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Devrais-je louer ou vendre mon bien immobilier de South Florida ?

Révisé par Tyson E. Sam, fondateur et courtier attitré de BreakThru Realty, Florida License 3565210

La réponse courte

Comparez deux chiffres réels, et non une impression : ce que vous rapporterait la vente de la maison aujourd’hui, et ce qu’elle vous rapporterait chaque année en location après les taxes, l’assurance, les charges de copropriété, les réparations, les périodes de vacance et la gestion. Vendre est généralement préférable lorsque vous avez besoin de la valeur nette, que la maison nécessite des travaux ou que le loyer couvre à peine les coûts ; louer est préférable lorsque le loyer couvre largement les coûts et que vous pouvez conserver le bien immobilier pendant une période de vacance. À South Florida, le montant de l’assurance et la perte du plafond de l’exonération homestead sont souvent déterminants.

Commencez par les deux chiffres

Le chiffre de vente correspond au prix auquel des biens immobiliers comparables à proximité ont été vendus au cours des derniers mois, moins le solde de votre prêt hypothécaire et les frais de vente. Le chiffre de location correspond au prix auquel des biens immobiliers comparables ont effectivement été loués, et non au prix demandé par les propriétaires, moins l’ensemble des coûts annuels du bien. Un agent BreakThru obtient ces deux chiffres à partir des mêmes ventes conclues dans le MLS, afin que vous compariez des éléments comparables. Les rapports du marché du comté et l’indice des loyers de South Florida présentés sur ce site montrent l’évolution de chaque segment du marché.

Le véritable coût de détention d’un bien loué

Les propriétaires qui vivent dans un bien immobilier depuis des années sous-estiment ses coûts parce qu’ils ont cessé de les remarquer. Pour une location, dressez-en la liste : le prêt hypothécaire, les taxes foncières au taux plus élevé applicable aux biens sans exonération homestead, l’assurance habitation et l’assurance contre les inondations aux tarifs applicables aux propriétaires bailleurs, les charges de copropriété et toute cotisation spéciale, les réparations et les remplacements (une toiture, un climatiseur et un chauffe-eau devront tous être remplacés un jour), une provision pour vacance d’au moins un mois par an, ainsi que la gestion si vous ne vous en occupez pas vous-même. Le loyer moins cette liste de coûts correspond au revenu réel.

Taxes et plafond homestead

Un bien immobilier de Florida dans lequel vous vivez bénéficie d’une Exonération homestead et du plafond Save Our Homes qui limite la hausse de sa valeur imposable. Lorsqu’il devient une location, il perd généralement les deux, de sorte que les taxes foncières peuvent augmenter fortement au cours de la première ou des deux premières années, et vous perdez la possibilité de transférer ce plafond à votre prochain logement si vous attendez trop longtemps. L’exclusion fédérale sur la plus-value lors de la vente d’un logement principal dépend du fait d’y avoir vécu pendant deux des cinq années précédant la vente. Un bien immobilier loué pendant plusieurs années peut donc perdre ce bénéfice. Vérifiez ces deux points avec un conseiller fiscal avant de prendre votre décision.

Les responsabilités d’un propriétaire bailleur

Sélectionner les locataires, rédiger un bail conforme aux règles de Florida, obtenir l’autorisation de la copropriété lorsque l’immeuble l’exige, répondre à l’appel de 2 h, et respecter les règles de Florida relatives aux dépôts de garantie et aux préavis dans le cadre de la législation entre propriétaires bailleurs et locataires. Certains propriétaires apprécient ces tâches ; beaucoup les sous-estiment. La gestion immobilière s’en charge moyennant des frais, qui doivent être inclus dans la liste des coûts ci-dessus.

Quand vendre est la meilleure solution

Vous avez besoin de vos capitaux propres pour votre prochain logement. Le bien immobilier a besoin d’une nouvelle toiture, d’une cuisine ou de fenêtres anti-ouragan que le locataire ne paiera pas. Le loyer couvre à peine les coûts, de sorte qu’une période de vacance ou une réparation suffit à annuler une année de revenus. Ou vous préférez ne pas posséder un bien immobilier situé à trois États de distance. Dans ces cas, vous pouvez récupérer dès maintenant la valeur marchande du bien, et les pages de vente du comté montrent à quelle vitesse des biens immobiliers comparables au vôtre sont sous contrat.

Quand louer est la meilleure solution

Le loyer couvre tous les coûts de la liste, avec une marge confortable. Le bien immobilier correspond à ce que les locataires recherchent et souhaitent conserver (une maison de trois chambres avec jardin, dans un immeuble bien géré près de l’eau). Vous prévoyez d’y revenir, ou vous souhaitez conserver vos capitaux propres et laisser un locataire rembourser progressivement le prêt hypothécaire. Et vous pouvez conserver le bien pendant une période creuse sans difficulté financière.

Un cadre de décision simple

Choisissez de vendre lorsque le bien immobilier nécessite des dépenses que vous préférez éviter, lorsque le revenu annuel de location après coûts est faible, ou lorsque vous avez besoin de vos capitaux propres maintenant. Choisissez de louer lorsque le revenu net du bien immobilier reste confortable après tous les coûts, lorsque vous pouvez financer une période de vacance et une réparation importante grâce à votre épargne, et lorsque vous avez discuté des changements fiscaux avec un conseiller. Si les deux options sont proches, la question déterminante est de savoir si vous souhaitez devenir propriétaire bailleur.

Parlez-en avec un courtier

Chaque vente repose sur ses propres chiffres. Demander une évaluation gratuite fondée sur les ventes clôturées qui correspondent à votre maison, ou consultez les chiffres du marché pour votre comté sur Études BreakThru Realty.

Dois-je louer ou vendre mon bien immobilier : questions

Dois-je louer ou vendre ma maison à South Florida ?
Comparez deux chiffres réels, et non une impression : ce que vous rapporterait la vente de la maison aujourd’hui, et ce qu’elle vous rapporterait chaque année en location après les taxes, l’assurance, les charges de copropriété, les réparations, les périodes de vacance et la gestion. Vendre est généralement préférable lorsque vous avez besoin de la valeur nette, que la maison nécessite des travaux ou que le loyer couvre à peine les coûts ; louer est préférable lorsque le loyer couvre largement les coûts et que vous pouvez conserver le bien immobilier pendant une période de vacance. À South Florida, le montant de l’assurance et la perte du plafond de l’exonération homestead sont souvent déterminants.
Comment savoir combien je pourrais demander pour la location de mon bien immobilier ?
Demandez une analyse du prix de location. Un agent BreakThru spécialisé dans la location examine les baux conclus près de votre bien immobilier au cours des six derniers mois, en les comparant selon la superficie et le type, puis vous indique la fourchette de prix et les facteurs qui la font varier. Les loyers demandés sur les sites d’annonces surestiment le marché.
Puis-je louer mon bien immobilier pendant un an, puis le vendre ?
Oui, et de nombreux propriétaires le font. Planifiez le calendrier avec un conseiller fiscal : l’Exonération homestead et l’exclusion sur les plus-values dépendent toutes deux de la durée pendant laquelle le bien immobilier a été votre résidence et de la durée pendant laquelle il a été loué.
BreakThru s’occupe-t-il des deux options ?
Oui. Une même discussion couvre le prix auquel le bien immobilier pourrait être vendu et celui auquel il pourrait être loué, et si vous le louez, nous trouvons et sélectionnons le locataire, rédigeons le bail et pouvons gérer le bien immobilier.

Autres ressources pour les vendeurs de South Florida