Guía
Costos de cierre comerciales en Florida: quién paga qué
Cerrar una propiedad comercial cuesta más que el precio, para ambas partes. El impuesto de sellos documentales de Florida sobre la escritura, el seguro de título, el estudio topográfico, los costos del prestamista, los informes de diligencia debida y los prorrateos se acumulan, y quién paga cada cosa se negocia en el contrato en lugar de estar establecido por la costumbre. El agente de cierre y su abogado confirman las cifras de su transacción.
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Costos del vendedor
El impuesto de sellos documentales sobre la escritura, cobrado por el estado sobre el precio; la póliza de seguro de título del propietario en la mayoría de los condados de Florida (el contrato puede asignarlo a la otra parte); la comisión de bienes raíces, según lo acordado en el acuerdo de listado; el pago de cualquier hipoteca y su liberación; los impuestos a la propiedad prorrateados y cualquier tasación hasta la fecha de cierre; el abogado del vendedor; y los depósitos de los inquilinos y alquileres pagados por adelantado acreditados al comprador. Un intercambio 1031 agrega el costo del intermediario.
Costos del comprador
La póliza de título del prestamista y sus endosos, la tasación, la evaluación ambiental, el estudio topográfico, las inspecciones, el impuesto de sellos documentales y el impuesto intangible sobre la hipoteca, las tarifas de registro, las tarifas de originación y procesamiento del préstamo, el abogado del comprador y los impuestos y costos operativos prorrateados desde el cierre. Un préstamo SBA agrega las tarifas de garantía y de CDC. Presupueste entre dos y cuatro por ciento del precio además de la entrada, y más si hay un préstamo; consulte a su prestamista y al agente de cierre.
Prorrateos y créditos
Los impuestos a la propiedad (pagados en mora en Florida), alquileres, cobros de CAM, depósitos y contratos de servicios se prorratean hasta la fecha de cierre. El comprador de un edificio alquilado recibe los depósitos de los inquilinos y cualquier alquiler pagado por adelantado como crédito; el registro de alquileres y los certificados de impedimento establecen las cifras.
La diligencia debida también es un costo
La evaluación ambiental Phase I, el estudio topográfico, las inspecciones, la revisión de los contratos de arrendamiento y la tasación se pagan tanto si la transacción cierra como si no, por lo que el comprador negocia un período de diligencia debida antes de incurrir en esos gastos, y el vendedor que prepara el edificio y sus documentos con anticipación atrae a compradores dispuestos a asumirlos.
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Preguntas frecuentes
- ¿Quién paga el seguro de título en una venta comercial en Florida?
- La costumbre varía según el condado (en la mayoría, el vendedor paga la póliza del propietario; en Miami-Dade y algunos otros, generalmente lo hace el comprador), y el contrato puede establecerlo de cualquier manera. El comprador paga la póliza del prestamista.
- ¿Cuánto es el impuesto de sellos documentales?
- Un impuesto estatal sobre la escritura, calculado a una tasa por cada cien dólares del precio y pagado tradicionalmente por el vendedor, más un impuesto de sellos separado y un impuesto intangible sobre cualquier hipoteca nueva, pagados por el prestatario. El agente de cierre calcula las cifras exactas; Miami-Dade tiene un impuesto adicional sobre algunas transferencias.
- ¿Las comisiones comerciales son fijas?
- No. La comisión del corredor es negociable y se acuerda por escrito en el acuerdo de listado antes de la comercialización. Del lado de la compra, generalmente se paga con cargo al lado del vendedor conforme a ese acuerdo.
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