Guía
Arrendamientos bruto, bruto modificado y triple net: cuánto cuesta cada uno
Una cotización de alquiler comercial no significa nada hasta saber qué incluye. En un arrendamiento bruto, el propietario paga los costos operativos del edificio; en un arrendamiento triple net, el inquilino paga su parte de los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento de las áreas comunes además del alquiler; un arrendamiento bruto modificado divide esos costos. Los mismos $30 por pie cuadrado pueden ser la cotización más económica o la más costosa de la zona.
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Bruto y servicio completo
El alquiler cotizado incluye los impuestos, el seguro y el mantenimiento del edificio y, en un arrendamiento de oficina con servicio completo, los servicios públicos y la limpieza. Muchos arrendamientos establecen un año base: el propietario cubre los costos operativos hasta el nivel de ese año y el inquilino paga su parte de los aumentos posteriores. Es sencillo para elaborar el presupuesto; el propietario asume el riesgo del aumento de los costos y fija el alquiler para cubrirlo.
Triple net (NNN)
Alquiler base más la parte proporcional del inquilino de los tres costos netos: impuestos a la propiedad, seguro del edificio y mantenimiento de las áreas comunes, facturados como un estimado por pie cuadrado y conciliados con los costos reales cada año. La mayoría de los espacios comerciales y industriales en Florida se cotizan de esta manera. El inquilino asume el riesgo de los costos, por lo que el alquiler base es más bajo, y las conciliaciones son donde comienzan las disputas.
Bruto modificado
En un punto intermedio: el inquilino paga algunos costos operativos (a menudo los servicios públicos y la limpieza dentro de su espacio) y el propietario paga otros, o el inquilino paga los aumentos posteriores a un año base. El propio arrendamiento define la división, y no hay dos iguales, por lo que las definiciones importan más que la etiqueta.
Comparación de cotizaciones
Convierta cada cotización al costo anual total por pie cuadrado rentable, incluyendo todo, y compare ese resultado. Pida a cada propietario los cargos reales del año pasado por CAM, impuestos y seguro, el estimado para el próximo año, qué incluye el CAM (los honorarios de administración y los gastos de capital suelen ser las sorpresas) y si existe un límite para los aumentos. La calculadora de costo de ocupación hace las operaciones.
Para propietarios
Un arrendamiento triple net transfiere el riesgo de los costos al inquilino y hace que los ingresos sean predecibles, por lo que los inversionistas pagan más por los edificios con arrendamientos netos. Un arrendamiento bruto es más fácil de ofrecer a inquilinos pequeños y permite que el propietario controle el mantenimiento del edificio. La estructura adecuada depende del inquilino, el edificio y lo que usted pretende hacer con él; vea cómo arrendamos propiedades comerciales.
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Preguntas frecuentes
- ¿Qué incluye el CAM?
- Mantenimiento de las áreas comunes: paisajismo, mantenimiento e iluminación del estacionamiento, servicios públicos y limpieza de las áreas comunes, seguridad y, a menudo, un honorario de administración y seguro. Lo que cuenta se define en el arrendamiento, y los reemplazos de capital (un techo nuevo, repavimentación) son lo principal que se debe negociar para excluir o limitar.
- ¿Es más barato el alquiler NNN que el alquiler bruto?
- El alquiler base es más bajo, pero los costos netos se agregan aparte. Que el total sea más barato depende de los costos operativos reales del edificio. Compare el costo total por pie cuadrado, no la tarifa cotizada.
- ¿Qué es un arrendamiento neto absoluto?
- Un arrendamiento en el que el inquilino paga todos los costos, incluidos el techo y la estructura, generalmente en un edificio para un solo inquilino y con un plazo largo. El propietario cobra el alquiler y no hace nada más, por lo que estos se negocian con las tasas de capitalización más bajas.
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