Guía
De la carta de intención al contrato de arrendamiento firmado: cuánto tarda
Un contrato de arrendamiento comercial se negocia en dos etapas: una carta de intención breve que establece los términos comerciales y luego el contrato de arrendamiento mismo, redactado por el abogado del propietario y revisado por el suyo. Desde la primera visita hasta recibir las llaves, normalmente tarda de dos a cuatro meses, más tiempo si hay mejoras del local o un permiso, y la mayoría de las demoras se pueden evitar.
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La carta de intención
Un resumen de una o dos páginas, generalmente no vinculante, de la operación: el espacio y sus pies cuadrados rentables, el plazo, la fecha de inicio, el alquiler base y sus aumentos, el tipo de contrato y los cargos netos, el período de alquiler gratuito, la asignación para mejoras o el alcance de la entrega llave en mano, las opciones de renovación y expansión, el depósito y cualquier garantía, el uso exclusivo, la señalización, el estacionamiento y quién paga a los corredores. Establecer estos términos antes de involucrar a los abogados ahorra semanas y dinero.
El contrato de alquiler
El abogado del propietario redacta el contrato de arrendamiento a partir de la carta de intención, generalmente utilizando el formulario del propietario, y el abogado del inquilino lo modifica: cesión y subarrendamiento, incumplimiento y períodos para subsanar, cláusulas de reubicación y demolición, permanencia después del vencimiento, las definiciones de CAM, seguro y la condición de entrega. Dos o tres rondas son normales. Un abogado de bienes raíces de Florida no es opcional; un contrato de arrendamiento comercial ofrece pocas de las protecciones que tiene un inquilino residencial.
Entrega, mejoras del local y apertura
El contrato establece la condición y la fecha de entrega; el alquiler generalmente comienza un número determinado de días después de la entrega o al abrir. Las mejoras del local requieren permisos, y un cambio de uso (convertir un restaurante en una antigua tienda) puede requerir aprobación de zonificación y un nuevo certificado de uso. Inicie el proceso de permisos el día en que se firme la carta de intención, no el día en que se firme el contrato de arrendamiento.
Un cronograma típico
Definir las necesidades y visitar propiedades: de dos a cuatro semanas. Propuestas y carta de intención: de una a tres semanas. Negociación del contrato de arrendamiento: de tres a seis semanas. Permisos y mejoras del local: de uno a cuatro meses, según el alcance. Un representante del inquilino mantiene cada etapa en marcha y sabe qué propietarios son lentos.
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Preguntas frecuentes
- ¿Es vinculante una carta de intención?
- Por lo general, no, excepto en cuanto a la confidencialidad y, en ocasiones, la exclusividad, y debe indicarlo. Es una herramienta de negociación. El contrato de arrendamiento es el contrato.
- ¿Cuándo comienza el alquiler?
- Según lo que indique el contrato de arrendamiento: en la entrega, un número fijo de días después de la entrega para permitir las mejoras del local o al abrir. Negocie la fecha de inicio en función de las mejoras que necesite el espacio.
- ¿Quién paga al corredor del inquilino?
- En la mayoría de los contratos de arrendamiento comercial de Florida, el acuerdo de representación del propietario proporciona una comisión que se comparte con el corredor que trae al inquilino. Se acuerda por escrito antes de comenzar la búsqueda.
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