Guía de Tyson E. Sam para vender una vivienda en South Florida
La respuesta breve
Fije el precio de la casa basándose en las ventas cerradas que realmente coinciden con ella, no en lo que piden los vecinos, y tenga listas las respuestas sobre seguros, permisos y asociaciones antes de la primera visita. En South Florida, las transacciones que se caen suelen fracasar por la inspección de cuatro puntos, la zona de inundación o las finanzas de una asociación de condominios, más que por el precio. Calcule la cantidad que conservará antes de publicar el anuncio y luego deje que las visitas de las primeras dos semanas le indiquen si el precio es correcto.
Por qué escribí esto
He trabajado en bienes raíces en South Florida durante más de once años y, como corredor registrado de BreakThru Realty, leo cada contrato de anuncio, oferta, contrato y declaración de cierre que pasa por la compañía. Son muchas ventas vistas desde adentro: las que cerraron sin problemas y las que casi no lo lograron. Esta guía muestra el orden en que trabajaría si estuviera vendiendo mi propia casa aquí.
Comience con la cantidad que conservará
Antes de hablar sobre un precio de venta, quiero que conozca su cifra neta: lo que llega a su cuenta después del cierre. Del precio de venta se restan el saldo de la hipoteca, la comisión del corredor (negociable y acordada por escrito antes de publicar el anuncio), el impuesto de sellos documentales de Florida sobre la escritura, los cargos de título y liquidación, los impuestos a la propiedad correspondientes a la parte del año en que fue propietario de la casa y cualquier cargo de certificación de la asociación, así como las cuotas pendientes.
El impuesto de sellos documentales es de 70 centavos por cada $100 del precio en todos los condados de Florida excepto Miami-Dade, donde es de 60 centavos por cada $100 en una casa unifamiliar, con un recargo de 45 centavos para otros tipos de propiedad. Solicite una hoja de cálculo neta basada en cifras reales antes de firmar cualquier documento; si la cantidad no funciona, es mejor saberlo el primer día que en la mesa de cierre.
Fije el precio basándose en ventas cerradas
Los precios solicitados le indican lo que esperan obtener otros vendedores. Las ventas cerradas le indican lo que realmente pagaron los compradores. Yo fijo el precio basándome en lo segundo: el mismo edificio o la misma calle, tamaño y condición similares, la misma vista y acceso al agua, y una venta lo suficientemente reciente como para reflejar el mercado actual. Luego ajusto el resultado según las diferencias reales de su casa y lo comparo con la rapidez con que se están vendiendo actualmente ese tipo de casas.
Los meses de inventario son la comprobación más rápida. Con menos de cuatro meses, los vendedores tienen mayor poder de negociación; de cuatro a seis meses, el mercado está equilibrado; con más de seis, el poder lo tienen los compradores. En South Florida, las casas unifamiliares y los condominios del mismo condado a menudo se encuentran en lados opuestos de esa línea, así que consulte la cifra de su segmento, no el dato general del condado.
Lo primero que revisan los compradores en South Florida
Seguros. La aseguradora de un comprador normalmente solicita una inspección de cuatro puntos del techo, el sistema eléctrico, la plomería y el aire acondicionado en una casa antigua, y ofrece créditos por características de mitigación de vientos, como ventanas resistentes a impactos, contraventanas y correas para el techo. La antigüedad del techo por sí sola puede determinar si un comprador consigue una cobertura accesible, así que infórmese antes de que se lo pregunten.
Inundaciones. Los compradores preguntarán por la zona de inundación, un certificado de elevación si tiene uno y el costo del seguro contra inundaciones. Si la propiedad está frente al agua, también revisarán el malecón, el muelle y los puentes entre la propiedad y el agua abierta.
Permisos. Los permisos abiertos o vencidos de trabajos anteriores aparecen en la búsqueda de títulos y retrasan los cierres. Ciérrelos antes de publicar el anuncio.
En un condominio, el edificio es lo primero. Desde que Florida reforzó sus leyes de seguridad de condominios en 2022, los edificios de tres pisos o más necesitan inspecciones estructurales de hitos cuando alcanzan cierta antigüedad y estudios de reservas para la integridad estructural; además, las asociaciones ya no pueden eximir las reservas para elementos estructurales. Los compradores y sus prestamistas revisan los informes de inspección, el estudio de reservas, el presupuesto y cualquier cuota extraordinaria, impuesta o propuesta, antes de comprometerse.
Reúna los documentos antes de tomar las fotos
El levantamiento topográfico; los permisos y las garantías de los trabajos importantes; los informes de mitigación de vientos y de cuatro puntos si tiene informes recientes; las declaraciones de sus seguros de vivienda y contra inundaciones; un año de facturas de servicios públicos; y, para un condominio o una asociación comunitaria, los documentos rectores, el presupuesto, la información sobre reservas y cualquier aviso de cuotas extraordinarias. Tener estos documentos desde el primer día convierte las preguntas de un comprador en respuestas, en lugar de retrasos.
La ley de Florida también espera que el vendedor revele los hechos conocidos que afecten materialmente el valor de la casa y que un comprador no pueda ver fácilmente. Si sabe de una filtración anterior, una reparación del techo o una grieta por asentamiento, anótelo ahora. Su abogado puede decirle exactamente cómo se aplica la norma a su casa.
Momento adecuado: la temporada, las tormentas y su próxima mudanza
Los residentes temporales y muchos compradores que se están mudando llegan aproximadamente de diciembre a abril, y las visitas aumentan con ellos. Ese también es el periodo en que aparecen más anuncios competidores, así que el mes adecuado es aquel en que su casa y sus documentos estén listos, no una fecha del calendario.
La temporada de huracanes va de junio a noviembre. Cuando una tormenta con nombre representa una amenaza, las aseguradoras dejan de emitir pólizas nuevas hasta que pasa y el prestamista del comprador no financiará la compra sin una, por lo que el cierre puede retrasarse unos días por razones que nadie controla. Mantenga vigente su propia póliza hasta el día del cierre y, si va a comprar otra casa al mismo tiempo, deje cierto margen entre ambas fechas.
Publicar un anuncio, una oferta en efectivo o ambas opciones
Publicar en MLS pone su casa frente a todos los compradores y agentes de la región, que es la forma de encontrar el precio más alto. Una oferta en efectivo intercambia parte de ese precio por rapidez y certeza: no hay visitas, no existe riesgo de financiamiento y usted elige la fecha de cierre. Ninguna opción es adecuada para todos. Lo que quiero es que vea ambas cantidades lado a lado, después de costos, antes de decidir.
Las primeras dos semanas dicen la verdad
Una casa de South Florida con el precio adecuado recibe su mayor interés durante las primeras dos semanas en el mercado. Si las visitas son constantes y nadie presenta una oferta, el mercado le está diciendo algo sobre el precio; si hay pocas visitas, revise las fotos, la descripción y el rango de precios en el que buscan los compradores. Preste atención desde el principio. Una casa que permanece mucho tiempo en el mercado acumula preguntas, y las preguntas cuestan más que un ajuste temprano.
Cómo gestiona BreakThru un anuncio
Cada anuncio de BreakThru Realty recibe su precio basándose en las ventas cerradas recientes que realmente coinciden con la propiedad. El anuncio se publica en BeachesMLS, que lo comparte con los principales sitios web de bienes raíces. Y antes de responder a una oferta, firmar un contrato o aprobar una declaración de cierre, lo leo, para que usted tenga un segundo par de ojos con licencia sobre cada documento y cada dólar.