Representação de Inquilinos de Franquias na Florida
O lado do franqueado no contrato de locação, negociado por um corretor que sabe o que o contrato de franquia exige
A BreakThru Realty é uma imobiliária licenciada na Florida que recruta franqueados para marcas de franquia participantes e representa franqueadores e franqueados nos imóveis da Florida relacionados a cada nova unidade. Esta página trata do contrato de locação: o que o corretor do franqueado negocia, as cláusulas que um contrato de locação de franquia tem e um contrato de locação de varejo comum não tem, e como os próprios requisitos do franqueador são incorporados a ele.
Obter representação para locação · Termos de locação importantes
Representando o inquilino
O corretor de locação do proprietário trabalha para o proprietário. Um franqueado que assina um contrato de locação de dez anos com uma garantia pessoal, muitas vezes pela primeira vez, precisa de alguém do seu lado da mesa que saiba o que o mercado pode oferecer. A BreakThru Realty representa franqueados como inquilinos mediante um contrato por escrito, desde a primeira visita ao imóvel até a assinatura do contrato de locação e a entrega do espaço. Quando a BreakThru também recebe uma remuneração de franquia do franqueador por indicar esse franqueado, isso é informado por escrito antes da assinatura do contrato de representação do inquilino.
Como a representação do inquilino é remunerada
Na maioria dos contratos de locação comercial em South Florida, o corretor do inquilino é pago pelo proprietário, com a comissão de locação que o proprietário já concordou em pagar conforme seu contrato de anúncio, portanto o franqueado geralmente não paga nada diretamente pela representação. Quando um proprietário não paga um corretor colaborador, o valor e quem o paga são acordados por escrito antes do início da busca. Toda fonte de remuneração que a BreakThru recebe relacionada a um franqueado, de um franqueador ou proprietário, é informada ao franqueado por escrito.
A carta de intenções
A maior parte de um contrato de locação é decidida na carta de intenções, antes que o advogado do proprietário redija qualquer documento, e é muito mais fácil conseguir um ponto nessa etapa do que na quarta rodada de uma minuta de contrato de locação. A BreakThru redige e negocia a carta de intenções para abranger todos os termos necessários à franquia: o espaço, o prazo e as opções, o aluguel e seus reajustes, as despesas operacionais, a verba para melhorias do inquilino e as obras do proprietário, o início do aluguel, o uso exclusivo, a sinalização, a garantia e o aditivo do franqueador. O contrato de locação em si é então revisado pelo advogado do franqueado.
Termos de locação importantes para uma franquia
Um contrato de locação de franquia precisa atender ao contrato de franquia e ao imóvel. O prazo deve ser de pelo menos a mesma duração do contrato de franquia, o uso permitido precisa corresponder ao cardápio ou à linha completa de serviços da marca, e o franqueado precisa de proteção contra a abertura de um concorrente a duas portas de distância. Estes são os termos que a BreakThru negocia em cada contrato de locação de franquia.
- Prazo inicial e opções de renovação que cubram o prazo do contrato de franquia
- Uso permitido amplo o suficiente para o conceito completo da marca, incluindo mudanças futuras
- Cláusula de uso exclusivo contra conceitos concorrentes no centro comercial
- Proteção de co-inquilinos quando uma loja âncora gera o fluxo de clientes da unidade
- Direitos de sinalização no edifício e em qualquer placa pylon ou monumento
- Verba para melhorias do inquilino, obras do proprietário e condição de entrega
- Início do aluguel vinculado à abertura ou às licenças, com período de aluguel gratuito quando o mercado permitir
- Limites para despesas operacionais e manutenção das áreas comuns, além de direitos de auditoria
- Garantia pessoal limitada em valor ou prazo, ou que seja eliminada após determinado período
- Direitos de cessão ao franqueador, a outro franqueado ou a uma nova entidade
- Restrições de raio e cláusulas de relocação interpretadas em relação ao território da franquia
- Drive-thru, pátio, ventilação, caixa de gordura e horário de funcionamento, conforme as necessidades do conceito
O aditivo de locação do franqueador
A maioria dos franqueadores exige que os contratos de locação de seus franqueados incluam um aditivo, às vezes chamado de adendo ao contrato de locação ou cessão colateral do contrato de locação. Normalmente, ele dá ao franqueador aviso sobre qualquer inadimplemento e o direito de saná-lo, o direito de assumir o contrato de locação se a franquia terminar, o direito de entrar no imóvel e remover as marcas e a identidade visual da marca, além de aprovação sobre a cessão. Os proprietários estão acostumados com esses aditivos, mas os negociam, e um contrato de locação assinado sem os termos exigidos pelo franqueador pode colocar o franqueado em descumprimento do contrato de franquia. A BreakThru inclui o aditivo na carta de intenções desde o início.
Obras e abertura
O período entre a assinatura do contrato de locação e a abertura da unidade é onde se perde dinheiro: aluguel começando antes da emissão das licenças, obras do proprietário entregues com atraso, um edifício que acaba não comportando os equipamentos da marca. A BreakThru acompanha a parte imobiliária até a entrega, monitorando as obras do proprietário em relação ao memorial de obras, os pedidos de licença, o cronograma do empreiteiro e a data de início do aluguel, para que as datas do contrato de locação e as datas no local permaneçam alinhadas.
Renovações, relocações e a próxima unidade
Um contrato de locação é revisitado muito antes do seu término: opções de renovação com prazos de aviso fáceis de perder, cláusulas de relocação que o proprietário pode invocar, expansão para o espaço ao lado e a segunda e a terceira unidades do franqueado. A BreakThru mantém as datas críticas de locação de cada cliente e negocia o próximo contrato com o anterior em vista, para que um operador de várias unidades termine com um portfólio de contratos de locação que funcionem em conjunto, em vez de um conjunto de negócios isolados.
Obter representação para locação
Informe ao corretor responsável sobre a marca, os mercados na Florida e os serviços de que você precisa: recrutamento de franqueados, entrada no mercado, seleção do local ou representação do inquilino.
Diretamente com o corretor responsável: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com
Como a BreakThru Realty atua dentro da legislação de franquias
| Status de vendedor de franquias | A BreakThru Realty atua como vendedora de franquias somente para franqueadores participantes, somente mediante contrato escrito, e é identificada como vendedora de franquias na página de recibo (Item 23) do Documento de Divulgação de Franquia de cada franqueador participante. |
|---|---|
| Prazo para divulgação | Nada neste site constitui uma oferta de venda de franquia. Uma franquia é oferecida somente por meio do Documento de Divulgação de Franquia atual do franqueador, que o potencial franqueado deve receber pelo menos 14 dias corridos antes de assinar um contrato vinculante com o franqueador ou uma afiliada, ou de pagar qualquer quantia a eles. O franqueador entrega o documento. A BreakThru nunca reduz esse prazo e nunca solicita que um candidato assine ou pague antes de seu término. |
| Declarações sobre ganhos | A BreakThru Realty não faz nenhuma declaração sobre as vendas, a renda ou o lucro de qualquer franquia. Se um franqueador fizer declarações sobre desempenho financeiro, elas estarão no Item 19 de seu Documento de Divulgação de Franquia, e esse é o único local em que um candidato deve consultá-las. |
| Florida | Antes de a BreakThru apresentar uma marca, o franqueador confirma por escrito que seu aviso anual de isenção de franquia, nos termos da seção 559.802, Florida Statutes, foi protocolado junto ao Florida Department of Agriculture and Consumer Services e está atualizado. A Florida’s Franchise Act, seção 817.416, proíbe separadamente declarações falsas na venda de uma franquia. |
| Outros estados | A BreakThru apresenta oportunidades para territórios na Florida. Um candidato que more em, ou queira um território em, um estado que exija o registro de ofertas de franquias ou de vendedores de franquias é encaminhado diretamente ao franqueador. |
| Remuneração | A BreakThru Realty é paga pelas franqueadoras participantes, nos termos de um contrato escrito, quando um candidato apresentado por ela assina um contrato de franquia; os candidatos não pagam nada à BreakThru pelo processo de correspondência. Quando a BreakThru também representa um franqueado em uma locação ou compra, ambas as funções e ambas as fontes de remuneração são divulgadas por escrito antes da assinatura desse contrato, e o franqueado pode escolher livremente outra representação imobiliária. |
| Orientação independente | As questões jurídicas devem ser direcionadas a um advogado especializado em franquias, as questões tributárias e de estruturação a um contador e as questões de financiamento a um credor SBA; todo candidato deve solicitar que os dois primeiros revisem o Franchise Disclosure Document e o contrato de franquia antes da assinatura. |
Perguntas feitas pelas franqueadoras
- Quem paga pela representação de inquilinos de franquias?
- Na maioria dos contratos de locação comercial em South Florida, o corretor do inquilino é pago pelo proprietário com a comissão de locação que ele já concordou em pagar, portanto o franqueado geralmente não paga nada diretamente. Quando um proprietário não paga um corretor colaborador, o valor é acordado por escrito previamente, e toda fonte de remuneração da BreakThru Realty é informada ao franqueado por escrito.
- O que é um aditivo de locação de franquia?
- Um aditivo de locação de franquia, também chamado de adendo ao contrato de locação ou cessão colateral do contrato de locação, é o conjunto de termos que um franqueador exige nos contratos de locação de seus franqueados: aviso sobre inadimplemento e o direito de saná-lo, o direito de assumir o contrato de locação se a franquia terminar, o direito de remover as marcas da marca e aprovação sobre a cessão. A BreakThru Realty o inclui na carta de intenções desde o início.
- O contrato de locação de uma franquia deve ter a mesma duração do contrato de franquia?
- Em geral, o prazo do contrato de locação, junto com suas opções de renovação, deve cobrir pelo menos o prazo do contrato de franquia, para que o franqueado não fique com uma franquia e sem um local. A BreakThru Realty negocia o prazo e as opções em relação ao contrato de franquia, e o advogado do franqueado revisa ambos.
- A garantia pessoal de um contrato de locação de franquia pode ser limitada?
- Muitas vezes, ela pode ser negociada: limitada a um valor, restrita a um período ou eliminada após alguns anos de pagamentos em dia, dependendo do proprietário e do mercado. A BreakThru Realty negocia a garantia na carta de intenções, onde é mais fácil alterá-la.
- A BreakThru Realty representa franqueados se também os tiver apresentado ao franqueador?
- Sim, se o franqueado escolher. A BreakThru Realty é remunerada pelos franqueadores participantes, nos termos de um contrato escrito, quando um candidato apresentado por ela assina um contrato de franquia; os candidatos não pagam nada à BreakThru pelo serviço de correspondência. Quando a BreakThru também representa um franqueado em uma locação ou compra, ambas as funções e ambas as fontes de remuneração são divulgadas por escrito antes da assinatura dessa contratação, e o franqueado pode escolher outro serviço de representação imobiliária.
Para franqueadoras
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