Ce que Tyson E. Sam prend en compte pour fixer le prix d’une maison
La réponse courte
Je fixe le prix d’un bien immobilier à partir des ventes conclues qui lui correspondent : le même immeuble ou la même rue, le même état, le même accès à l’eau et la même vue, vendus suffisamment récemment pour refléter le marché actuel. Les prix demandés et les estimations en ligne sont le point de départ de la discussion, pas ce qui détermine le prix. J’ajuste ensuite le résultat en fonction des différences de votre bien immobilier et je le compare à la vitesse à laquelle ce type de bien se vend actuellement.
Ventes conclues, pas prix demandés
Un prix demandé est un espoir. Une vente conclue est un fait : un acheteur, un prêteur et généralement un évaluateur l’ont tous accepté. La première chose que je fais donc pour tout bien immobilier est d’extraire la liste des ventes conclues récentes qui sont véritablement comparables et de mettre de côté les annonces qui restent longtemps sur le marché, car elles indiquent surtout où le prix ne se situe pas.
Qu’est-ce qui fait d’une vente un véritable comparable
L’emplacement d’abord : le même immeuble pour une copropriété, le même lotissement ou la même rue pour une maison, car un canal ou une autoroute entre deux maisons peut compter davantage qu’un kilomètre. Ensuite, la superficie, dans une fourchette raisonnable ; l’âge et l’état ; la parcelle ; ainsi que les caractéristiques pour lesquelles les acheteurs de South Florida paient, comme une piscine, un garage et la vue.
Au bord de l’eau, les détails déterminent le prix : l’océan, l’Intracoastal, un canal large ou étroit ; la profondeur ; le nombre de ponts fixes entre le quai et les eaux libres ; la longueur du quai, le lift et l’état du mur de soutènement. Deux biens immobiliers au bord de l’eau situés à une rue l’un de l’autre peuvent avoir des valeurs très différentes pour ces seules raisons.
Pour une copropriété, l’immeuble fait partie du comparable : son âge, ses réserves, le fait que son inspection réglementaire ait été effectuée ou non, ainsi que toute cotisation spéciale associée à l’unité.
Quelle ancienneté est suffisamment récente
Je privilégie les ventes des 90 derniers jours, je remonte à six mois lorsqu’il y en a trop peu et j’ajuste en fonction de l’évolution du marché lorsque je dois aller plus loin. Une vente datant d’un an dans un marché qui a changé vous renseigne sur l’année dernière.
Les ajustements qui comptent le plus ici
L’âge du toit et les dispositifs d’atténuation des risques liés au vent, car ils influencent le montant que le prochain propriétaire paiera pour assurer le bien immobilier. La zone inondable et l’altitude. La qualité et l’historique des permis de toute rénovation. Pour une copropriété, les charges mensuelles et toute cotisation spéciale, que l’acheteur déduit en pratique du prix. Ce sont les différences qui, selon mon expérience, font le plus bouger les prix en South Florida et que les estimations automatisées ne peuvent pas détecter.
Pourquoi les estimations en ligne sont imprécises en South Florida
Les évaluations automatisées s’appuient sur les données publiques et les ventes récentes d’un secteur. Elles ne peuvent pas voir une nouvelle cuisine ou un toit en fin de vie, si une maison au bord d’un canal se trouve derrière un pont fixe bas, à quel étage se situe une copropriété ni la vue dont elle dispose, ou si un immeuble vient d’imposer une cotisation spéciale. Utilisez-les comme point de départ, puis examinez vous-même les ventes conclues.
Lire le marché autour du prix
Une fois la valeur établie, je la compare au marché sur lequel le bien immobilier sera vendu. Le nombre de mois d’inventaire m’indique qui détient le pouvoir de négociation dans ce segment ; les jours sur le marché me montrent combien de temps les acheteurs prennent pour décider ; et la proportion d’annonces ayant réduit leur prix m’indique combien de vendeurs ont commencé trop haut. Dans un marché de vendeurs, un bien immobilier proposé à sa valeur peut susciter un intérêt concurrentiel. Dans un marché d’acheteurs, le même prix doit être parfaitement juste.
Où positionner le prix
Les acheteurs recherchent par tranches de prix : jusqu’à $500,000, jusqu’à $750,000, jusqu’à $1 millions. Un bien immobilier proposé juste au-dessus d’un seuil disparaît des recherches de toutes les personnes qui cherchent en dessous. J’examine où se situe la valeur par rapport à ces seuils et je fixe le prix de façon à ce que le bien apparaisse devant les acheteurs les plus susceptibles de l’acquérir.
Les deux premières semaines
Le marché répond rapidement. Si les visites sont régulières et qu’il n’y a aucune offre après les deux premières semaines environ, le prix est le sujet à aborder. S’il y a peu de visites, examinez d’abord les photos, la description et la tranche de prix. Dans tous les cas, un ajustement important effectué tôt coûte généralement moins cher que plusieurs petits ajustements plus tard.