.

Included once the agent has what the review needs

  • Les loyers demandés et les conditions des locaux concurrents, les locaux déjà loués et la durée de vacance des autres
  • Une illustration du coût de la vacance à partir de vos propres chiffres: loyer de base perdu chaque mois, charges que vous continuez à payer et coût d’une réduction de loyer ou d’une contribution financière sur la durée du bail
  • Le profil de locataire adapté au local: usage, superficie, solvabilité, aménagements, ainsi que les règles de zonage et les clauses d’exclusivité qui excluent certains locataires
  • Les scénarios de concessions à envisager, franchise de loyer, contribution financière ou réduction du tarif, et l’incidence de chacun sur le loyer effectif
  • Comment le local serait commercialisé et les candidatures évaluées si vous poursuivez, et les informations qui vous seraient communiquées pendant sa mise en location

Ce que cette stratégie ne promet pas

  • Un loyer ou un locataire promis
  • Un résultat garanti de l’évaluation des candidatures
  • Une occupation à une date donnée

What Is a Lease Worth, and What Does Each Vacant Month Cost?

A lease is worth its contracted base rent over the term, not one year's rent. Enter the space, the asking rent, the term, the increases and the concessions you are considering, then compare the cost of waiting with the cost of a reduction.

For example, 20,000 square feet at $32 per square foot per year is $640,000 in annual base rent; over five years with no escalations the base-rent total is $3.2 million before concessions and other charges. A quoted rate is an annual rate per square foot unless it says otherwise; gross, modified gross and triple net leases distribute the operating costs differently.

An illustration with figures you enter, not an estimate of your property or business. BreakThru Realty does not publish a value for a specific asset; the review is prepared by a licensed broker and given to you in writing.

Before You Ask: The Objections Landlords Raise

Should I lower the rent to fill the space?
Compare the time vacant, the concessions, the tenant quality and the economics over the full term, using your own figures. A reduction that fills the space three months sooner can net more than the higher rate; one that attracts a weaker tenant can cost the next vacancy. The review sets the scenarios side by side; it does not predict which tenant will sign.
How are tenants screened?
Business financial statements and tax returns, a personal guarantee where the business is new, the intended use checked against the zoning, the certificate of occupancy and any exclusives other tenants hold, the insurance the tenant will carry and the improvements it needs. The checks are documented and done with the applicant's consent and within the law; they reduce risk and cannot guarantee credit quality.
Can you market across Florida?
The listing goes into the MLS, which carries it to this site, the other sites that take MLS listings and every broker who represents tenants, with signage where the building allows it and direct outreach to tenants registered with us. The MLS data behind the published market pages covers the brokerage's South Florida footprint; for space elsewhere in Florida the review says where the comparables are thinner.
Combien coûte l’inscription de mon espace ?
A leasing commission negotiated and agreed in writing in the listing agreement before anything is marketed, often shared with the broker who brings the tenant on terms agreed with you in advance. Nothing is owed until a lease is signed, and there is no standard rate.

Selling rather than leasing? The $1 million+ owner reviews for a home, a commercial property or a business.

Fixer le loyer demandé

Le loyer est fixé en fonction des biens avec lesquels un locataire comparera le vôtre : même type, même superficie et même emplacement, actuellement proposés sur le marché. La plupart des propriétaires de Florida indiquent un tarif annuel par pied carré, en triple net ou en brut, et certains indiquent les petites suites au mois. Nous vous montrons les loyers demandés pour les biens comparables, depuis combien de temps ils sont sur le marché et quelles concessions (loyer gratuit, allocations pour travaux) ils proposent.

Commercialiser l’espace

L’espace est inscrit dans le MLS comme location commerciale, ce qui le présente sur ce site, sur les autres sites qui diffusent les annonces MLS et auprès des courtiers qui représentent les locataires. Nous ajoutons une signalétique lorsque l’immeuble l’autorise, le présentons sur les pages commerciales de BreakThru Realty et l’envoyons aux locataires qui recherchent déjà ce type d’espace.

Qualifier les locataires

Un locataire qui ne peut pas payer coûte plus cher qu’un espace vacant. Avant de rédiger une location, nous vous demandons les éléments nécessaires à votre décision.

  • États financiers et déclarations fiscales de l’entreprise, ainsi qu’une garantie personnelle lorsque l’entreprise est récente
  • L’usage prévu, vérifié par rapport au zonage et au certificat d’occupation de l’immeuble
  • L’assurance que le locataire souscrira
  • Les travaux dont le locataire a besoin et la personne qui les paiera

Négocier la location

Les conditions qui déterminent la valeur d’une location : loyer de base et augmentations annuelles, part des taxes, de l’assurance et de l’entretien des parties communes payée par le locataire, durée de la location, loyer gratuit, allocation pour travaux, options de renouvellement et d’agrandissement, clauses d’usage exclusif, cession et sous-location, ainsi que dépôt de garantie ou garantie. Nous négocions la lettre d’intention ; votre avocat immobilier de Florida rédige ou examine la location elle-même.

Trouver des locataires pour un espace commercial vacant

Un espace commercial se loue en fonction de son usage ; le travail commence donc par les usages que le centre peut accueillir : le zonage, le nombre de places de stationnement, la clause de co-location et les exclusivités détenues par les locataires existants, la hotte et le bac à graisse nécessaires à un restaurant, ainsi que la façade et la signalétique souhaitées par un commerce de services. À partir de cette liste, nous ciblons les locataires adaptés.

  • Les exploitants déjà locataires à proximité qui s’agrandissent, ainsi que les enseignes franchisées à la recherche d’emplacements dans la zone de chalandise (voir notre page de sélection d’emplacements pour franchises)
  • Les courtiers qui représentent les locataires commerciaux, par l’intermédiaire de l’annonce MLS et d’une prospection directe
  • Les entreprises à vendre dans le secteur dont les acheteurs auront besoin d’un espace, ainsi que les locataires dont les locations ailleurs arrivent à échéance
  • Les demandes de renseignements de personnes se présentant sur place ou provenant de la signalétique, filtrées avant de vous être transmises

Le coût d’un espace vacant et les moyens de le louer plus rapidement

Chaque mois pendant lequel un espace reste vacant représente une perte de loyer, à laquelle s’ajoutent les taxes, l’assurance et les charges des parties communes que vous devez désormais payer pour cet espace. Un loyer demandé réaliste, une livraison propre en état « white box » ou une allocation raisonnable pour travaux, ainsi que quelques mois de loyer gratuit pour une location de plus longue durée permettent généralement de louer un espace plus rapidement et d’obtenir un meilleur résultat net sur la durée de la location que de maintenir un tarif maximal. Nous vous montrons les loyers demandés et les concessions proposés pour les biens comparables afin que la décision repose sur les chiffres.

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Sur cette page, vous pouvez nous indiquer : l’adresse et le type de bien immobilier, la superficie disponible, l’occupation actuelle, le loyer demandé et son mode de calcul, la date à laquelle l’espace est disponible et votre mode de contact préféré.

Appelez ou envoyez un SMS (786) 914-1017 ou envoyez un e-mail sales@breakthrurealty.com. Un agent BreakThru Realty agréé vous répond dans un délai d’un jour ouvrable.

Questions fréquemment posées

Comment dois-je indiquer le loyer ?
La plupart des espaces commerciaux en Florida sont proposés à un tarif annuel par pied carré de surface locative, et l’annonce doit préciser s’il s’agit d’une location triple net (NNN) ou brute. Les petits bureaux et suites exécutives sont souvent proposés à un montant mensuel. Présenter le loyer de la même manière que les espaces concurrents facilite la comparaison.
Qui paie le courtier du locataire ?
Cela est défini dans votre contrat d’inscription. Dans de nombreuses locations commerciales, le courtier inscripteur du propriétaire partage la commission de location avec le courtier qui apporte le locataire ; les conditions sont convenues avec vous par écrit avant la commercialisation de l’espace.
Combien de temps faut-il pour louer un espace ?
Cela dépend du type, de la superficie, de l’état et du prix de l’espace. Les pages du marché commercial indiquent depuis combien de temps les annonces de location comparables à la vôtre sont actuellement sur le marché.
Ai-je besoin d’un avocat pour une location commerciale ?
Oui. Une location commerciale est un contrat long et contraignant, avec peu de protections pour les consommateurs. Demandez à un avocat immobilier de Florida de la rédiger ou de l’examiner ; nous négocions les conditions commerciales qui y seront intégrées.

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