Le guide de Tyson E. Sam pour vendre une maison dans South Florida
La réponse courte
Évaluez le bien immobilier à partir des ventes conclues qui lui correspondent réellement, et non selon les prix demandés par les voisins, et préparez les réponses concernant l’assurance, les permis et l’association avant la première visite. Dans South Florida, les transactions qui échouent sont généralement compromises par l’inspection en quatre points, la zone inondable ou les finances d’une association de copropriété, plutôt que par le prix. Déterminez le montant qu’il vous restera avant de publier l’annonce, puis laissez les visites des deux premières semaines vous indiquer si le prix est juste.
Pourquoi j’ai écrit ce guide
Je travaille dans l’immobilier à South Florida depuis plus de onze ans et, en tant que courtier responsable chez BreakThru Realty, je lis chaque contrat d’inscription, offre, contrat et relevé de clôture qui passe par l’entreprise. Cela représente beaucoup de ventes vues de l’intérieur, celles qui se sont conclues sans difficulté et celles qui ont failli échouer. Ce guide présente l’ordre dans lequel je procéderais si je vendais mon propre bien immobilier ici.
Commencez par le montant qu’il vous restera
Avant de parler du prix d’annonce, je veux que vous connaissiez votre montant net : ce qui sera versé sur votre compte après la clôture. Du prix de vente seront déduits le remboursement du prêt hypothécaire, la commission de courtage (négociable et convenue par écrit avant la publication de l’annonce), la taxe de transfert documentaire de Florida sur l’acte, les frais de titre et de règlement, les taxes foncières correspondant à la partie de l’année pendant laquelle vous avez détenu le bien immobilier, ainsi que les frais d’attestation de situation de l’association et les cotisations impayées.
La taxe de transfert documentaire s’élève à 70 cents par tranche de $100 du prix dans tous les comtés de Florida, à l’exception de Miami-Dade, où elle s’élève à 60 cents par tranche de $100 pour une maison individuelle, avec une surtaxe de 45 cent sur les autres types de biens immobiliers. Demandez un relevé net établi à partir de chiffres réels avant de signer quoi que ce soit ; si le montant ne convient pas, mieux vaut le savoir dès le premier jour qu’au moment de la clôture.
Évaluer le prix à partir des ventes conclues
Les prix demandés indiquent ce qu’espèrent obtenir les autres vendeurs. Les ventes conclues indiquent ce que les acheteurs ont réellement payé. Je me base sur le deuxième élément : le même immeuble ou la même rue, une superficie et un état similaires, la même vue et le même accès à l’eau, et une vente suffisamment récente pour refléter le marché actuel. J’ajuste ensuite le résultat en fonction des différences réelles de votre bien immobilier et je le compare à la vitesse à laquelle ce type de bien se vend actuellement.
Le nombre de mois de stock est le contrôle le plus rapide. En dessous de quatre mois, les vendeurs ont le rapport de force ; de quatre à six mois, le marché est équilibré ; au-delà de six mois, les acheteurs ont l’avantage. Dans South Florida, les maisons individuelles et les copropriétés d’un même comté se trouvent souvent de part et d’autre de cette limite : consultez donc le chiffre correspondant à votre segment, et non le titre général du comté.
Ce que les acheteurs de South Florida vérifient en premier
Assurance. L’assureur d’un acheteur demande généralement une inspection en quatre points portant sur le toit, l’installation électrique, la plomberie et la climatisation pour un bien immobilier ancien, et accorde des crédits pour les dispositifs d’atténuation des risques liés au vent, comme les fenêtres résistantes aux impacts, les volets et les attaches de toit. L’âge du toit, à lui seul, peut déterminer si un acheteur peut obtenir une couverture abordable : renseignez-vous avant qu’il ne pose la question.
Inondations. Les acheteurs demanderont la zone inondable, un certificat d’élévation si vous en avez un, ainsi que le coût de l’assurance contre les inondations. Au bord de l’eau, ils vérifieront également la digue, le quai et les ponts entre votre bien immobilier et les eaux libres.
Permis. Les permis ouverts ou expirés concernant des travaux antérieurs apparaissent lors de la recherche de titre et ralentissent les clôtures. Régularisez-les avant de publier l’annonce.
Pour une copropriété, l’immeuble passe en premier. Depuis le renforcement de la législation de Florida sur la sécurité des copropriétés en 2022, les immeubles de trois étages ou plus doivent faire l’objet d’inspections structurelles importantes lorsqu’ils atteignent un certain âge, ainsi que d’études des réserves nécessaires à l’intégrité structurelle, et les associations ne peuvent plus renoncer aux réserves destinées aux éléments structurels. Les acheteurs et leurs prêteurs examinent les rapports d’inspection, l’étude des réserves, le budget ainsi que toute cotisation spéciale, déjà imposée ou proposée, avant de s’engager.
Rassemblez les documents avant les photos
Le relevé cadastral ; les permis et garanties concernant les travaux importants ; les rapports d’atténuation des risques liés au vent et d’inspection en quatre points si vous en avez de récents ; vos attestations d’assurance habitation et contre les inondations ; une année de factures de services publics ; et, pour une copropriété ou une association communautaire, les documents constitutifs, le budget, les informations sur les réserves et tout avis de cotisation. Les avoir dès le premier jour permet de transformer les questions des acheteurs en réponses plutôt qu’en retards.
La législation de Florida prévoit également qu’un vendeur divulgue les faits connus qui ont une incidence importante sur la valeur du bien immobilier et qu’un acheteur ne pourrait pas facilement constater. Si vous êtes au courant d’une ancienne fuite, d’une réparation du toit ou d’une fissure due à un tassement, notez-le dès maintenant. Votre avocat pourra vous expliquer exactement comment la règle s’applique à votre bien immobilier.
Calendrier : la saison, les tempêtes et votre prochaine étape
Les résidents saisonniers et de nombreux acheteurs qui déménagent sont présents de décembre à avril environ, et les visites augmentent avec leur arrivée. C’est également à cette période que le plus grand nombre d’annonces concurrentes sont publiées : le bon mois est donc celui où votre bien immobilier et vos documents sont prêts, et non une date du calendrier.
La saison des ouragans s’étend de juin à novembre. Lorsqu’une tempête nommée menace la région, les assureurs cessent de souscrire de nouvelles polices jusqu’à son passage, et le prêteur d’un acheteur ne financera pas l’achat sans assurance ; une clôture peut donc être retardée de quelques jours pour des raisons indépendantes de la volonté de chacun. Maintenez votre propre police en vigueur jusqu’au jour de la clôture et, si vous achetez un autre bien immobilier en même temps, prévoyez une marge entre les deux dates.
Annonce, offre comptant ou les deux
Publier votre bien immobilier dans le MLS le présente à chaque acheteur et à chaque agent de la région, ce qui permet de trouver le prix le plus élevé. Une offre comptant échange une partie de ce prix contre de la rapidité et de la certitude : pas de visites, aucun risque lié au financement et une date de clôture que vous choisissez. Aucune option ne convient à tout le monde. Je veux que vous voyiez les deux montants côte à côte, après déduction des frais, avant de décider.
Les deux premières semaines disent la vérité
Un bien immobilier de South Florida correctement évalué suscite le plus grand intérêt au cours des deux premières semaines sur le marché. Si les visites sont régulières mais que personne ne fait d’offre, le marché vous indique quelque chose sur le prix ; s’il y a peu de visites, examinez les photos, la description et la tranche de prix dans laquelle les acheteurs effectuent leurs recherches. Écoutez rapidement. Un bien immobilier qui reste longtemps sur le marché suscite des questions, et les questions coûtent plus cher qu’un ajustement précoce.
Comment BreakThru gère une annonce
Chaque annonce de BreakThru Realty est évaluée à partir des ventes conclues récentes qui lui correspondent réellement. L’annonce est publiée dans BeachesMLS, qui la partage avec les principaux sites immobiliers. Et avant qu’une offre ne reçoive une réponse, qu’un contrat ne soit signé ou qu’un relevé de clôture ne soit approuvé, je le lis afin que vous disposiez d’un deuxième regard professionnel agréé sur chaque document et chaque dollar.