Lo que Tyson E. Sam busca al fijar el precio de una vivienda
La respuesta breve
Fijo el precio de una vivienda a partir de las ventas cerradas que realmente se parecen a ella: el mismo edificio o la misma calle, la misma condición, la misma vista y acceso al agua, y ventas lo suficientemente recientes como para reflejar el mercado actual. Los precios de lista y las estimaciones en línea son el punto de partida de la conversación, no lo que determina el precio. Después ajusto por las diferencias de su vivienda y comparo el resultado con la rapidez con la que se están vendiendo viviendas de ese tipo en este momento.
Ventas cerradas, no precios de lista
Un precio de lista es una esperanza. Una venta cerrada es un hecho: un comprador, un prestamista y, por lo general, un tasador estuvieron de acuerdo con él. Por eso, lo primero que obtengo para cualquier vivienda es la lista de ventas cerradas recientes que realmente son comparables, y dejo de lado los anuncios que llevan tiempo en el mercado, porque principalmente muestran dónde no está el precio.
Qué convierte una venta en un verdadero comparable
La ubicación es lo primero: el mismo edificio para un condominio, la misma urbanización o calle para una casa, porque un canal o una autopista entre dos viviendas puede importar más que una milla. Después, el tamaño dentro de un rango razonable; la antigüedad y la condición; el lote; y las características por las que pagan los compradores de South Florida, como una piscina, un garaje y la vista.
Frente al agua, los detalles determinan el precio: el océano, el Intracoastal, un canal ancho o uno estrecho; la profundidad; cuántos puentes fijos hay entre el muelle y el agua abierta; la longitud del muelle, el elevador para embarcaciones y la condición del muro de contención. Dos viviendas frente al agua separadas por una calle pueden tener valores muy diferentes solo por esas razones.
Para un condominio, el edificio forma parte del comparable: su antigüedad, sus reservas, si ya pasó su inspección de hitos y cualquier evaluación especial asociada con la unidad.
¿Qué tan reciente es suficientemente reciente?
Prefiero ventas de los últimos 90 días, retrocedo seis meses cuando hay muy pocas y ajusto según el movimiento del mercado cuando tengo que buscar más atrás. Una venta de hace un año en un mercado que ha cambiado le informa sobre el año pasado.
Los ajustes que más importan aquí
La antigüedad del techo y las características de mitigación contra el viento, porque determinan lo que pagará el próximo propietario para asegurar la vivienda. La zona de inundación y la elevación. La calidad y el historial de permisos de cualquier renovación. Para un condominio, las cuotas mensuales y cualquier evaluación especial, que el comprador efectivamente resta del precio. Estas son las diferencias que más hacen variar los precios de South Florida y son las que una estimación automatizada no puede detectar.
Por qué fallan las estimaciones en línea en South Florida
Las valoraciones automatizadas se basan en registros públicos y ventas recientes de una zona. No pueden detectar una cocina nueva o un techo al final de su vida útil, si una vivienda junto a un canal se encuentra detrás de un puente fijo bajo, en qué piso está un condominio ni qué vista tiene, o que un edificio acaba de imponer una evaluación especial. Úselas como punto de partida y después revise usted mismo las ventas cerradas.
Analizar el mercado alrededor del precio
Una vez que tengo un valor, lo comparo con el mercado en el que se venderá la vivienda. Los meses de inventario me indican quién tiene la ventaja en ese segmento; los días en el mercado me indican cuánto tardan los compradores en decidir; y la proporción de anuncios que reducen su precio me indica cuántos vendedores comenzaron con un precio demasiado alto. En un mercado de vendedores, una vivienda con un precio acorde a su valor puede atraer interés de varios compradores. En un mercado de compradores, el mismo precio debe ser exactamente el adecuado.
Dónde colocar el número
Los compradores buscan en rangos de precios redondos: hasta $500,000, hasta $750,000, hasta $1 millones. Una vivienda con un precio apenas superior al límite de un rango desaparece de las búsquedas de todos los que buscan por debajo de ese límite. Analizo dónde cae el valor en relación con esos límites y fijo el precio para que la vivienda aparezca frente a los compradores con más probabilidades de pagar por ella.
Las primeras dos semanas
El mercado responde rápidamente. Si las visitas son constantes y no hay ofertas después de las primeras dos semanas, es momento de hablar sobre el precio. Si hay pocas visitas, revise primero las fotos, la descripción y el rango de precios. En cualquier caso, un ajuste significativo temprano generalmente cuesta menos que varios ajustes pequeños más adelante.