How does franchise site selection work with BreakThru Realty?

BreakThru Realty starts from the franchisor’s site criteria and prototype, searches inline, endcap, pad, second-generation and freestanding space in the franchisee’s territory, analyses the trade area, checks zoning and approvals, and presents the sites that fit as approval packages in the franchisor’s own format.

Does the franchisor have to approve a franchise location?

In almost every franchise system, yes: the franchise agreement requires the franchisor’s approval of the site before a lease or purchase is signed, and the site must sit within the franchisee’s territory as Item 12 of the disclosure document describes. BreakThru Realty prepares the site package; the approval decision is the franchisor’s.

Can BreakThru Realty find land or pad sites for ground-up franchise units?

Yes. BreakThru Realty represents franchisees and franchisors on ground leases, build-to-suit leases and land purchases, and coordinates the due diligence each needs within the inspection period: survey, title, zoning, a Phase I environmental assessment, flood zone, utilities, impact fees and access.

What zoning issues come up most for franchise locations in South Florida?

Drive-thrus, outdoor seating, alcohol service, late hours and signage are the most common, because each South Florida municipality has its own zoning code and review process. BreakThru Realty checks permitted use and the approvals a site will need before presenting it to the franchisor.

Can a franchisee buy the property instead of leasing it?

Yes. BreakThru Realty represents buyers of retail buildings, pad sites and land as well as tenants, and can present both paths for the same trade area. How to hold and structure the real estate is a question for the franchisee’s accountant and attorney.

Seleção de locais para franquias e imóveis na Florida

Encontrar, analisar e garantir o local para cada nova unidade, desde espaços inline até terrenos para construção do zero

BreakThru Realty é uma corretora de imóveis licenciada na Florida que recruta franqueados para marcas de franquia participantes e representa franqueadores e franqueados nos imóveis da Florida relacionados a cada nova unidade. Esta página trata da seleção do local: como um local é encontrado de acordo com os critérios do franqueador, analisado, verificado quanto ao zoneamento e às licenças e apresentado para aprovação, seja a unidade instalada em um espaço existente ou em um terreno para desenvolvimento.

BreakThru Realty · Fundador e Corretor responsável: Tyson E. Sam, Licença da Florida 3565210

Começar uma busca por local · Locais para desenvolvimento

Começando pelos critérios de local do franqueador

Toda marca tem um protótipo e um conjunto de critérios para o local, e a seleção começa por eles, não por qualquer espaço que esteja disponível. Tamanho e fachada, proporção de vagas de estacionamento, capacidade de filas para drive-thru, visibilidade a partir da via principal, direitos de sinalização, acesso a partir das duas direções do tráfego, co-localização, horário de funcionamento, requisitos de ventilação e caixa de gordura para conceitos de alimentação e o perfil demográfico da área de comércio. BreakThru trabalha de acordo com os critérios do franqueador e envia apenas os locais que os atendem, destacando as exceções em vez de ocultá-las.

Análise da área de comércio

Um local é avaliado tanto pela área de comércio ao seu redor quanto pelo edifício. Cada local candidato inclui o panorama que o comitê de imóveis do franqueador solicita: as residências e novas construções ao redor, a evolução do mercado imobiliário local com base nos dados publicados do MLS pela BreakThru, os geradores de varejo e tráfego próximos, os negócios concorrentes e complementares, as vias e os acessos, além das outras unidades da mesma marca cujo território deve ser respeitado. As contagens de tráfego e os dados demográficos são obtidos de fontes identificadas e datados.

Espaços inline, endcaps, pad sites e edifícios independentes

A mesma marca pode abrir em edifícios muito diferentes, e cada opção tem sua própria dinâmica econômica e negociação. BreakThru busca todas elas em cada área de comércio-alvo e as apresenta lado a lado em comparação com o protótipo.

Espaço inline em um centro comercial de bairro ou comunitário
Endcaps, com a visibilidade e o potencial para pátio ou drive-thru que uma unidade de ponta oferece
Outparcels e pad sites para unidades independentes e com drive-thru
Espaços de segunda geração já adaptados para um uso semelhante
Pisos térreos de empreendimentos de uso misto em mercados urbanos mais densos
Edifícios independentes para compra ou locação

Locais para desenvolvimento e projetos construídos do zero

Quando uma marca constrói seu próprio protótipo, o local é um terreno, e a transação pode assumir várias formas: locação do terreno, contrato de locação com construção sob medida com um incorporador ou compra. Cada opção exige diligência prévia antes de ser assumida, e BreakThru coordena esse processo dentro do período de inspeção previsto no contrato, para que o franqueado ou franqueador decida com base nos fatos, e não depois do fechamento.

Levantamento topográfico, compromisso de título e servidões
Zoneamento e uso permitido, incluindo qualquer uso condicional ou aprovação do plano do local
Avaliação ambiental do local — Fase I
Zona de inundação e elevação
Capacidade dos serviços públicos, taxas de impacto e concurrency
Acesso, rebaixamentos de meio-fio e acesso compartilhado com lotes vizinhos

Zoneamento, licenças e aprovações locais em South Florida

South Florida tem dezenas de municípios, cada um com seu próprio código de zoneamento, tabela de usos, código de sinalização e processo de análise, e um uso permitido automaticamente em uma cidade pode exigir uma audiência pública na cidade vizinha. Drive-thrus, áreas externas para clientes, bebidas alcoólicas, horários estendidos e sinalização são os pontos que geralmente geram dificuldades. BreakThru verifica o uso permitido e as aprovações necessárias para um local antes de apresentá-lo, para que um local que não possa ser aprovado a tempo nunca chegue ao comitê de aprovação do franqueador.

Território e aprovação do franqueador

O local de um franqueado precisa estar dentro do seu território e respeitar as áreas protegidas de outras unidades, conforme estabelecido no Item 12 do documento de divulgação e no contrato de franquia, e, em quase todos os sistemas, precisa ser aprovado pelo franqueador antes da assinatura do contrato de locação. BreakThru prepara cada local pré-selecionado como um pacote de aprovação no formato usado pelo franqueador: o local, a área de comércio, os termos, o edifício, as aprovações necessárias e as exceções aos critérios. A decisão de aprovação é do franqueador.

Comprar em vez de alugar

Alguns franqueados e operadores de várias unidades preferem ser proprietários dos imóveis onde ficam suas unidades ou mantê-los em uma empresa separada e alugá-los para sua empresa operacional. BreakThru representa compradores de edifícios comerciais, pad sites e terrenos, assim como inquilinos, e pode apresentar as duas alternativas para a mesma área de comércio, para que a decisão considere ambas. A parte tributária e de estruturação da propriedade do imóvel deve ser discutida com o contador do franqueado.

Começar uma busca por local

Informe ao corretor responsável sobre a marca, os mercados na Florida e os serviços de que você precisa: recrutamento de franqueados, entrada no mercado, seleção do local ou representação do inquilino.

Diretamente com o corretor responsável: (786) 914-1017 · sales@breakthrurealty.com

Como a BreakThru Realty atua dentro da legislação de franquias

Status de vendedor de franquias	A BreakThru Realty atua como vendedora de franquias somente para franqueadores participantes, somente mediante contrato escrito, e é identificada como vendedora de franquias na página de recibo (Item 23) do Documento de Divulgação de Franquia de cada franqueador participante.
Prazo para divulgação	Nada neste site constitui uma oferta de venda de franquia. Uma franquia é oferecida somente por meio do Documento de Divulgação de Franquia atual do franqueador, que o potencial franqueado deve receber pelo menos 14 dias corridos antes de assinar um contrato vinculante com o franqueador ou uma afiliada, ou de pagar qualquer quantia a eles. O franqueador entrega o documento. A BreakThru nunca reduz esse prazo e nunca solicita que um candidato assine ou pague antes de seu término.
Declarações sobre ganhos	A BreakThru Realty não faz nenhuma declaração sobre as vendas, a renda ou o lucro de qualquer franquia. Se um franqueador fizer declarações sobre desempenho financeiro, elas estarão no Item 19 de seu Documento de Divulgação de Franquia, e esse é o único local em que um candidato deve consultá-las.
Florida	Antes de a BreakThru apresentar uma marca, o franqueador confirma por escrito que seu aviso anual de isenção de franquia, nos termos da seção 559.802, Florida Statutes, foi protocolado junto ao Florida Department of Agriculture and Consumer Services e está atualizado. A Florida’s Franchise Act, seção 817.416, proíbe separadamente declarações falsas na venda de uma franquia.
Outros estados	A BreakThru apresenta oportunidades para territórios na Florida. Um candidato que more em, ou queira um território em, um estado que exija o registro de ofertas de franquias ou de vendedores de franquias é encaminhado diretamente ao franqueador.
Remuneração	A BreakThru Realty é paga pelas franqueadoras participantes, nos termos de um contrato escrito, quando um candidato apresentado por ela assina um contrato de franquia; os candidatos não pagam nada à BreakThru pelo processo de correspondência. Quando a BreakThru também representa um franqueado em uma locação ou compra, ambas as funções e ambas as fontes de remuneração são divulgadas por escrito antes da assinatura desse contrato, e o franqueado pode escolher livremente outra representação imobiliária.
Orientação independente	As questões jurídicas devem ser direcionadas a um advogado especializado em franquias, as questões tributárias e de estruturação a um contador e as questões de financiamento a um credor SBA; todo candidato deve solicitar que os dois primeiros revisem o Franchise Disclosure Document e o contrato de franquia antes da assinatura.

Perguntas feitas pelas franqueadoras

Como funciona a seleção de locais para franquias com a BreakThru Realty?: BreakThru Realty começa pelos critérios de local e pelo protótipo do franqueador, busca espaços inline, endcaps, pad sites, espaços de segunda geração e edifícios independentes no território do franqueado, analisa a área de comércio, verifica o zoneamento e as aprovações e apresenta os locais adequados em pacotes de aprovação no formato próprio do franqueador.
O franqueador precisa aprovar o local de uma franquia?: Em quase todos os sistemas de franquia, sim: o contrato de franquia exige a aprovação do local pelo franqueador antes da assinatura de um contrato de locação ou compra, e o local precisa estar dentro do território do franqueado, conforme descrito no Item 12 do documento de divulgação. BreakThru Realty prepara o pacote do local; a decisão de aprovação é do franqueador.
A BreakThru Realty pode encontrar terrenos ou pad sites para unidades de franquia construídas do zero?: Sim. BreakThru Realty representa franqueados e franqueadores em locações de terrenos, contratos de locação com construção sob medida e compras de terrenos, e coordena a diligência prévia necessária em cada caso dentro do período de inspeção: levantamento topográfico, título, zoneamento, avaliação ambiental Fase I, zona de inundação, serviços públicos, taxas de impacto e acesso.
Quais problemas de zoneamento surgem com mais frequência para locais de franquias em South Florida?: Drive-thrus, áreas externas para clientes, venda de bebidas alcoólicas, horários estendidos e sinalização são os problemas mais comuns, porque cada município de South Florida tem seu próprio código de zoneamento e processo de análise. BreakThru Realty verifica o uso permitido e as aprovações necessárias para um local antes de apresentá-lo ao franqueador.
Um franqueado pode comprar o imóvel em vez de alugá-lo?: Sim. A BreakThru Realty representa compradores de edifícios comerciais de varejo, terrenos pad e terrenos, além de inquilinos, e pode apresentar ambas as opções para a mesma área de mercado. A forma de manter e estruturar o imóvel é uma questão para o contador e o advogado do franqueado.

Para franqueadoras

Para franqueados

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