Gestion immobilière pour sportifs professionnels en South Florida

Géré par l’agence, sans sous-traitance

BreakThru Realty ne confie pas votre bien immobilier à une société de gestion externe. Le propre personnel agréé de l’agence fixe le loyer, fait visiter le bien, vérifie les candidats, signe le bail, encaisse les loyers et coordonne les réparations, tandis qu’un interlocuteur désigné est responsable de votre bien immobilier. Les loyers et dépôts de garantie sont conservés sur le compte séquestre de l’agence conformément au droit applicable aux licences en Florida, plutôt que mélangés aux fonds d’exploitation. Tout ce que l’agence fera ou ne fera pas est écrit dans le contrat de gestion, y compris les limites de dépenses, le délai dans lequel vous êtes informé des problèmes et ce qui se passe si vous vendez le bien immobilier ou le confiez à un autre gestionnaire.

Placement des locataires

Le placement commence par une recommandation de loyer fondée sur les annonces de location actuelles et les biens immobiliers comparables récemment loués, puis viennent les photographies, l’annonce dans le service MLS et sur le site web de l’agence, ainsi que les visites sur rendez-vous. Les dossiers sont examinés selon des critères écrits, le bail est préparé sur des formulaires de Florida avec les annexes nécessaires au bien immobilier, et toute approbation de l’association est gérée pour vous. Avant la remise des clés au locataire, le bien immobilier est inspecté et photographié pièce par pièce, puis le rapport est signé par le locataire afin que l’état lors du départ puisse être comparé à un document plutôt qu’à un souvenir. Le placement peut être commandé séparément si vous préférez gérer vous-même la location.

Sélection des candidats conformément au droit du logement équitable

Chaque candidat est évalué selon les mêmes critères écrits, définis avant la publication de l’annonce : revenus vérifiés, antécédents locatifs, vérifications du crédit et des antécédents dans les limites autorisées par la loi, ainsi que les exigences propres à l’association lorsqu’elle approuve les locataires. Les lois fédérales et de Florida sur le logement équitable interdisent les décisions fondées sur la race, la couleur de peau, l’origine nationale, la religion, le sexe, le handicap ou la situation familiale, et certains comtés de South Florida prévoient des protections supplémentaires ; Miami-Dade County, par exemple, protège la source de revenus. Les demandes concernant les animaux d’assistance et autres aménagements raisonnables sont traitées conformément à la loi plutôt qu’en vertu d’une politique relative aux animaux domestiques. Un propriétaire peut fixer des critères légaux, mais pas exprimer de préférence quant à l’identité du locataire.

Gestion complète, mois par mois

Une fois le locataire installé, la gestion complète couvre les tâches ordinaires d’une location. BreakThru Realty encaisse les loyers et applique les dispositions du bail relatives aux retards, enregistre et traite les demandes d’entretien, inspecte le bien immobilier aux intervalles prévus dans le contrat, remet les avis exigés par le droit de Florida, négocie les renouvellements et les ajustements de loyer avec votre approbation, et gère le départ : inspection, décompte du dépôt de garantie et travaux de remise en état. Les communications de l’association, les avis de violation et les demandes d’estoppel sont reçus par l’agence et traités, toute situation inhabituelle vous étant signalée au préalable. Les propriétaires reçoivent chaque mois un relevé ainsi qu’un récapitulatif de fin d’année que leur comptable peut utiliser.

• Encaissement des loyers, avis de retard et application du bail
• Demandes d’entretien enregistrées, transmises et clôturées avec photographies
• Inspections périodiques et communications avec l’association
• Renouvellements, ajustements de loyer et décompte au départ

Prestataires, devis et votre approbation

Les réparations sont effectuées par des prestataires dont l’agence a vérifié la validité de la licence en Florida lorsque le métier l’exige, ainsi que l’assurance. Au-delà d’une limite de dépenses que vous fixez dans le contrat de gestion, les travaux font l’objet d’un devis avant de commencer, et le devis détaillé vous est transmis, à vous ou à votre gestionnaire d’affaires, pour approbation écrite ; pour les travaux importants, plusieurs devis sont obtenus. Les travaux terminés sont photographiés et la facture est comparée au devis approuvé avant paiement. Si vous préférez vos propres prestataires, l’agence les utilise. Lorsqu’un problème menace le bien immobilier, comme une fuite active, l’agence agit dans les limites d’urgence que vous avez convenues à l’avance et vous informe immédiatement de ce qu’elle a fait.

Rapports transmis à votre gestionnaire d’affaires

De nombreux sportifs souhaitent que les rapports financiers soient envoyés à leur gestionnaire d’affaires ou à leur family office plutôt qu’à eux-mêmes. BreakThru Realty envoie chaque mois les relevés du propriétaire indiquant les loyers reçus, les dépenses payées avec les factures jointes, les réserves détenues et les éléments en suspens, ainsi qu’un relevé de fin d’année destiné à votre comptable, à la personne que vous désignez. Les approbations peuvent être données par cette même personne, dans le cadre de l’autorité que vous définissez par écrit. L’accès aux documents se fait par lien sécurisé, et une question de votre gestionnaire d’affaires reçoit la même réponse et dans le même délai qu’une question de votre part. Si le bien immobilier est détenu par l’intermédiaire d’une société créée par votre avocat, les rapports sont établis au nom de cette société et envoyés à son adresse.

Gérer votre bien immobilier pendant un transfert ou une absence

Un transfert, un long déplacement ou une intersaison internationale ne devrait pas retarder la réparation d’une fuite ou le renouvellement d’un bail. Le contrat de gestion précise qui peut approuver quoi, dans quel ordre et par quel canal, afin que l’agence n’attende jamais un joueur qui est en match ou dort dans un autre fuseau horaire. Les décisions courantes suivent les instructions permanentes ; les décisions qui sortent de ce cadre sont d’abord transmises à votre contact désigné. Si vous êtes transféré et décidez de vendre le bien immobilier, l’agence coordonne la vente dans le respect des droits du locataire prévus par son bail, que le droit de Florida protège, et veille entre-temps au bon déroulement de la location.

Baux meublés et saisonniers

Un logement meublé peut être loué pour une saison plutôt que pour un an, mais la location saisonnière constitue une activité différente. Florida considère tout bail d’une durée de six mois ou moins comme une location temporaire, ce qui ajoute au loyer la taxe sur les ventes de l’État et la taxe du comté sur le développement touristique, et le propriétaire doit être enregistré pour les percevoir. Plusieurs villes, dont Miami Beach et Fort Lauderdale, réglementent ou limitent les locations de courte durée, et de nombreuses associations imposent des durées minimales de location qui excluent totalement la location saisonnière. BreakThru Realty vérifie ces règles avant de recommander un bail meublé, prépare un inventaire du mobilier signé par le locataire et s’assure que l’assurance correspond à une location meublée.

Dépôts de garantie en vertu du droit de Florida

Le droit de Florida applicable aux propriétaires et locataires précise comment les dépôts de garantie doivent être conservés et restitués, et BreakThru Realty le respecte à la lettre. Le locataire reçoit un avis écrit indiquant où et comment le dépôt est conservé dans les trente jours suivant son versement. Après le départ du locataire, le dépôt est restitué dans les quinze jours s’il n’y a aucune réclamation ; dans le cas contraire, un avis écrit de la réclamation est envoyé par courrier recommandé dans les trente jours, et le locataire dispose d’un délai pour s’y opposer. Les réclamations sont étayées par les photographies prises à l’entrée et à la sortie ainsi que par les factures, raison pour laquelle l’inspection d’entrée est effectuée minutieusement. Florida exige également désormais une déclaration écrite concernant les inondations dans de nombreux baux résidentiels, que le dossier de location de l’agence comprend.

Coordination pendant la saison des ouragans

La saison des ouragans s’étend de juin à novembre, et la préparation d’un bien immobilier locatif est coordonnée bien avant qu’une tempête ne soit nommée. Avant la saison, BreakThru Realty vérifie que les volets ou les ouvertures résistantes aux impacts fonctionnent, que le bail précise les mesures que le locataire doit prendre lorsqu’une tempête menace, et que les informations relatives à l’assurance du propriétaire ainsi que les contacts d’urgence sont enregistrés. Lorsqu’une tempête approche, l’agence contacte le locataire, coordonne l’installation des volets par des prestataires lorsque le propriétaire l’a prévue et vous tient informé. Après la tempête, le bien immobilier est contrôlé dès qu’il est possible d’y accéder, avec des photographies pour toute demande d’indemnisation auprès de l’assurance. La disponibilité des prestataires après une tempête majeure est limitée partout, et l’agence vous le dit clairement.

Qui détient les clés et les codes

L’accès à un bien immobilier locatif est géré avec autant de soin que ses finances. BreakThru Realty tient un registre de chaque clé, badge, carte d’accès, code d’alarme et identifiant de serrure connectée, ainsi que de la personne qui détient chacun et de la raison. Les prestataires reçoivent des codes à durée limitée qui expirent à la fin des travaux, plutôt qu’un code permanent ou une clé sous le paillasson. Les serrures sont reprogrammées et les codes réinitialisés entre les locataires. Les comptes administrateur des alarmes et des caméras restent au nom du propriétaire, l’agence ne conservant que l’accès nécessaire à la gestion du bien immobilier. Si une clé ou un code est perdu, il est remplacé et le registre est mis à jour le jour même.

Notre norme de confidentialité

Un accord de confidentialité avant le premier échange

Sur demande, un accord de confidentialité réciproque vous est envoyé, à vous ou à votre représentant, avant que le moindre détail ne soit communiqué, et il couvre toutes les personnes de l’agence qui travaillent sur le dossier.

Votre nom ne figure pas dans notre communication

BreakThru Realty n’utilise pas le nom, l’image, l’équipe ou la transaction d’un client dans sa publicité, ses réseaux sociaux, son site Web ou ses relations presse, avant ou après la clôture, sauf si le client en fait la demande par écrit.

Visites sur rendez-vous, uniquement avec des acheteurs vérifiés

Lorsque vous vendez, votre maison est présentée uniquement à des acheteurs dont l’identité et la preuve de fonds ou la Préapprobation ont été vérifiées, sur rendez-vous, après avoir rangé les effets personnels et les photographies.

Adresse non affichée sur Internet lorsque le MLS le permet

Un vendeur peut demander que l’adresse d’une annonce ne figure pas sur les sites destinés aux consommateurs, dans le respect des règles du service d’annonces multiples, et que les photographies intérieures n’incluent aucun élément personnel.

Un seul interlocuteur

Un interlocuteur unique et nommé au sein de l’agence gère le dossier, afin que vos informations ne circulent pas dans les bureaux.

Nous travaillons avec vos représentants

Si vous préférez que nous traitions avec votre agent, votre manager, votre directeur commercial, votre avocat ou votre family office, c’est par ce canal que nous communiquerons, et rien ne sera envoyé ailleurs.

Documents par lien sécurisé, virements confirmés par téléphone

Les dossiers sont partagés par lien sécurisé plutôt que sous forme de pièces jointes ouvertes, et les instructions de virement sont toujours confirmées par un appel téléphonique à un numéro connu avant tout transfert de fonds.

Discuter de la gestion de votre bien immobilier

Dites-nous ce dont vous avez besoin, le calendrier souhaité et la manière dont vous souhaitez être contacté : directement ou par l’intermédiaire de votre agent, manager, directeur commercial ou avocat. Vous n’avez pas besoin de donner le nom d’un client pour commencer, et un accord de confidentialité peut être conclu avant tout partage de détails.

Direct et confidentiel : (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Questions fréquemment posées

BreakThru Realty gère-t-elle elle-même les biens immobiliers locatifs ou les confie-t-elle à un tiers ?

Elle les gère elle-même. Le propre personnel agréé de BreakThru Realty s’occupe du placement des locataires et de la gestion complète, y compris l’encaissement des loyers, l’entretien par l’intermédiaire de prestataires vérifiés, les renouvellements et les rapports mensuels, avec un interlocuteur désigné pour votre bien immobilier. Le placement des locataires seul est également disponible si vous préférez gérer vous-même la location.

Les relevés mensuels peuvent-ils être envoyés directement à mon gestionnaire d’affaires ?

Oui. Les relevés, factures, récapitulatifs de fin d’année et demandes d’approbation sont envoyés à la personne que vous désignez par écrit, qu’il s’agisse d’un gestionnaire d’affaires, d’un family office ou d’un membre de votre famille. Cette même personne peut approuver les réparations dans les limites que vous fixez, afin que le bien immobilier continue d’être géré lorsque vous n’êtes pas disponible.

Comment les réparations sont-elles approuvées lorsque je suis à l’étranger ?

Le contrat de gestion fixe une limite de dépenses pour les travaux courants et des limites d’urgence pour les problèmes qui menacent le bien immobilier. Tout ce qui dépasse ces limites fait d’abord l’objet d’un devis, puis le devis détaillé vous est transmis, à vous ou à votre contact désigné, pour approbation écrite. Les travaux terminés sont photographiés et les factures sont comparées au devis approuvé.

Mon logement peut-il être loué meublé pendant une partie de l’année ?

C’est possible, si les règles de l’association, la réglementation de la ville sur les locations de courte durée et votre assurance l’autorisent. Les baux de six mois ou moins sont imposés comme des locations temporaires en Florida ; l’enregistrement fiscal et la perception des taxes font donc partie du plan. BreakThru Realty vérifie d’abord les règles et établit l’inventaire du mobilier avec le locataire.

Comment BreakThru Realty sélectionne-t-elle les locataires ?

Selon des critères écrits établis avant la publication de l’annonce et appliqués de manière identique à chaque candidat : revenus vérifiés, historique locatif, vérifications du crédit et des antécédents dans les limites légales, ainsi que toute approbation de l’association. La sélection respecte la législation fédérale, celle de Florida et la législation locale en matière de logement équitable, y compris les protections locales telles que la source de revenus dans le comté de Miami-Dade.

Que se passe-t-il dans une location gérée lorsqu’un ouragan est prévu ?

Le courtier contacte le locataire au sujet des obligations prévues par le bail en cas de tempête, coordonne l’installation des volets lorsque le propriétaire l’a organisée, vous tient informé et inspecte le bien immobilier dès qu’il est possible d’y accéder après la tempête, avec des photographies pour toute déclaration de sinistre. Il ne peut pas garantir la disponibilité des prestataires après une tempête majeure et vous en informe à l’avance.

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