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Baux bruts, bruts modifiés et triple net : le coût de chacun

Un devis de loyer commercial ne signifie rien tant que vous ne savez pas ce qu’il inclut. Dans le cadre d’un bail brut, le propriétaire paie les charges d’exploitation de l’immeuble ; dans le cadre d’un bail triple net, le locataire paie, en plus du loyer, sa quote-part des taxes foncières, de l’assurance de l’immeuble et de l’entretien des parties communes ; un bail brut modifié répartit ces charges. Le même montant de $30 par pied carré peut être le devis le moins cher ou le plus cher du secteur.

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BreakThru Realty · Fondateur et courtier attitré : Tyson E. Sam, Licence Florida 3565210

Brut et services complets

Le loyer indiqué inclut les taxes, l’assurance et l’entretien de l’immeuble ainsi que, dans le cas d’un bail de bureaux avec services complets, les services publics et le nettoyage. De nombreux baux fixent une année de référence : le propriétaire prend en charge les charges d’exploitation jusqu’au niveau de cette année, puis le locataire paie sa quote-part des augmentations. La budgétisation est simple ; le propriétaire assume le risque de hausse des coûts et fixe le loyer en conséquence.

Triple net (NNN)

Loyer de base plus quote-part proportionnelle du locataire au titre des trois charges nettes : taxes foncières, assurance de l’immeuble et entretien des parties communes, facturées selon une estimation par pied carré puis rapprochées des montants réels chaque année. La plupart des locaux commerciaux et industriels en Florida sont proposés de cette manière. Le locataire assume le risque lié aux coûts, ce qui permet un loyer de base moins élevé, et c’est lors du rapprochement que les différends commencent.

Brut modifié

Entre les deux : le locataire paie certaines charges d’exploitation, souvent les services publics et le nettoyage de son espace, tandis que le propriétaire en paie d’autres, ou le locataire paie les augmentations par rapport à une année de référence. Le bail lui-même définit la répartition, et aucun bail ne ressemble exactement à un autre ; les définitions comptent donc davantage que l’intitulé.

Comparer les devis

Convertissez chaque devis en coût annuel total par pied carré locatif, toutes les charges comprises, puis comparez-les. Demandez à chaque propriétaire les charges CAM, les taxes foncières et les assurances réelles de l’année dernière, ainsi que l’estimation pour l’année prochaine, ce que les charges CAM incluent — les frais de gestion et les dépenses en capital sont les surprises habituelles — et s’il existe un plafond pour les augmentations. Le calculateur du coût d’occupation effectue les calculs.

Pour les propriétaires

Un bail triple net transfère le risque lié aux coûts au locataire et rend les revenus prévisibles, ce qui explique pourquoi les investisseurs paient davantage pour les immeubles sous bail net. Un bail brut est plus facile à proposer aux petits locataires et permet au propriétaire de contrôler l’entretien de l’immeuble. La structure appropriée dépend du locataire, de l’immeuble et de ce que vous prévoyez d’en faire ; découvrez comment nous louons les biens immobiliers commerciaux.

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Questions fréquemment posées

Que comprennent les charges CAM ?
L’entretien des parties communes : aménagement paysager, entretien et éclairage du stationnement, services publics et nettoyage des parties communes, sécurité, et souvent des frais de gestion et d’assurance. Ce qui est inclus est défini dans le bail, et les remplacements en capital — un nouveau toit ou la réfection du revêtement — sont les principaux éléments à exclure des charges ou à plafonner lors de la négociation.
Le loyer NNN est-il moins cher que le loyer brut ?
Le loyer de base est moins élevé, mais les charges nettes s’y ajoutent. Le coût total est moins élevé ou non selon les charges d’exploitation réelles de l’immeuble. Comparez le coût total par pied carré, et non le tarif indiqué.
Qu’est-ce qu’un bail absolument net ?
Un bail dans lequel le locataire paie tous les coûts, y compris le toit et la structure, généralement pour un immeuble occupé par un seul locataire et assorti d’une longue durée. Le propriétaire perçoit le loyer et ne fait rien d’autre, ce qui explique pourquoi ces immeubles se négocient aux taux de capitalisation les plus bas.

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