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Zonificación y el certificado de uso: ¿Puede operar su negocio aquí?

Alquilar o comprar un espacio en el que su negocio no pueda operar legalmente es el error más costoso en los bienes raíces comerciales, y ocurre todos los meses. La zonificación indica qué usos permite un lote; el certificado de uso indica que la ciudad ha aprobado su negocio en esa dirección. Ambos deben confirmarse antes de comprometerse, y el anuncio no constituye la confirmación.

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BreakThru Realty · Fundador y corredor registrado: Tyson E. Sam, Licencia de Florida 3565210

Distritos de zonificación y usos permitidos

Cada ciudad y condado de Florida divide el terreno en distritos de zonificación, cada uno con una lista de usos permitidos, usos condicionales que requieren una audiencia y usos prohibidos. El anuncio indica el código de zonificación (B-1, CG, IL); el código municipal establece lo que permite el código. Un restaurante, una guardería, un uso automotriz, una iglesia, un consultorio médico o el almacenamiento al aire libre tienen sus propias reglas, y el mismo código significa cosas diferentes en distintas ciudades.

El certificado de uso y el recibo del impuesto comercial

La mayoría de las ciudades de Florida requieren un certificado de uso (a veces un certificado de ocupación o una verificación de zonificación) para cada negocio en cada dirección, emitido después de una inspección, además de un recibo local del impuesto comercial de la ciudad y del condado. Un nuevo uso en un espacio existente puede activar una revisión de cambio de uso: estacionamiento, incendios, accesibilidad y, en ocasiones, cargos por impacto. Confirme los requisitos con los departamentos de zonificación y construcción de la ciudad o el condado antes de firmar.

Estacionamiento y otras proporciones

La zonificación establece el mínimo de estacionamiento por pie cuadrado según el uso, y un restaurante o consultorio médico necesita mucho más que una oficina o un almacén. Un espacio que antes tenía una tienda quizá no tenga el estacionamiento necesario para su clínica. La proporción es la razón más común por la que se rechaza un cambio de uso.

Cómo protegerse

Obtenga una carta de verificación de zonificación de la ciudad para su uso específico en la dirección; haga que el alquiler o contrato esté condicionado a obtener el certificado de uso y los permisos que su negocio necesita; y planifique el tiempo necesario, porque una audiencia para un uso condicional puede tardar meses. Un agente de bienes raíces comerciales verifica la zonificación del anuncio comparándola con su uso y señala lo que debe confirmarse; la oficina de zonificación lo confirma.

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Preguntas frecuentes

El anuncio dice que la zonificación permite mi uso. ¿Es suficiente?
No. El anuncio informa el código de zonificación; no confirma su uso específico, el estacionamiento ni el certificado de uso. Obtenga una carta de verificación de zonificación de la ciudad o el condado y haga que la transacción esté condicionada a ella.
¿Qué es un uso condicional?
Un uso que el distrito permite únicamente con una audiencia pública y aprobación, a menudo con condiciones. Puede tardar meses y no está garantizado; incluya ese riesgo y tiempo en la transacción.
¿Se puede condicionar un alquiler a la zonificación?
Sí, y debería hacerse cuando el uso no sea claramente permitido. La condición le brinda un período para obtener las aprobaciones y le permite retirarse si se las rechazan.

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