Guia de Tyson E. Sam para vender um imóvel em South Florida
A resposta curta
Avalie o imóvel com base nas vendas fechadas que realmente correspondem a ele, não no que os vizinhos estão pedindo, e tenha as respostas sobre seguro, licenças e associação prontas antes da primeira visita. Em South Florida, os negócios que não chegam ao fechamento geralmente fracassam na inspeção de quatro pontos, na zona de inundação ou nas finanças de uma associação de condomínio, e não por causa do preço. Calcule o valor que ficará para você antes de anunciar o imóvel e deixe as visitas das duas primeiras semanas mostrarem se o preço está correto.
Por que escrevi este guia
Passei mais de onze anos trabalhando com imóveis em South Florida e, como corretor responsável pela BreakThru Realty, leio cada contrato de anúncio, proposta, contrato e declaração de fechamento que passa pela empresa. São muitas vendas vistas por dentro: as que foram fechadas tranquilamente e as que quase não chegaram ao fechamento. Este guia apresenta a ordem em que eu trabalharia se estivesse vendendo meu próprio imóvel aqui.
Comece pelo valor que ficará para você
Antes de falarmos sobre um preço de anúncio, quero que você saiba o seu valor líquido: o que chega à sua conta depois do fechamento. Do preço de venda serão descontados o saldo do financiamento, a comissão da imobiliária (negociável e acordada por escrito antes do anúncio), o imposto de selo documental da Florida sobre a escritura, as taxas de título e de liquidação, os impostos sobre a propriedade referentes à parte do ano em que você foi proprietário do imóvel e qualquer taxa de estoppel da associação e cotas em aberto.
O imposto de selo documental é de 70 centavos por $100 do preço em todos os condados da Florida, exceto Miami-Dade, onde é de 60 centavos por $100 em uma casa, com uma sobretaxa de 45 centavos sobre outros tipos de imóveis. Peça uma planilha de valor líquido baseada em números reais antes de assinar qualquer coisa; se o valor não for viável, é melhor saber no primeiro dia do que na mesa de fechamento.
Avalie com base nas vendas fechadas
Os preços pedidos mostram o que outros vendedores esperam obter. As vendas fechadas mostram quanto os compradores realmente pagaram. Eu uso o segundo critério: o mesmo edifício ou a mesma rua, tamanho e condição semelhantes, a mesma água e vista, vendido recentemente o suficiente para refletir o mercado atual. Depois, ajusto o resultado de acordo com o que é realmente diferente no seu imóvel e verifico se ele corresponde à velocidade atual de venda desse tipo de imóvel.
Meses de estoque é a verificação mais rápida. Abaixo de quatro meses, os vendedores têm mais poder de negociação; de quatro a seis meses, o mercado está equilibrado; acima de seis meses, os compradores têm mais poder. Em South Florida, casas e apartamentos no mesmo condado muitas vezes ficam em lados opostos dessa linha, portanto analise o número referente ao seu segmento, não o destaque do condado.
O que os compradores de South Florida verificam primeiro
Seguro. A seguradora do comprador geralmente exige uma inspeção de quatro pontos do telhado, sistema elétrico, encanamento e ar-condicionado em um imóvel mais antigo, e oferece créditos por recursos de mitigação contra ventos, como janelas de impacto, persianas e cintas do telhado. A idade do telhado, por si só, pode decidir se o comprador conseguirá uma cobertura acessível, portanto saiba essa informação antes que ele pergunte.
Inundação. Os compradores pedirão a zona de inundação, um certificado de elevação, se você tiver um, e informações sobre o custo do seguro contra inundações. Em imóveis à beira da água, eles também verificarão o muro de contenção, o píer e as pontes entre o imóvel e as águas abertas.
Licenças. Licenças abertas ou vencidas referentes a obras anteriores aparecem na pesquisa de título e atrasam os fechamentos. Encerre-as antes de anunciar o imóvel.
Em um apartamento, o edifício vem primeiro. Desde que a Florida reforçou suas leis de segurança de condomínios em 2022, edifícios com três ou mais andares precisam realizar inspeções estruturais de marco quando atingem determinada idade e estudos de reserva para integridade estrutural, e as associações não podem mais dispensar reservas para itens estruturais. Os compradores e seus credores analisam os relatórios de inspeção, o estudo de reservas, o orçamento e qualquer avaliação especial, cobrada ou proposta, antes de se comprometerem.
Reúna a documentação antes das fotos
O levantamento topográfico; licenças e garantias de obras importantes; os relatórios de mitigação contra ventos e de inspeção de quatro pontos, se você tiver versões recentes; as declarações do seguro residencial e contra inundações; um ano de contas de serviços públicos; e, para um apartamento ou uma associação comunitária, os documentos reguladores, o orçamento, as informações sobre reservas e quaisquer avisos de avaliação. Ter tudo isso no primeiro dia transforma as perguntas do comprador em respostas, em vez de atrasos.
A lei da Florida também espera que o vendedor divulgue fatos conhecidos que afetem materialmente o valor do imóvel e que o comprador não consiga identificar facilmente. Se você souber de um vazamento anterior, de um reparo no telhado ou de uma rachadura por recalque, anote isso agora. Seu advogado poderá explicar exatamente como a regra se aplica ao seu imóvel.
Momento: a temporada, as tempestades e sua próxima mudança
Moradores sazonais e muitos compradores que estão se mudando chegam aproximadamente de dezembro a abril, e as visitas aumentam com eles. Esse também é o período em que aparecem mais anúncios concorrentes, portanto o mês certo é aquele em que seu imóvel e sua documentação estão prontos, não uma data no calendário.
A temporada de furacões vai de junho a novembro. Quando uma tempestade nomeada ameaça a região, as seguradoras deixam de emitir novas apólices até que ela passe, e o credor do comprador não financiará a compra sem uma apólice. Por isso, o fechamento pode atrasar alguns dias por motivos que ninguém controla. Mantenha sua própria apólice vigente até o dia do fechamento e, se você estiver comprando outro imóvel ao mesmo tempo, deixe alguma margem entre as duas datas.
Anúncio, oferta em dinheiro ou ambos
Anunciar no MLS coloca seu imóvel diante de todos os compradores e corretores da região, que é como você encontra o preço mais alto. Uma oferta em dinheiro troca parte desse preço por rapidez e segurança: sem visitas, sem risco de financiamento e com uma data de fechamento escolhida por você. Nenhuma das opções é adequada para todos. O que quero é que você veja os dois valores lado a lado, líquidos dos custos, antes de decidir.
As duas primeiras semanas mostram a verdade
Um imóvel em South Florida com preço adequado atrai seu maior interesse nas duas primeiras semanas no mercado. Se as visitas forem constantes e ninguém fizer uma oferta, o mercado está dizendo algo sobre o preço; se houver poucas visitas, analise as fotos, a descrição e a faixa de preço em que os compradores pesquisam. Preste atenção desde o início. Um imóvel que permanece no mercado acumula perguntas, e as perguntas custam mais do que um ajuste precoce.
Como a BreakThru administra um anúncio
Cada anúncio da BreakThru Realty é avaliado com base nas vendas fechadas recentes que realmente correspondem a ele. O anúncio é incluído no BeachesMLS, que o compartilha com os principais sites imobiliários. E, antes que uma oferta seja respondida, um contrato seja assinado ou uma declaração de fechamento seja aprovada, eu a leio, para que você tenha um segundo olhar profissional licenciado sobre cada documento e cada dólar.