O que Tyson E. Sam procura ao definir o preço de um imóvel
A resposta curta
Defino o preço de um imóvel com base nas vendas concluídas que realmente se comparam a ele: o mesmo edifício ou a mesma rua, o mesmo estado de conservação, a mesma água e vista, e vendas recentes o suficiente para refletir o mercado atual. Os preços pedidos e as estimativas online são o ponto de partida da conversa, não o que define o preço. Depois, ajusto o resultado de acordo com as diferenças do seu imóvel e verifico se ele é compatível com a velocidade atual de venda de imóveis desse tipo.
Vendas concluídas, não preços pedidos
Um preço pedido é uma expectativa. Uma venda concluída é um fato: um comprador, um credor e, geralmente, um avaliador concordaram com aquele valor. Por isso, a primeira coisa que faço para qualquer imóvel é buscar a lista de vendas concluídas recentes que realmente sejam comparáveis e deixar de lado os anúncios que estão parados, porque eles mostram principalmente onde o preço não está.
O que torna uma venda realmente comparável
A localização vem primeiro: o mesmo edifício para um apartamento, o mesmo loteamento ou a mesma rua para uma casa, porque um canal ou uma rodovia entre dois imóveis pode importar mais do que um quilômetro de distância. Depois, o tamanho, dentro de uma faixa razoável; a idade e o estado de conservação; o lote; e os recursos pelos quais os compradores de South Florida pagam, como piscina, garagem e vista.
Em imóveis frente para a água, os detalhes definem o preço: oceano, Intracoastal, um canal largo ou estreito; a profundidade; quantas pontes fixas existem entre a doca e a água aberta; o comprimento da doca, o elevador para barcos e o estado do muro de contenção. Dois imóveis frente para a água separados por uma rua podem ter valores muito diferentes apenas por essas razões.
Para um apartamento, o edifício faz parte do comparável: sua idade, suas reservas financeiras, se a inspeção estrutural obrigatória já foi concluída e qualquer cobrança extraordinária associada à unidade.
Quão recente é recente o suficiente
Prefiro vendas dos últimos 90 dias, recuo até seis meses quando há poucas opções e ajusto o valor de acordo com a evolução do mercado quando preciso ir além desse período. Uma venda de um ano atrás, em um mercado que mudou, informa sobre o ano passado.
Os ajustes mais importantes aqui
A idade do telhado e os recursos de mitigação contra ventos, porque eles influenciam o que o próximo proprietário pagará pelo seguro do imóvel. A zona de inundação e a elevação. A qualidade e o histórico de licenças de qualquer reforma. Em um apartamento, a taxa mensal e qualquer cobrança extraordinária, que o comprador efetivamente subtrai do preço. Essas são as diferenças que mais vejo movimentar os preços em South Florida e que uma estimativa automatizada não consegue identificar.
Por que as estimativas online falham em South Florida
As avaliações automatizadas usam registros públicos e vendas recentes na região. Elas não conseguem identificar uma cozinha nova ou um telhado no fim de sua vida útil, se um imóvel em um canal fica atrás de uma ponte fixa baixa, em qual andar está um apartamento e qual é sua vista, ou se um edifício acabou de aprovar uma cobrança extraordinária. Use-as como ponto de partida e depois analise você mesmo as vendas concluídas.
Analisando o mercado em torno do preço
Depois de chegar a um valor, comparo-o com o mercado em que o imóvel será vendido. O estoque de imóveis em meses me mostra quem tem mais poder de negociação nesse segmento; os dias no mercado mostram quanto tempo os compradores estão levando para decidir; e a proporção de anúncios que reduziram o preço mostra quantos vendedores começaram alto demais. Em um mercado favorável aos vendedores, um imóvel anunciado pelo seu valor pode atrair compradores concorrentes. Em um mercado favorável aos compradores, o mesmo preço precisa estar exatamente correto.
Onde posicionar o preço
Os compradores pesquisam usando faixas de preço: até $500,000, até $750,000, até $1 milhões. Um imóvel anunciado pouco acima do limite de uma faixa desaparece das buscas de todos que procuram abaixo dela. Analiso onde o valor se encaixa em relação a esses limites e defino o preço para que o imóvel apareça diante dos compradores mais propensos a pagar por ele.
As duas primeiras semanas
O mercado responde rapidamente. Se as visitas estão constantes e não há propostas depois das primeiras semanas, é hora de conversar sobre o preço. Se há poucas visitas, analise primeiro as fotos, a descrição e a faixa de preço. De qualquer forma, um ajuste significativo no início geralmente custa menos do que vários ajustes pequenos mais tarde.