How should I quote the rent?

Most commercial space in Florida is quoted as an annual rate per square foot of rentable area, and the listing should say whether it is triple net (NNN) or gross. Small offices and executive suites are often quoted as a monthly amount. Quoting the way competing space is quoted makes yours easier to compare.

Who pays the tenant's broker?

That is set in your listing agreement. In many commercial leases the landlord's listing broker shares the leasing commission with the broker who brings the tenant; the terms are agreed with you in writing before the space is marketed.

How long does it take to lease a space?

It depends on the type, size, condition and price of the space. The commercial market pages show how long the lease listings like yours have been on the market today.

Do I need an attorney for a commercial lease?

Yes. A commercial lease is a long, binding contract with few consumer protections. Have a Florida real estate attorney draft or review it; we negotiate the business terms that go into it.

Para propietarios

Alquile su propiedad comercial en Florida

Name: Lease Your Commercial Property
Brand: BreakThru Realty

The aim is a tenant who can pay, at a rent the market supports, found before the vacancy costs you more. For owners with office, retail, industrial, flex or mixed-use space to fill anywhere in Florida, a licensed BreakThru Realty agent sets the asking rent against the space it competes with, markets it to tenants and their brokers, qualifies the tenants who respond and negotiates the lease with your attorney.

Build My Commercial Leasing Plan · (786) 914-1017

BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

Every vacant month has a cost. So does choosing the wrong tenant.

Antes de decidir

A vacant month is a known cost

At $30 per rentable square foot per year, 8,000 square feet is $240,000 of annual asking base rent, and each vacant month is $20,000 of base rent before the taxes, insurance and common area charges you carry on the empty space. That is an example, not a prediction; your own figures go in the tool below.

The wrong tenant costs more than an empty space

A tenant who cannot pay, whose use the zoning does not allow or whose build-out you fund and then lose, costs the rent, the allowance and the next vacancy. Credit, use and fit are checked before a lease is drafted.

Concessions are not a retreat

A few months free on a longer term, a sensible allowance or a realistic rate often fills a space faster and nets more over the lease than holding out for the top rate. The comparison should be made on the figures, which is what the review does.

What You Receive: Leasing & Vacancy Cost Review

Una comparación escrita de la renta que puede solicitar por su espacio, las concesiones que deberá ofrecer, lo que cuesta cada mes sin ocupación y qué inquilinos son compatibles, preparada por un agente con licencia de BreakThru Realty antes de comercializar el espacio.

Included once the agent has what the review needs

Las rentas solicitadas y las condiciones de los espacios con los que compite el suyo, cuáles se han alquilado y cuánto tiempo llevan disponibles los demás
Un ejemplo de los costos por desocupación basado en sus propias cifras: la renta base que pierde cada mes, los costos de mantenimiento del inmueble que sigue pagando y lo que costaría una reducción o una contribución económica durante el plazo del contrato
El perfil de inquilino compatible con el espacio: uso, tamaño, solvencia crediticia, adecuaciones y las restricciones de zonificación y exclusividad que descartan a ciertos inquilinos
Los escenarios de concesiones que conviene considerar, períodos sin pago de renta, contribuciones económicas o ajustes de tarifa, y el efecto de cada uno en la renta efectiva
Cómo se comercializaría el espacio y se evaluaría a los posibles inquilinos si decide continuar, y qué información recibiría mientras esté anunciado

Lo que no promete

Una renta o un inquilino prometidos
Un resultado de la evaluación de inquilinos
Ocupación para una fecha determinada

What Is a Lease Worth, and What Does Each Vacant Month Cost?

A lease is worth its contracted base rent over the term, not one year's rent. Enter the space, the asking rent, the term, the increases and the concessions you are considering, then compare the cost of waiting with the cost of a reduction.

For example, 20,000 square feet at $32 per square foot per year is $640,000 in annual base rent; over five years with no escalations the base-rent total is $3.2 million before concessions and other charges. A quoted rate is an annual rate per square foot unless it says otherwise; gross, modified gross and triple net leases distribute the operating costs differently.

An illustration with figures you enter, not an estimate of your property or business. BreakThru Realty does not publish a value for a specific asset; the review is prepared by a licensed broker and given to you in writing.

Before You Ask: The Objections Landlords Raise

Should I lower the rent to fill the space?: Compare the time vacant, the concessions, the tenant quality and the economics over the full term, using your own figures. A reduction that fills the space three months sooner can net more than the higher rate; one that attracts a weaker tenant can cost the next vacancy. The review sets the scenarios side by side; it does not predict which tenant will sign.
How are tenants screened?: Business financial statements and tax returns, a personal guarantee where the business is new, the intended use checked against the zoning, the certificate of occupancy and any exclusives other tenants hold, the insurance the tenant will carry and the improvements it needs. The checks are documented and done with the applicant's consent and within the law; they reduce risk and cannot guarantee credit quality.
Can you market across Florida?: The listing goes into the MLS, which carries it to this site, the other sites that take MLS listings and every broker who represents tenants, with signage where the building allows it and direct outreach to tenants registered with us. The MLS data behind the published market pages covers the brokerage's South Florida footprint; for space elsewhere in Florida the review says where the comparables are thinner.
¿Cuánto cuesta anunciar mi espacio?: A leasing commission negotiated and agreed in writing in the listing agreement before anything is marketed, often shared with the broker who brings the tenant on terms agreed with you in advance. Nothing is owed until a lease is signed, and there is no standard rate.

Selling rather than leasing? The $1 million+ owner reviews for a home, a commercial property or a business.

Fijación del alquiler solicitado

El alquiler se establece en función de los espacios que un inquilino comparará con el suyo: del mismo tipo, tamaño y ubicación, actualmente en el mercado. La mayoría de los propietarios de Florida cotizan una tarifa anual por pie cuadrado, triple neta o bruta, y algunos cotizan las suites pequeñas por mes. Le mostramos cuánto piden por espacios comparables, cuánto tiempo llevan en el mercado y qué concesiones (alquiler gratuito, asignaciones para mejoras) ofrecen.

Comercialización del espacio

El espacio se incorpora al MLS como un alquiler comercial, lo que lo coloca en este sitio, en los demás sitios que publican anuncios del MLS y frente a los corredores que representan a inquilinos. Agregamos letreros donde el edificio lo permite, lo presentamos en las páginas comerciales de BreakThru Realty y se lo enviamos a inquilinos que ya buscan ese tipo de espacio.

Calificación de inquilinos

Un inquilino que no puede pagar cuesta más que un espacio vacío. Antes de preparar un contrato de alquiler, solicitamos la información que usted necesita para decidir.

Estados financieros y declaraciones de impuestos del negocio, además de una garantía personal cuando el negocio es nuevo
El uso previsto, verificado con la zonificación y el certificado de ocupación del edificio
El seguro que mantendrá el inquilino
Las mejoras que necesita el inquilino y quién las paga

Negociación del contrato de alquiler

Los términos que determinan el valor de un contrato de alquiler: el alquiler base y los aumentos anuales, lo que el inquilino paga por impuestos, seguro y mantenimiento de áreas comunes, la duración del plazo, el alquiler gratuito, la asignación para mejoras, las opciones de renovación y expansión, las cláusulas de uso exclusivo, la cesión y el subalquiler, y el depósito de garantía o la garantía. Negociamos la carta de intención; su abogado de bienes raíces de Florida prepara o revisa el contrato de alquiler.

Cómo encontrar inquilinos para un espacio comercial minorista vacío

Los contratos de alquiler de espacios comerciales minoristas dependen del uso, por lo que el trabajo comienza con los usos permitidos por el centro: la zonificación, la cantidad de espacios de estacionamiento, la coparticipación de inquilinos y cualquier derecho exclusivo que tengan los inquilinos actuales, la campana y la trampa de grasa que necesita un restaurante, y el frente y los letreros que desea un inquilino de servicios. A partir de esa lista, nos dirigimos a los inquilinos que cumplen con los requisitos.

Operadores que ya alquilan cerca y se están expandiendo, y marcas de franquicia que buscan ubicaciones en el área comercial (consulte nuestra página de selección de ubicaciones para franquicias)
Los corredores que representan a inquilinos comerciales minoristas, mediante el anuncio del MLS y el contacto directo
Negocios en venta en el área cuyos compradores necesitarán espacio, e inquilinos cuyos contratos de alquiler en otros lugares están por terminar
Consultas de personas que ingresan y de quienes responden a los letreros, examinadas antes de que lleguen a usted

Cuánto cuesta una vacante y qué la llena más rápido

Cada mes que un espacio permanece vacío cuesta el alquiler perdido, además de los impuestos, el seguro y los cargos por áreas comunes que usted debe asumir. Un alquiler solicitado realista, una entrega limpia tipo espacio en blanco o una asignación razonable para mejoras, y algunos meses de alquiler gratuito en un contrato de mayor duración suelen llenar un espacio más rápido y generar más ingresos netos durante el contrato que esperar la tarifa más alta. Le mostramos cuánto piden y qué ofrecen los espacios comparables para que la decisión se tome basándose en las cifras.

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En esta página puede indicarnos: la dirección y el tipo de propiedad, los pies cuadrados disponibles, la ocupación actual, el alquiler solicitado y cómo se cotiza, cuándo estará disponible el espacio y cómo prefiere que lo contactemos.

Llame o envíe un mensaje de texto (786) 914-1017 o envíe un correo electrónico sales@breakthrurealty.com. Un agente de BreakThru Realty con licencia se comunicará con usted dentro de un día hábil.

Preguntas frecuentes

¿Cómo debo cotizar el alquiler?: La mayoría de los espacios comerciales en Florida se cotizan como una tarifa anual por pie cuadrado de área alquilable, y el anuncio debe indicar si es triple neta (NNN) o bruta. Las oficinas pequeñas y las suites ejecutivas suelen cotizarse como un monto mensual. Cotizar de la misma manera que los espacios competidores facilita la comparación con el suyo.
¿Quién paga al corredor del inquilino?: Eso se establece en su acuerdo de anuncio. En muchos alquileres comerciales, el corredor que representa al propietario comparte la comisión de alquiler con el corredor que trae al inquilino; los términos se acuerdan con usted por escrito antes de comercializar el espacio.
¿Cuánto tiempo toma alquilar un espacio?: Depende del tipo, tamaño, condición y precio del espacio. Las páginas del mercado comercial muestran cuánto tiempo llevan actualmente en el mercado los anuncios de alquiler similares al suyo.
¿Necesito un abogado para un contrato de alquiler comercial?: Sí. Un contrato de alquiler comercial es un contrato extenso y vinculante, con pocas protecciones para el consumidor. Pida a un abogado de bienes raíces de Florida que lo prepare o revise; nosotros negociamos los términos comerciales que se incorporan al contrato.