Is a house or a condominium easier to own as a part-year residence?

A condominium with a staffed building asks less of an absent owner because the structure, the roof and the common systems are someone else’s to maintain, while a house with a pool, a seawall and a generator needs its own staff and plan. The right answer depends on how many weeks a year the home is used and how much attention the owner wants to give it from elsewhere.

What should be in a hurricane plan for an empty South Florida home?

Who closes shutters or checks the impact glass, who moves the outdoor furniture and the boat, who checks the generator and fuel, who photographs the property before and after, who may enter during an evacuation order, and who is called first for a claim. It is written before the season, with names and phone numbers, and reviewed each year.

Can an association fine an owner for leaving a unit unoccupied?

Not for the absence itself, but for breaking the rules written around it: failing to supply an emergency key, leaving the water on when the documents require it to be shut off, not registering a representative, or skipping required inspections. Reading the association documents before the purchase shows which of those rules apply.

Who approves repairs at a second home while the owner is abroad?

The owner or a named representative, above a spending limit the owner sets in writing when the management agreement is signed. Below that limit the manager handles routine maintenance and reports it; above it, the manager sends the problem, the photographs and the estimate, and waits for approval before any work starts.

Does a second home in Florida pay property tax at a different rate than a primary home?

The rate is the same, but a second home does not receive the homestead exemption or the cap on annual assessment increases that a Florida permanent residence can, so the taxable value can move differently from year to year. The owner’s CPA or tax advisor should explain the consequences for their situation before the purchase.

Private Client · Segundas e terceiras residências

Segundas e terceiras residências em South Florida

Uma residência usada durante parte do ano, pronta na noite da sua chegada e cuidada quando você não está presente

Uma segunda residência em South Florida é usada durante uma temporada e pertence ao proprietário o ano inteiro; é nos meses em que fica vazia que surgem os problemas. Um cano rompe em julho sem que ninguém perceba, uma associação multa o proprietário por uma regra que ele nunca leu, uma tempestade chega com as persianas na garagem e os pacotes se acumulam em um portão. A BreakThru Realty ajuda os clientes a escolher uma residência que possa ficar vazia, estrutura a equipe e o plano que permitem deixá-la assim e faz a gestão internamente para proprietários que querem um único responsável e um relatório que possam ler em dois minutos.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Florida License 3565210

Encontrar uma residência para manter · Nosso padrão de privacidade

Escolher uma casa que possa ficar vazia

Nem todo imóvel bonito é adequado para uso durante parte do ano. Um apartamento com saguão com equipe, um gerente no local e a estrutura externa do edifício mantida por terceiros exige menos de um proprietário ausente do que uma casa à beira da água com muro de contenção, piscina, gerador e uma paisagem que cresce quase 30 centímetros por mês no verão. Uma casa em uma comunidade com guarita fica entre os dois. O planejamento de uma segunda residência começa, portanto, com quantas semanas por ano ela será usada, quem estará lá quando o proprietário não estiver e quanto ele deseja pensar nela enquanto estiver longe — e só depois considera a vista. Hobe Sound, Vero Beach, Jupiter Island, the Town of Palm Beach e Key Biscayne respondem a essas perguntas de maneiras diferentes.

Equipe e quem fica com as chaves

Uma residência usada por alguns meses do ano ainda precisa de pessoas por perto durante o ano inteiro: um gerente ou cuidador da casa, uma pessoa para a limpeza em uma programação definida, serviço de piscina e paisagismo, um prestador de manutenção do ar-condicionado contratado e alguém que possa chegar à casa em até uma hora quando um alarme disparar. Quem os contrata, quanto recebem e como são segurados são decisões do proprietário, geralmente tomadas com o family office, e a corretora não recebe nada deles. O que a BreakThru Realty faz é manter a lista de prestadores, verificar se cada um é licenciado e segurado quando a lei exigir e registrar quem tem uma chave, um código ou um passe do portão e quando isso foi alterado pela última vez.

Preparação para tempestades quando ninguém está em casa

O plano para tempestades é elaborado antes de junho e ensaiado uma vez. Ele indica quem fecha as persianas ou confirma os vidros resistentes a impactos, quem recolhe os móveis externos e içará ou moverá o barco, quem verifica o gerador e seu combustível, quem fotografa o imóvel antes e depois e quem está autorizado a entrar na casa durante uma evacuação obrigatória quando o proprietário está em outro país. As apólices de seguro são revisadas quanto à franquia para furacões e às condições de desocupação, e os contatos para sinistros ficam na mesma página do plano. Depois da tempestade, a primeira visita é documentada com fotografias enviadas ao proprietário antes que qualquer reparo seja autorizado.

Regras da associação sobre ausência e locação

As associações em Florida estabelecem regras para proprietários que não estão presentes e as aplicam. Algumas exigem que o escritório da associação mantenha uma chave ou um código para entrada de emergência e multam os proprietários que não fornecem um. Algumas exigem que a água seja fechada no registro principal quando uma unidade fica desocupada por mais de um período determinado ou que uma empresa licenciada inspecione a unidade em intervalos regulares. A maioria limita a locação, o que importa se o proprietário planeja alugar o imóvel nos meses em que ele ficaria vazio, e muitas exigem que o representante do proprietário seja registrado na guarita. A BreakThru Realty lê os documentos para identificar essas regras antes da compra e apresenta o que a associação exigir depois dela.

Correspondências, entregas e as coisas que se acumulam

Um endereço desocupado acumula correspondências, encomendas, avisos de serviços públicos, cartas da associação, contas de impostos sobre a propriedade e notificações relacionadas ao código, e deixar passar uma delas pode custar mais do que um ano de gestão. A solução simples é uma ordem de encaminhamento com o correio e uma regra de que nada seja entregue na casa a menos que alguém esteja lá para receber, usando-se, em vez disso, a sala de encomendas do edifício ou um serviço de caixa postal. As contas de impostos sobre a propriedade e a questão da isenção homestead devem ser tratadas com o contador do proprietário, pois uma segunda residência não é uma homestead e é avaliada em termos diferentes. As contas de serviços públicos e internet permanecem ativas em um nível básico para que alarmes, câmeras e o termostato continuem enviando informações.

Seguro para uma casa que fica vazia

Muitas apólices residenciais contêm condições que alteram a cobertura quando uma casa fica desocupada por mais do que o período indicado, e algumas excluem totalmente danos causados por água ou vandalismo depois que esse período passa. O corretor de seguros do proprietário deve saber como a casa será usada antes de a apólice ser emitida, para que possa ser incluída uma cláusula de desocupação ou elaborada uma modalidade diferente de apólice, e o acordo de gestão possa ser documentado para mostrar à seguradora que a casa é inspecionada regularmente. As coberturas contra enchentes e ventos, juntamente com a apólice guarda-chuva, são revisadas em conjunto, e os certificados da equipe e dos prestadores são mantidos arquivados para quando forem necessários em um sinistro.

Relatórios de gestão para um proprietário ausente

A BreakThru Realty faz a gestão das residências internamente, em vez de encaminhá-las a terceiros, e, no caso de uma segunda residência, o serviço é organizado em torno de um relatório que o proprietário ou seu escritório possa ler rapidamente: o que foi inspecionado e quando, com fotografias; quanto foi gasto e com autorização de quem; o que está programado; e o que precisa de uma decisão. Reparos acima de um limite definido pelo proprietário são aprovados por ele ou pelo representante indicado antes do início do trabalho, e as faturas dos prestadores são pagas pela conta do proprietário, não pela da corretora. A mesma equipe pode preparar a casa para a chegada, abrindo o imóvel, ligando os carros, abastecendo a despensa com o supermercado preferido do proprietário e orientando a equipe.

Nosso padrão de privacidade

Um acordo de confidencialidade antes da primeira conversa: Basta solicitar, e um acordo mútuo de confidencialidade será enviado a você ou ao seu representante antes que qualquer detalhe seja compartilhado; ele abrange todos na imobiliária que trabalham no arquivo.
Seu nome fica fora do nosso marketing: A BreakThru Realty não usa o nome, a imagem, a equipe ou a transação de um cliente em sua publicidade, redes sociais, site ou imprensa, antes ou depois do fechamento, a menos que o cliente solicite isso por escrito.
Visitas com hora marcada somente para compradores verificados: Quando você vende, seu imóvel é mostrado somente a compradores cuja identidade e comprovante de fundos ou pré-aprovação tenham sido verificados, com hora marcada e com os itens pessoais e as fotografias guardados previamente.
Endereço ocultado da exibição na internet quando permitido pela MLS: O vendedor pode solicitar que o endereço de um anúncio seja mantido fora dos sites voltados aos consumidores, dentro das regras do serviço de listagem múltipla, e que as fotografias internas não mostrem nada pessoal.
Um único ponto de contato: Um único contato nomeado na imobiliária administra o arquivo, para que seus dados não sejam repassados pelo escritório.
Trabalhamos por meio das pessoas que você indicar: Se você preferir que trabalhemos com seu corretor, gerente, gerente de negócios, advogado ou family office, esse será o canal que usaremos, e nada será enviado a outro lugar.
Documentos por link seguro, transferências confirmadas por telefone: Os arquivos são compartilhados por link seguro, e não como anexos abertos de e-mail, e as instruções para transferências bancárias são sempre confirmadas por uma ligação para um número conhecido antes que qualquer dinheiro seja movimentado.

Encontrar uma residência para manter

Conte-nos o que você precisa, o prazo e como gostaria de ser contatado: diretamente ou por meio do seu corretor, gerente, gerente de negócios ou advogado. Você não precisa informar o nome de um cliente para começar, e um acordo de confidencialidade pode ser firmado antes que qualquer detalhe seja compartilhado.

Direto e confidencial: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Perguntas que recebemos

É mais fácil ter uma casa ou um apartamento como residência durante parte do ano?: Um apartamento com equipe no edifício exige menos de um proprietário ausente porque a estrutura, o telhado e os sistemas comuns são mantidos por terceiros, enquanto uma casa com piscina, muro de contenção e gerador precisa de sua própria equipe e de um plano. A resposta certa depende de quantas semanas por ano o imóvel é usado e de quanta atenção o proprietário deseja dedicar a ele enquanto está longe.
O que deve constar em um plano para furacões de uma casa vazia em South Florida?: Quem fecha as persianas ou verifica os vidros resistentes a impactos, quem move os móveis externos e o barco, quem verifica o gerador e o combustível, quem fotografa o imóvel antes e depois, quem pode entrar durante uma ordem de evacuação e quem deve ser contatado primeiro para um sinistro. O plano é elaborado antes da temporada, com nomes e números de telefone, e revisado todos os anos.
Uma associação pode multar um proprietário por deixar uma unidade desocupada?: Não pela ausência em si, mas pelo descumprimento das regras estabelecidas para essa situação: não fornecer uma chave de emergência, deixar a água ligada quando os documentos exigem que ela seja fechada, não registrar um representante ou deixar de realizar inspeções obrigatórias. Ler os documentos da associação antes da compra mostra quais dessas regras se aplicam.
Quem aprova reparos em uma segunda residência enquanto o proprietário está no exterior?: O proprietário ou um representante indicado, acima de um limite de gastos que o proprietário estabelece por escrito quando o contrato de gestão é assinado. Abaixo desse limite, o gerente cuida da manutenção de rotina e a reporta; acima dele, o gerente envia o problema, as fotografias e o orçamento e aguarda a aprovação antes do início de qualquer trabalho.
Uma segunda residência em Florida paga impostos sobre a propriedade a uma alíquota diferente da de uma residência principal?: A alíquota é a mesma, mas uma segunda residência não recebe a isenção homestead nem o limite para aumentos anuais da avaliação que uma residência permanente em Florida pode receber; por isso, o valor tributável pode variar de forma diferente de um ano para o outro. O contador ou consultor tributário do proprietário deve explicar as consequências para a situação dele antes da compra.

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